Schimmelpilz als Mietmangel – Wann ist der Schimmel ein Mangel an der Mietsache?

Folgen von wahrnehmbarem Schimmel in den Wohnräumen sind Geruchsbelästigungen und optische Beeinträchtigung. Während sich die Geruchsbelästigung aufgrund eines üblen Schimmelgeruchs in den betroffenen Wohnungen wahrnehmen lässt, ist bei den optischen Beeinträchtigungen aufzupassen, da es auch unter der Tapete zu schwarzer oder weißer Schimmelbildung kommen kann. Meistens erkennt man den Schimmel jedoch an sichtbare Stockflecken oder farbigen, schwarzen oder weißen Schimmelbildungen an der sichtbaren Außenseite der Tapete oder an Möbel und Einrichtungsgegenständen.

Zu beachten ist, dass auch nicht wahrnehmbarer Schimmel zu den mietrechtlich relevanten Schimmelarten zählt. Dabei handelt es sich um geruchsneutralen Schimmel. Die Sporen des Schimmelpilzes sind nicht sichtbar. Sie befinden sich in der Raumluft.

Der Schimmel und die Schimmelpilzsporen können sich auch als gesundheitsschädlich herausstellen. Dies wird dann auch giftiger oder toxischer Schimmel genannt. Dies kann mehrere Ursachen haben. Zum einen kann die Schimmelart toxisch, also gesundheitsschädlich sein. Zum anderen kann der Schimmel aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft giftig sein. Häufig führt auch das Zusammenspiel von Schimmelart und der Konzentration zu gesundheitsschädlichem Schimmel.

Auch die nicht gesundheitsschädigenden Schimmelsporen gehören zu dem mietrechtlich relevanten Schimmelaufkommen des Schimmels. Sollte die Schimmelpilzart nicht giftig sein und/oder aufgrund von zu geringer Konzentration nicht gesundheitsschädigend sein, spricht man von nicht gesundheitsschädlichem Schimmel in der Wohnung.

Wärmebrücken, fälschlicherweise auch oft Kältebrücken genannt, wirken oftmals erst, wenn es draußen kalt ist. Sie sind Stellen in der Wand, die die Wärme schneller nach außen leiten als andere Teile der Wand. Wärmebrücken sind oft konstruktionsbedingt. Dabei fühlt sich die Wand, insbesondere neben den Fensterrahmen oder dort, wo Stahlträger verbaut sind kälter an, als der Rest der Wand (Daher auch oftmals als Kältebrücken bezeichnet). Die durch das Entweichen der Wärme entstehende Kälte fördert die Bildung von Schimmel bei hoher Luftfeuchtigkeit ab über 70 %. Bei niedrigen Temperaturen kann es dann zu einem Unterschreiten der Taupunkttemperatur kommen. An der Wandoberfläche bildet sich Tauwasser und die Schimmelbildung wird abermals gefördert. Sogenannte Wärmebrücken liegen in der Regel dann vor, wenn die Temperatur an den kalten Wandstellen auf unter 12,6° Celsius sinkt.

Toxische Schimmelpilzarten sind alle Schimmelpilze der Risikogruppen 2-4. Basierend auf § 3 der Biostoffverordnung (Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen) werden Schimmelpilzarten daher in vier Risikogruppen eingeteilt.

Risikogruppe 1: In diese Risikogruppe fallen Schimmelpilzarten, die grundsätzlich unbedenklich sind. Die Krankheitsverursachung bei Personen, welche sich in den befallenen Räumen aufhalten, ist eher unwahrscheinlich. Allerdings ist zu beachten, dass in diese Risikogruppe 1 auch Schimmelpilze fallen, bei denen die Möglichkeit besteht, dass es zu Schäden bei stark immungeschwächten Personen kommt oder solche, die Allergien hervorrufen können.

Risikogruppe 2: Kann der Schimmelbefall beziehungsweise der Schimmelpilz bei Personen, die sich in den betroffenen Räumen aufhalten, Krankheiten hervorrufen spricht man von Schimmelpilzarten der Risikogruppe 2.

Risikogruppe 3: Schimmelpilzarten, die eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können, fallen in die Risikogruppe 3. Dazu gehören auch diese Schimmelpilzarten, die bei betroffenen Gewerbemieträumen eine ernste Gefahr für Beschäftigte darstellen können. Allerdings ist eine Behandlung der Krankheiten oder eine Vorbeugung möglich.

Risikogruppe 4: Sollte eine Behandlung oder eine vorbeugende Maßnahmen gegen solche schwere, von Schimmel hervorgerufene, Krankheit oder dem Schimmel selbst nicht bekannt sein, handelt es sich um Schimmelpilzarten der Risikogruppe 4.

Die wohl bekanntesten Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus. Sie sind in Risikogruppe 2 einzuordnen und auch die in der Praxis am häufigsten verbreiteten Schimmelpilze. Schimmelpilze wie Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum sind der Risikogruppe 3 zuzuordnen. Beachten Sie, dass es keine konkreten Grenzwerte zur Bestimmung einer gesundheitlichen Belastung der Mieter und einem daraus folgenden Mietmangel der Wohnung oder des Gewerberaumes gibt. Viel mehr hat das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 03.06.2010 (Aktenzeichen: 12 U 164/09) entschieden: Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (KG Berlin, Beschluss vom 03. Juni 2010 – 12 U 164/09 –, juris).

Im Zusammenhang mit der Entstehung von Schimmelpilz in Mieträumen geht es immer wieder um die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter die Bildung von Schimmelpilz durch unzureichendes Lüftungsverhalten mitverursacht haben. Doch welches Lüftungsverhalten ist ausreichend? Die Rechtsprechung dazu ist sehr unterschiedlich und in weiten Teilen in der Begründung nicht nachvollziehbar. Nachfolgend einige Beispiele.

Der Urteilsinhalt ist kursiv dargestellt, dahinter jeweils mein Kommentar, bzw. meine Erläuterungen. Insgesamt ist zu beachten, dass sich die Urteile häufig auf konkrete Fälle beziehen und häufig nur gesagt wird, dass dieses oder jenes Lüftungsverhalten ausreichend bzw. nicht zumutbar ist. Das besagt jeweils noch nicht zwingen, dass bei den geschilderten Lüftungsverhalten jeweils die Grenze zu verorten ist.

Die Rechtsprechung:

Bundesgerichtshof: Es ist Mietern zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften (BGH, Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 –, juris). Hier ist zu berücksichtigen, dass es nur um das Lüften durch Kippen der Fenster der Wohnung ging. Möglicherweise hätte ein Querlüften, beziehungsweise Stoßlüften auch zweimal am Tag genügt.
Oberlandesgericht Frankfurt: Zur ordnungsgemäßen Belüftung einer Wohnung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2000 – 19 U 7/99 –, juris).
Landgericht Konstanz: Hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dürfte höchstens eine tägliche Lüftung von 3 Mal gefordert werden können (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).
Landgericht Dortmund: 7 mal täglich muss nicht gelüftet werden (LG Dortmund, Urteil vom 20. November 2007 – 1 S 49/07 –, juris).
Landgericht Hagen: 4- oder 5-malige Lüftung bei durchgängiger Anwesenheit aller Bewohner) für notwendig angesehene Lüftungsverhalten ist zumutbar (LG Hagen (Westfalen), Beschluss vom 19. Juli 2012 – 1 S 53/12 –, juris). Aus meiner Sicht weit überzogene Anforderungen. Auf die Frage der individuellen Zumutbarkeit kann es nicht ankommen. Das Gericht bestimmt die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt danach, ob der Mieter persönlich den Erfolgseintritt zumutbar (durch Lüften) verhindern kann. Die Frage des Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten zumutbar ist.
Landgericht Frankfurt: Entspricht die Bausubstanz den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses und entsprechen Kältebrücken dem damaligen Stand der Technik, ist das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht unzumutbar (LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012 – 2-17 S 89/11, 2/17 S 89/11 –, juris). Meiner Ansicht nach völlig lebensfremde Anforderung an das Lüftungsverhalten.
Amtsgericht Nürtingen: Dreimal tägliches Stoßlüften. (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010 – 42 C 1905/09 – juris). Zu ungenau: Wie lange und welche Fenster müssen geöffnet werden?
Amtsgericht München: Durchgängiges Lüften kann nicht verlangt werden, auch nicht ein Nachtschlaf bei geöffneten Fenster (Amtsgericht München, Urteil vom 11.6.2010, 412 C 11503/09 – Juris).
LG Frankfurt (Oder): Zweimaliges Stoßlüften am Tag für 10 bis 15 Minuten ausreichend. (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14. September 2010 – 19 S 22/09 –, juris)

Kritik der Rechtsprechung:
Aus meiner Sicht gehen alle Urteile, die auf ein individuell zumutbares Lüftungsverhalten abstellen, fehl. Die Frage des Vorliegens eines Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten objektiv zumutbar ist. Ist mithilfe eines solchermaßen objektiv ermittelten Lüftungsverhaltens die Wohnung nicht schimmelpilzfrei zu halten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Vom Mieter geschuldetes Lüftungsverhalten:

Bei der Bestimmung des geschuldeten Lüftungsverhaltens wird man folgende Fragen unterscheiden müssen:

Wie oft muss gelüftet werden?

Ausgangspunkt muss die allgemeine Erwartung eines Mieters an den Zustand der Wohnung sein. Heutzutage wird man davon ausgehen müssen, dass ein Großteil der Menschen (nicht nur der Rechtsanwälte) ihre Wohnung nur morgens und (spät) abends zu sehen bekommen. Ein solches Wohnverhalten, welches quasi auf eine Nutzung der Wohnung zum Schlafen hinausläuft, ist allgemein üblich. Vor diesem Hintergrund kann ein Lüftungsverhalten von mehr als zweimal am Tag (morgens und abends) nicht gefordert werden.

Welche Fenster müssen geöffnet werden?

Mieter, die nur zweimal am Tag lüften können, müssen sicher ein intensiveres Lüftungsverhalten an den Tag legen. Es scheint daher angemessen zu fordern, sämtliche Fenster der Wohnung vollständig zu öffnen.

Wie lange muss gelüftet werden?

Für einen vollständigen Luftaustausch beim Öffnen sämtlicher Fenster ist sicherlich ein Öffnen von 5 Minuten ausreichend. Gerade in der kalten Jahreszeit ist mehr auch nicht zumutbar. Wer nicht sämtliche Fenster öffnet, muss natürlich entsprechend länger lüften.

Besonderes Lüftungsverhalten bei übermäßigem Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung?

Wer zum Beispiel durch häufiges langes Duschen, Wäschetrocknen in der Wohnung auf Ständern, ungewöhnlich viele Grünpflanzen, Aquarien, Terrarien und ähnliche Feuchtigkeitsproduzenten einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung bewirkt, wird auch mehr lüften müssen.

Fazit für das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten: 

Das vom Mieter zu fordernde Lüftungsverhalten ist abhängig von der Wohnraumnutzung. Allgemein kann allerdings von einem zweimaligen Lüften durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster für mindestens 5 Minuten ausgehen.

Mieter, die ganz sicher gehen wollen, sollten dreimal täglich 10 Minuten alle Fenster der Wohnung vollständig öffnen und dieses Lüftungsverhalten im Streitfall auch beweisen können.

Auch die Anforderungen an das vom Mieter geschuldete Heizverhalten sind in der Rechtsprechung durchaus umstritten. Allgemein gehen Mieter sicher, wenn sie alle Räume der Wohnung regelmäßig auf mindestens 20 Grad heizen. Dabei sind Mieter aber nicht verpflichtet, diese Temperatur durchgängig zu halten. So kann zu Beispiel in den Nachtstunden im Schlafzimmer die Temperatur unbeanstandet deutlich herunter gesenkt werden.

Folgender Entscheidung des Landgerichts Bonn ist von anderen Gerichten, so zu Beispiel auch dem Landgericht Berlin, ausdrücklich gefolgt worden:

Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).

Weitere Urteile zum Heizverhalten (geschuldete Temperaturen):

Landgericht Heidelberg: Dem Mieter ist es zur Vermeidung von Schimmelbildung zwar zumutbar, täglich viermal effektiv zu lüften. Reicht dies bei einem Schlafzimmer aber nur unter der Bedingung aus, dass der Mieter kontinuierlich auf einen Tagesmittelwert von 20 °C heizt, entspricht dies nicht mehr einem üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch, der darin besteht, die Temperatur während der Nachtzeit absinken zu lassen. Ein „Kompensationsheizen” auf Werte über 20° tagsüber ist dem Mieter ebenso wenig zumutbar wie das andernfalls notwendige mehr als viermalige Lüften (LG Heidelberg, Urteil vom 21. Januar 2013 – 5 S 99/11 –, juris).

Landgericht Bonn: Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Heizverhalten mit dem Ergebnis von ca. 17 – 20 Grad Celsius Raumlufttemperatur und von einem geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen. Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus Besonderheiten der Nutzung ergeben, die den Mietern zuzurechnen wäre, wie etwa Wäschetrocknung in der Wohnung, wodurch eine Zusatzlüftung nach dem Trocknen erforderlich wäre. (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012 – 6 S 69/12 –, juris).

Landgericht Bonn: Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg: Dass 17-19°C zu niedrig sind, insbesondere in einer Wohnung, die über einem unbeheizten Keller liegt und in der schon einmal Schimmel aufgetreten ist, ist allgemein bekanntes Mieterwissen, über das der Durchschnittsmieter verfügen muss. Eine weitere Belehrung durch die Vermieterin war insoweit nicht erforderlich. Ein Defekt der Heizung ist nicht ersichtlich (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24. April 2012 – 7 C 326/10 –, juris). Diese Ausführungen halte ich in ihrer Allgemeinheit für unzutreffend. Es dürfte viele Wohnungen geben, in denen das Heizverhalten völlig ausreichend wäre. Zumindest ohne ausdrückliche Belehrung ist daher eine Verpflichtung zu einem stärkeren Heizverhalten nicht zu begründen. Wie willkürlich die Annahmen sind, zeigt das folgende Urteil.

Amtsgericht Regensburg: Temperaturen zwischen 18 und 21° Celsius sind nicht zu beanstanden (AG Regensburg, Urteil vom 10. November 2010 – 8 C 1808/09 –, juris).

Fazit für das vom Mieter geschuldete Heizverhalten:

Als Mieter kann man davon ausgehen, dass jedenfalls bei einer regelmäßigen Beheizung aller Räume von 20° Celsius eine Mitverschuldung durch unzureichendes Heizverhalten ausscheidet.

Darf die Temperatur nachts abgesenkt werden?

Die überwiegende Zahl der Gerichte sieht dies so wie das Landgericht Berlin: Auch entspricht es gerade ökonomischem Heizverhalten, die Heizung nicht auf vollen Touren, sondern gemäßigt und konstant zu nutzen, um eine bestimmte Durchgangstemperatur zu halten, die  über Nacht gesenkt wird (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2006 – 32 O 281/05 –, juris).

Kann der Mieter durch entsprechende Hinweise des Vermieters oder durch ausdrückliche Vereinbarungen im Mietvertrag zu einem verstärkten Heizverhalten verpflichtet werden?

Die meisten Gerichte gehen davon aus. Meiner Ansicht nach geht dies nur, soweit der Vermieter dafür triftige Gründe ins Feld führen kann (Erstbezug nach Errichtung, Parterrewohnung, Wohnung mit erhöhter Anfälligkeit für die Bildung von Schimmelpilz). Es geht auch nur ganz eingeschränkt. Eine Vereinbarung von durchgängig mehr 20 °C halte ich für unwirksam, da dies nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch entspricht. Auch eine Verpflichtung zur durchgängigen Beheizung (ohne Nachtabsenkung) halte ich jedenfalls für Schlafräume für unwirksam.

Der Mieter kann gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter verlangen, dass dieser die angemietete Wohnung frei von Mängeln hält. Entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, kann der Mieter daher vom Vermieter die Beseitigung (Instandsetzung) verlangen. Der Vermieter muss den Schaden (zum Beispiel Schimmelpilz) und seine Folgen (Verfärbung der Wandflächen) beseitigen. Wie er das macht, ist grundsätzlich seine Sache. Allerdings muss der Mieter keine Arbeiten dulden, die von vornherein nicht geeignet sind, eine nachhaltige Beseitigung des Mangels und dessen Ursachen zu bewirken.

Beispiel: Der Mieter muss nicht dulden, dass der Vermieter mit Schimmelpilz besetzte Flächen einfach überstreicht. Er kann verlangen, dass die Ursachen für den Schimmelpilz nachhaltig beseitigt werden.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei durchsetzbar, soweit nicht im Bereich des Mieters ein Mitverschulden (etwa durch unzureichende Lüftung) gegeben ist.

Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung aufgrund der vorhandenen Mängel nicht nutzen kann, ist er von der Zahlung der Miete gemäß § 536 BGB befreit. Dies wird regelmäßig nur dann der Fall sein, wenn sehr schwerwiegende Mängel, also zum Beispiel gesundheitsgefährdende Schimmelpilze vorliegen. In allen anderen Fällen, wird der Mieter im Gebrauch der Wohnung nur teilweise beeinträchtigt sein, so dass nur eine entsprechende prozentuale Mietminderung in Betracht kommt. Weiteres zur Mietminderung und zur Berechnung der Höhe der Mietminderung finden sie hier.

Beispiel: Der Mieter teilt seinem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Mieter teilt dem Vermieter weiter mit, dass die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert ist und die Mietzahlung nur noch unter Vorbehalt erfolgt, bis der Vermieter den Schimmel vollständig beseitigt hat.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter nicht die Miete einfach kürzt, sondern wie auf diesem Portal vorgeschlagen, zunächst unter Vorbehalt zahlt und dann zurückfordert.

Ergänzende Hinweise und Tipps zur Mietminderung bei Schimmelpilz in nachfolgendem Video:

Soweit dem Mieter durch die Mängel Schäden entstehen, kann er vom Vermieter gemäß § 536 a BGB Ersatz verlangen. Voraussetzung ist hier aber ein Verschulden des Vermieters. Das ist zu Beispiel dann gegeben, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels, diesen nicht zeitnah behebt.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Vermieter bleibt untätig. Später verschimmelt die Rückwand des Einbauschranks im Wohnzimmer. Diesen Schaden hat der Vermieter durch sein Verschulden verursacht, der Mieter kann Ersatz verlangen.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter die Höhe der Schäden und die Ursächlichkeit des Mietmangels für die Schäden darlegen und beweisen kann. Der Bundesgerichtshof lässt für diesen Fall nach ständiger Rechtsprechung eine Beweiserleichterung zu. Das Gericht kann den Schaden bei entsprechenden Angaben und Anhaltspunkten auch schätzen.

Hat der Mieter im Zusammenhang mit den Mängeln und deren Beseitigung eigene Aufwendungen, kann er diese grundsätzlich vom Vermieter ersetzt verlangen. Das betrifft zum Beispiel die Zeit, die der Mieter durch Beaufsichtigung von Bauarbeiten in der Wohnung inkauf nehmen muss.

Beispiel: Wenn der Mieter indes Baufreiheit schafft, steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu. Während der Dauer von Mängelbeseitigungsarbeiten in seiner Wohnung, in der sich die persönliche Habe des Mieters befindet, ist es einem Mieter nicht zuzumuten, auf eine Anwesenheit in der Wohnung zu verzichten. Kommt es infolge der nötigen Anwesenheit des Mieters zu zusätzlichen Fahrtkosten und Verdienstausfall, steht dem Mieter insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2005 – 67 S 177/05 –, juris).

Risikoanalyse: Etwas riskant, da die Aufwendungen vom Vermieter wahrscheinlich bestritten werden und den Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast trifft. Umgekehrt dürfen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine übertriebenen Ansprüche an die Darlegungen des Mieters gestellt werden. Wichtig ist, dass der dargestellte Aufwand vom Umfang und der Höhe nach plausibel ist. Problematisch ist dann noch, dass die Gerichte dem Betrag nach unterschiedliche “Stundensätze” zugrundelegen. Meiner Ansicht nach müsste künftig der Mindestlohn von 8,50 € jedenfalls gerechtfertigt sein. Wer die Stunde mit 10,00 € ansetzt, hat ebenfalls gute Aussichten.

Wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat und der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht reagiert, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen lassen und vom Vermieter Ersatz seiner Kosten verlangen. In Notfällen kann der Mieter besonders dringende Arbeiten auch ohne Fristsetzung erledigen.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter beauftragt selbst eine Firma zur Schimmelbeseitigung und lässt diese Firma die Arbeiten in seiner Wohnung ausführen.

Risikoanalyse: Sehr riskant. Solches Vorgehen ist immer riskant, weswegen Sie auf diesen Seiten die Frage der Ersatzvornahme auch sehr stiefmütterlich behandelt finden werden. Ich rate in den allerseltensten Fällen dazu, da hier mehrere Probleme entstehen und zwar folgende: • Der Mieter verändert Beweislage. Der Vermieter wird unter Umständen später das Vorliegen des Mangels einfach bestreiten. • Der Mieter tritt in Vorleistung und muss sowohl die erbrachten Leistungen, als auch deren Angemessenheit beweisen. • Der Mieter tritt quasi als Bauherr auf und muss später unter Umständen für negative Folgen seines Tuns haften, beispielsweise bei einer etwaigen Verletzung der Bausubstanz.

Wenn dem Mieter ein Verbleiben in der mangelhaften Wohnung unzumutbar ist und er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schimmelpilzes und der zu Grunde liegenden Baumängel gesetzt hat, kann er das Mietverhältnis grundsätzlich aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter kündigt seinen Mietvertrag wegen der Untätigkeit des Vermieters fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

Soweit aufgrund des Zustands der Wohnung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters vorliegt und diese nachweislich aus den Baumängeln resultiert, kann der Mieter nach § 569 Abs. 1 BGB fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Diese Vorschrift dient einzig der Volksgesundheit und soll Mieter vor gesundheitlichen Gefährdungen wirksam schützen. Das hat sich bis zu den Gerichten noch nicht rumgesprochen. Die Gerichte setzen die Hürden für eine wirksame Kündigung dermaßen hoch, dass sie nahezu nicht zu raten ist. Nur wenn der Mieter sagt, mir ist alles egal, meine Gesundheit ist mir wichtiger als das Geld und ich will so schnell wie möglich aus der Wohnung, kann man es versuchen. In der Praxis habe ich Gerichte erlebt, die selbst bei kranken Säuglingen erklärt haben, dass die fristlose Kündigung mangels Nachweises der konkreten Gesundheitsgefährdung unwirksam ist. Die abstrakte Gefahr, dass aufgrund des unstreitig vorhandenen Schimmelpilzes und der unstreitig vorhandenen Gesundheitsbeeinträchtigung ein Zusammenhang bestehen könnte, reicht nicht aus.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Schlafzimmer schwarzer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut schriftlich wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter holt ein privates Sachverständigengutachten ein. Der Gutachter hat in der Wohnung des Mieters Schimmelpilzsporen feststellen können, die hochtoxisch und somit gesundheitsgefährend sind. Der Mieter kündigt daraufhin seinen Mietvertrag wegen der Gesundheitsgefährdung fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

Laut Statistik hat die Bildung von Schimmelpilz in Wohnräumen in den letzten Jahren stark zugenommen. Mein Eindruck ist, dass dies besonders für Mietwohnungen gilt. Warum das so ist, wird deutlich, wenn man sich nachfolgend die Ursachen für die Zunahme betrachtet. Hauptursachen sind nach meiner Wahrnehmung folgende: • Wärmedämmung (Fassaden, Fenster) • Baustoffe mit weniger Wasserdampfaufnahmevermögen (Beton oder Polystyrol statt früher Ton, Lehm, oder Kalk) • Feuchtigkeitsintensive Nutzungen in der Wohnung (Bad, Toilette, Wäschetrocknung in der Wohnung) Alle diese Punkte wirken sich auch bei Mietwohnungen stärker aus. Die Bauausführung ist im Zweifel eher auf billig, statt auf funktionell ausgerichtet. Das Nutzerverhalten in Räumen, die nicht im Eigentum stehen, ist sorgloser als im Eigentum. Der Gesetzgeber fördert die Zunahme massiv, da vor allen Dingen Wärmedämmung auf Teufel komm raus gefördert wird, während Ausgleichsmaßnahmen wie die Nachrüstung von Lüftungssystemen vernachlässigt werden.

Auch in der normalen Atemluft sind ständig Schimmelpilze vorhanden sind. Wir atmen diese permanent ein. Bewohner von feuchten und verschimmelten Wohnungen haben allerdings laut Weltgesundheitsorganisation (WHO) ein erhöhtes Risiko für Atemwegsinfektionen, Asthma und Allergien. Meine Beobachtung ist zudem folgende: Wenn ich in mein Beratungszimmer komme, kann ich oft schon erkennen, dass es sich um das Thema Schimmelpilz drehen wird. Die Mieter zeigen eindeutig erkennbare Symptome, wie Blutungen, Tränen der Augen und laufende Nasen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dies immer nur Zufall ist. Gesichert ist, dass bei Menschen, die ein geschwächtes Immunsystem haben, Schimmelpilze in der Lunge wachsen und sehr gefährliche Erkrankungen bis hin zum Tod verursachen können. Nicht beachtet wird zudem, dass Schimmelpilze auch Auswirkungen zum Beispiel auf Bakterien haben, die im Zusammenwirken mit Schimmelpilzen besonders gesundheitsschädliche Wirkungen entwickeln können.

Nein, auch der Unsichtbare. Es reicht daher nicht, wenn man den Schimmelpilz mittels Barrieren (Tapeten, Farbe, Zwischenwänden) isoliert. Der Schimmelpilz selbst und dessen Ursachen müssen nachhaltig beseitigt werden. Der überwiegende Teil der Wissenschaft geht, soweit ich das überblicke, davon aus, dass Schimmelpilze sämtlicher Farben gesundheitsschädlich sein können. Heute werden Schimmelpilze unabhängig von ihrer Farbe gleichermaßen beurteilt: Sie haben in Wohnräumen nichts suchen.

Hat sich in der Mietwohnung Schimmelpilz gebildet, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass keine baulichen Mängel zugrunde liegen. Der Mieter wiederum muss dann sein Lüftungsverhalten darlegen und beweisen. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Doch welche Anforderungen sind an das Lüftungsverhalten konkret zu stellen? Die Anforderung die die einzelnen Gerichte an das Lüftungsverhalten der Mieter stellen sind sehr vielfältig. Sie schwanken von täglich zweimal für 5 Minuten alle Fenster öffnen bis zu fünfmal täglich für 10 Minuten alle Fenster öffnen. Meiner Meinung nach sind die meisten Anforderungen überzogen. Abstrus werden die Entscheidung dann, wenn die Gerichte auch noch auf die subjektiven Möglichkeiten des Mieters abstellen. Ein Mieter, der also immer zuhause ist, müsste danach mehr Lüften als ein Mieter der nicht zuhause ist. Das ist nicht nachzuvollziehen. Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt rate ich zu folgendem Lüftungsverhalten: Dreimal täglich für 5 – 10 Minuten alle Fenster öffnen.

Oben unter 7. habe ich die Rechtsprechung zum Heiz- und Lüftungsverhalten detailliert dargelegt.

Auch zum geschuldeten Heizverhalten ist die Rechtsprechung wie beim Lüftungsverhalten sehr unübersichtlich. Klar ist: Man darf die Wohnung nicht für längere Zeit völlig auskühlen lassen. Klar ist auch, dass kein Mieter gezwungen werden kann zur Vermeidung von Schimmelpilz bei offenem Fenster zu schlafen. Ohne ausdrückliche Hinweise des Vermieters würde ich davon ausgehen, dass es reicht sämtliche Zimmer der Wohnung regelmäßig bis auf 18° zu heizen. Durchgängig muss diese Temperatur aber nicht erreicht werden.

In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007 – 4 S 62/06 –, juris, LG Köln, WM 2001, 604; LG Berlin, MM 1993, 72). Der Mieter darf daher seine Wohnung mit allgemein üblichen Möbeln, auch Schränken mit großflächigen Rückwänden, Bücherregale usw. bestücken. Weiter gehört es zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem Wandabstand von fünf Zentimetern oder mehr aufzustellen, selbst wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007 – 4 S 62/06 –, juris). Unter welchen Umständen haftet ein Mieter für die Entstehung von Schimmelpilz mit, wenn er seine Möbel zu dicht an die Außenwand stellt? Für ein Mitverschulden des Mieters kommen aus meiner Sicht grundsätzlich zwei Ansätze in Betracht. Zum einen kommt ein Mitverschulden in Betracht, wenn der Mieter die bauliche Situation der Mietwohnung selbst verändert, zum anderen wenn er von einer wirksamen vertraglich vereinbarten Nutzungsform abweicht. Bauliche Veränderung durch den Mieter: Aus meiner Sicht haftet der Mieter, wenn er Vorrichtungen, die der Vermieter geschaffen hat, damit die Möbel nicht zu dicht an die Wand gestellt werden (zum Beispiel breitflächige Scheuerleisten) entfernt und dann großflächige Möbelstücke direkt an Außenwände stellt. Hintergrund ist, dass der Mieter hier eine neue Situation schafft und dadurch möglicherweise die Bildung von Schimmelpilz begünstigt. Auch in solchen Fällen kommt es allerdings für den Grad des Mitverschuldens darauf an, welche Ursachen der Vermieter seinerseits gesetzt hat (Baumängel usw.). Abweichung von vertraglicher Vereinbarung zur Nutzung: Soweit Vermieter und Mieter im Mietvertrag oder mit gesonderter Vereinbarung vereinbart haben, dass die Möbel in einem bestimmten Mindestabstand von der Wand gestellt werden, kommt ebenfalls ein Mitverschulden des Mieters in Betracht, wenn dieser davon abweicht. Hier ist allerdings zunächst zu prüfen, ob eine solche Vereinbarung wirksam ist. Ich habe Vereinbarungen gesehen, in denen dem Mieter generell untersagt wird, an Außenwände Möbel zu stellen. In dieser Allgemeinheit wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Wirksam könnte aber zum Beispiel eine Vereinbarung sein, die den Mieter verpflichtet einen bestimmten, noch zumutbaren Mindestabstand von der Außenwand zu halten. Sind genügend Stellwände vorhanden, ist auch eine Verpflichtung, keine großflächigen Möbel an der Außenwand zu positionieren möglicherweise gerade noch zulässig. Bei der Formulierung solcher Vereinbarung muss allerdings darauf geachtet werden, dass diese den üblichen Mietgebrauch nicht zu sehr einschränken. Andernfalls sind solche Vereinbarungen unwirksam. Ist die Vereinbarung unwirksam, stellt auch ein abweichendes Verhalten des Mieters von der Vereinbarung keine Pflichtverletzung dar. Ein Mitverschulden scheidet auch dann aus. Fachanwaltstipp Mieter: Mieter sollten grundsätzlich die vertraglich vereinbarten Vorschriften zur Aufstellung der Möbel beachten. Gibt es keine Hinweise oder Vereinbarungen, sollte im eigenen Interesse darauf verzichtet werden großflächige Möbel direkt an Außenwände zu stellen. Gab es allerdings einen Schaden und geht es um die Haftung, kann sich ein Mieter unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen auf ein fehlendes Mitverschulden mit guten Erfolgsaussichten berufen.

Die Ansprüche sind umfassend oben unter Punkt 7. erläutert. Sie finden dort auch eine Risikoanalyse bezogen auf die Geltendmachung der jeweiligen Ansprüche.

Das Wichtigste ist eine effektive Sicherung der Beweislage. Viele Prozesse gehen allein deshalb verloren, weil der Mieter in Beweisschwierigkeiten gerät. Das ist besonders dann ärgerlich, wenn der Mieter seinerseits Schäden erlitten hat und nun noch statt Mietminderung und Schadensersatz zu erhalten, die Prozesskosten zu tragen hat. Für eine effektive Beweissicherung haben wir für Sie das Schimmel-Set entwickelt. Damit können Sie sämtliche Anforderungen der Rechtsprechung an die Darlegungs- und Beweislast in einem Prozess erfüllen. Auch wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie überhaupt prozessieren werden: Eine Beweissicherung ist immer sinnvoll, wenn man Ansprüche geltend machen will. Da Schimmelpilz saisonal sehr unterschiedlich auftritt, kann es überdies sein, dass sich der Befund verbessert, obwohl vom Vermieter nichts veranlasst wurde. Dann könnten Sie ohne Beweissicherung Ihre Ansprüche nicht durchsetzen.