Aktuelles aus der Rechtsprechung zum zumutbaren Lüftungsverhalten von Mietern zur Vermeidung von Schimmel
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Landgericht Berlins vom 15.04.2016 – 65 S 400/15.
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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Informationen über sämtliche im Zusammenhang mit Schimmelpilz in Betracht kommender Ansprüche des Mieters, zum Beispiel Instandsetzung, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht an der Miete, Schadensersatz, Aufwendungsersatz, fristlose Kündigung finden Sie an Ende des Beitrags unter 7. Beratungsangebote der Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier.
1. Schimmelpilzbefall in der Wohnung als Mietmangel
2. Wie unterscheidet man Schimmel?
4. Schimmel aufgrund von Kältebrücken bzw. Wärmebrücken
5. Welche Schimmelpilzarten sind gesundheitsschädlich?
6. Verantwortung für die Ursache des Schimmels?
7. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten schuldet der Mieter?
8. Welche Ansprüche hat ein Mieter bei Schimmel?
9. FAQ Schimmel und Recht: Die häufigsten Fragen beantwortet
1. Schimmelpilzbefall in der Wohnung als Mietmangel
Energiesparen ist angesagt und das geschieht bei Gebäuden unter anderem durch zusätzliche Dämmung. Positiver Effekt: Die Heizkosten werden geringer. Der Gesetzgeber hat zusätzliche Anreize und Vorschriften geschaffen. Die Folge ist ein Verhalten, dass gelegentlich schon unter der Überschrift: “Wir dämmen uns zu Tode.” beschrieben wurde. Warum? Eine unangenehme Begleiterscheinung des Dämmungsbooms ist das vermehrte Auftreten von Schimmelpilz in den Gebäuden. Die durchaus sehr verschiedenen Schimmelpilzarten können weitreichende (auch gesundheitliche) Folgen haben. Dazu gehören: – Geruchsbelästigung – Sichtbarkeit an den Wänden oder Tapeten – Sichtbarkeit an Möbeln oder anderen Einrichtungsgegenständen – Zerstörung von Gegenständen in den Räumen – Auslösen allergischer Reaktionen – Vergiftungen – im Extremfall sogar mit tödlichem Ausgang
2. Wie unterscheidet man Schimmel?
Man unterscheidet Schimmel beziehungsweise Schimmelpilzsporen wie folgt:
I. Wahrnehmbarer Schimmel als Mietmangel in der Wohnung
II. Nicht wahrnehmbarer Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung
III. Gesundheitsschädlicher (auch giftiger oder toxischer) Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung
IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger oder nicht-toxischer) Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung
3. Ursachen für den Schimmel
Die Ursache für die Bildung von Schimmel beziehungsweise Schimmelpilz als Mietmangel der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Auch die Mischung zwischen hoher Luftfeuchtigkeit und hoher Feuchtigkeit in den Wänden kann zu Schimmel führen. Eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen wird ab 70 % Raumluftfeuchtigkeit angenommen. Schimmel entsteht vermehrt dann, wenn bei hoher Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen und niedrigen Temperaturen in den Räumen diese nicht ausreichend durchlüftet werden. Es handelt sich also meistens um ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren.
4. Schimmel aufgrund von Kältebrücken beziehungsweise Wärmebrücken
5. Welche Schimmelpilzarten sind gesundheitsschädlich, also toxisch?
Risikogruppe 1: In diese Risikogruppe fallen Schimmelpilzarten, die grundsätzlich unbedenklich sind. Die Krankheitsverursachung bei Personen, welche sich in den befallenen Räumen aufhalten, ist eher unwahrscheinlich. Allerdings ist zu beachten, dass in diese Risikogruppe 1 auch Schimmelpilze fallen, bei denen die Möglichkeit besteht, dass es zu Schäden bei stark immungeschwächten Personen kommt oder solche, die Allergien hervorrufen können.
Risikogruppe 2: Kann der Schimmelbefall beziehungsweise der Schimmelpilz bei Personen, die sich in den betroffenen Räumen aufhalten, Krankheiten hervorrufen spricht man von Schimmelpilzarten der Risikogruppe 2.
Risikogruppe 3: Schimmelpilzarten, die eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können, fallen in die Risikogruppe 3. Dazu gehören auch diese Schimmelpilzarten, die bei betroffenen Gewerbemieträumen eine ernste Gefahr für Beschäftigte darstellen können. Allerdings ist eine Behandlung der Krankheiten oder eine Vorbeugung möglich.
Risikogruppe 4: Sollte eine Behandlung oder eine vorbeugende Maßnahmen gegen solche schwere, von Schimmel hervorgerufene, Krankheit oder dem Schimmel selbst nicht bekannt sein, handelt es sich um Schimmelpilzarten der Risikogruppe 4.
Die wohl bekanntesten Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus. Sie sind in Risikogruppe 2 einzuordnen und auch die in der Praxis am häufigsten verbreiteten Schimmelpilze. Schimmelpilze wie Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum sind der Risikogruppe 3 zuzuordnen. Beachten Sie, dass es keine konkreten Grenzwerte zur Bestimmung einer gesundheitlichen Belastung der Mieter und einem daraus folgenden Mietmangel der Wohnung oder des Gewerberaumes gibt. Viel mehr hat das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 03.06.2010 (Aktenzeichen: 12 U 164/09) entschieden: Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (KG Berlin, Beschluss vom 03. Juni 2010 – 12 U 164/09 –, juris).
6. In wessen Verantwortungsbereich liegt die Ursache für den Schimmel?
Nachdem das Vorliegen von Schimmelpilz in der Wohnung zunächst vom Mieter bewiesen werden muss (weitere Ausführungen zur Beweissicherung und die Anforderungen an die Beweise – hier), kommt es darauf an, ob die Ursache für die Bildung des Schimmels im Verantwortungsbereich des Mieters oder im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Im Verantwortungsbereich des Vermieters kann die Ursache für den Schimmelpilz als Mietmangel etwa dann liegen, – wenn die Ursache für die Schimmelpilzbildung Baumängel sind, die Wohnung z.B. über eine schlechte Wärmedämmung verfügt oder kalte Wände aufgrund von Wärmebrücken entstanden sind, sich dadurch eine höhere Luftfeuchtigkeit ergibt und sich an den kälteren Stellen Schimmel bilden konnte. – wenn der Vermieter den Mieter z.B. nach umfangreichen Modernisierungen nicht über die Notwendigkeit verstärkten Lüftungsverhaltens infomiert hat. Dann liegt regelmäßig ein Mangel der Mietsache vor. Das bedeutet, dass die Miete wegen dieses Mangels gemindert ist. Im Verantwortungsbereich des Mieters kann die Ursache für den Schimmelpilz als Mietmangel zum Beispiel dann liegen, – wenn der Mieter falsch oder zu wenig gelüftet hat, – kaum geheizt hat oder – unverhältnismässig hohen Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht hat, z.B. durch Wäschetrocknen in der Wohnung, Aquarien, viele Zimmerpflanzen usw. Da der Mieter hier den Mangel selbst verursacht hat, ist die Miete auch nicht gemindert. Häufig handelt es sich in der Praxis um eine Mischverursachung. D.h. es liegen z.B. Baumängel vor und der Mieter hat nicht ausreichend gelüftet. In den meisten Fällen wird jedoch zwischen Mieter und Vermieter strittig sein, ob der Schimmelpilz als Mietmangel wegen einem mangelhaften Heiz- und/oder Lüftungsverhalten oder wegen Wärmebrücken entstanden ist. Nach der herrschenden Rechtsprechung gilt die sogenannte Sphärentheorie, wonach der Vermieter beweisen muss, dass nicht etwaige Baumängel ursächlich für die Schimmelbildung sind. Gelingt ihm das, muss der Mieter das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten beweisen.
7. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten schuldet der Mieter?
Wenn Mieter unzureichend oder falsch lüften oder/und unzureichend heizen, riskieren sie nicht nur ihre Ansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmelpilzbildung in den Wohnräumen zu verlieren, sondern sie müssen darüber hinaus dem Vermieter auch noch Schadensersatz für die durch den Schimmelpilz entstandenen Schäden leisten. Nachfolgend stelle ich daher die Anforderungen der Rechtsprechung an das Lüftungsverhalten des Mieters und das Heizverhalten des Mieters dar und geben Tipps, wie man sich als Mieter hier absichern kann.
Anforderungen der Rechtsprechung an das Lüftungsverhalten
Im Zusammenhang mit der Entstehung von Schimmelpilz in Mieträumen geht es immer wieder um die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter die Bildung von Schimmelpilz durch unzureichendes Lüftungsverhalten mitverursacht haben. Doch welches Lüftungsverhalten ist ausreichend? Die Rechtsprechung dazu ist sehr unterschiedlich und in weiten Teilen in der Begründung nicht nachvollziehbar. Nachfolgend einige Beispiele.
Der Urteilsinhalt ist kursiv dargestellt, dahinter jeweils mein Kommentar, bzw. meine Erläuterungen. Insgesamt ist zu beachten, dass sich die Urteile häufig auf konkrete Fälle beziehen und häufig nur gesagt wird, dass dieses oder jenes Lüftungsverhalten ausreichend bzw. nicht zumutbar ist. Das besagt jeweils noch nicht zwingen, dass bei den geschilderten Lüftungsverhalten jeweils die Grenze zu verorten ist.
Die Rechtsprechung:
Bundesgerichtshof: Es ist Mietern zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften (BGH, Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 –, juris). Hier ist zu berücksichtigen, dass es nur um das Lüften durch Kippen der Fenster der Wohnung ging. Möglicherweise hätte ein Querlüften, beziehungsweise Stoßlüften auch zweimal am Tag genügt.
Oberlandesgericht Frankfurt: Zur ordnungsgemäßen Belüftung einer Wohnung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2000 – 19 U 7/99 –, juris).
Landgericht Konstanz: Hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dürfte höchstens eine tägliche Lüftung von 3 Mal gefordert werden können (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).
Landgericht Dortmund: 7 mal täglich muss nicht gelüftet werden (LG Dortmund, Urteil vom 20. November 2007 – 1 S 49/07 –, juris).
Landgericht Hagen: 4- oder 5-malige Lüftung bei durchgängiger Anwesenheit aller Bewohner) für notwendig angesehene Lüftungsverhalten ist zumutbar (LG Hagen (Westfalen), Beschluss vom 19. Juli 2012 – 1 S 53/12 –, juris). Aus meiner Sicht weit überzogene Anforderungen. Auf die Frage der individuellen Zumutbarkeit kann es nicht ankommen. Das Gericht bestimmt die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt danach, ob der Mieter persönlich den Erfolgseintritt zumutbar (durch Lüften) verhindern kann. Die Frage des Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten zumutbar ist.
Landgericht Frankfurt: Entspricht die Bausubstanz den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses und entsprechen Kältebrücken dem damaligen Stand der Technik, ist das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht unzumutbar (LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012 – 2-17 S 89/11, 2/17 S 89/11 –, juris). Meiner Ansicht nach völlig lebensfremde Anforderung an das Lüftungsverhalten.
Amtsgericht Nürtingen: Dreimal tägliches Stoßlüften. (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010 – 42 C 1905/09 – juris). Zu ungenau: Wie lange und welche Fenster müssen geöffnet werden?
Amtsgericht München: Durchgängiges Lüften kann nicht verlangt werden, auch nicht ein Nachtschlaf bei geöffneten Fenster (Amtsgericht München, Urteil vom 11.6.2010, 412 C 11503/09 – Juris).
LG Frankfurt (Oder): Zweimaliges Stoßlüften am Tag für 10 bis 15 Minuten ausreichend. (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14. September 2010 – 19 S 22/09 –, juris)
Kritik der Rechtsprechung:
Aus meiner Sicht gehen alle Urteile, die auf ein individuell zumutbares Lüftungsverhalten abstellen, fehl. Die Frage des Vorliegens eines Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten objektiv zumutbar ist. Ist mithilfe eines solchermaßen objektiv ermittelten Lüftungsverhaltens die Wohnung nicht schimmelpilzfrei zu halten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.
Vom Mieter geschuldetes Lüftungsverhalten:
Bei der Bestimmung des geschuldeten Lüftungsverhaltens wird man folgende Fragen unterscheiden müssen:
Wie oft muss gelüftet werden?
Ausgangspunkt muss die allgemeine Erwartung eines Mieters an den Zustand der Wohnung sein. Heutzutage wird man davon ausgehen müssen, dass ein Großteil der Menschen (nicht nur der Rechtsanwälte) ihre Wohnung nur morgens und (spät) abends zu sehen bekommen. Ein solches Wohnverhalten, welches quasi auf eine Nutzung der Wohnung zum Schlafen hinausläuft, ist allgemein üblich. Vor diesem Hintergrund kann ein Lüftungsverhalten von mehr als zweimal am Tag (morgens und abends) nicht gefordert werden.
Welche Fenster müssen geöffnet werden?
Mieter, die nur zweimal am Tag lüften können, müssen sicher ein intensiveres Lüftungsverhalten an den Tag legen. Es scheint daher angemessen zu fordern, sämtliche Fenster der Wohnung vollständig zu öffnen.
Wie lange muss gelüftet werden?
Für einen vollständigen Luftaustausch beim Öffnen sämtlicher Fenster ist sicherlich ein Öffnen von 5 Minuten ausreichend. Gerade in der kalten Jahreszeit ist mehr auch nicht zumutbar. Wer nicht sämtliche Fenster öffnet, muss natürlich entsprechend länger lüften.
Besonderes Lüftungsverhalten bei übermäßigem Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung?
Wer zum Beispiel durch häufiges langes Duschen, Wäschetrocknen in der Wohnung auf Ständern, ungewöhnlich viele Grünpflanzen, Aquarien, Terrarien und ähnliche Feuchtigkeitsproduzenten einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung bewirkt, wird auch mehr lüften müssen.
Fazit für das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten:
Das vom Mieter zu fordernde Lüftungsverhalten ist abhängig von der Wohnraumnutzung. Allgemein kann allerdings von einem zweimaligen Lüften durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster für mindestens 5 Minuten ausgehen.
Mieter, die ganz sicher gehen wollen, sollten dreimal täglich 10 Minuten alle Fenster der Wohnung vollständig öffnen und dieses Lüftungsverhalten im Streitfall auch beweisen können.
Richtiges Heizverhalten
Auch die Anforderungen an das vom Mieter geschuldete Heizverhalten sind in der Rechtsprechung durchaus umstritten. Allgemein gehen Mieter sicher, wenn sie alle Räume der Wohnung regelmäßig auf mindestens 20 Grad heizen. Dabei sind Mieter aber nicht verpflichtet, diese Temperatur durchgängig zu halten. So kann zu Beispiel in den Nachtstunden im Schlafzimmer die Temperatur unbeanstandet deutlich herunter gesenkt werden.
Folgender Entscheidung des Landgerichts Bonn ist von anderen Gerichten, so zu Beispiel auch dem Landgericht Berlin, ausdrücklich gefolgt worden:
Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).
Weitere Urteile zum Heizverhalten (geschuldete Temperaturen):
Landgericht Heidelberg: Dem Mieter ist es zur Vermeidung von Schimmelbildung zwar zumutbar, täglich viermal effektiv zu lüften. Reicht dies bei einem Schlafzimmer aber nur unter der Bedingung aus, dass der Mieter kontinuierlich auf einen Tagesmittelwert von 20 °C heizt, entspricht dies nicht mehr einem üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch, der darin besteht, die Temperatur während der Nachtzeit absinken zu lassen. Ein „Kompensationsheizen” auf Werte über 20° tagsüber ist dem Mieter ebenso wenig zumutbar wie das andernfalls notwendige mehr als viermalige Lüften (LG Heidelberg, Urteil vom 21. Januar 2013 – 5 S 99/11 –, juris).
Landgericht Bonn: Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Heizverhalten mit dem Ergebnis von ca. 17 – 20 Grad Celsius Raumlufttemperatur und von einem geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen. Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus Besonderheiten der Nutzung ergeben, die den Mietern zuzurechnen wäre, wie etwa Wäschetrocknung in der Wohnung, wodurch eine Zusatzlüftung nach dem Trocknen erforderlich wäre. (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012 – 6 S 69/12 –, juris).
Landgericht Bonn: Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg: Dass 17-19°C zu niedrig sind, insbesondere in einer Wohnung, die über einem unbeheizten Keller liegt und in der schon einmal Schimmel aufgetreten ist, ist allgemein bekanntes Mieterwissen, über das der Durchschnittsmieter verfügen muss. Eine weitere Belehrung durch die Vermieterin war insoweit nicht erforderlich. Ein Defekt der Heizung ist nicht ersichtlich (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24. April 2012 – 7 C 326/10 –, juris). Diese Ausführungen halte ich in ihrer Allgemeinheit für unzutreffend. Es dürfte viele Wohnungen geben, in denen das Heizverhalten völlig ausreichend wäre. Zumindest ohne ausdrückliche Belehrung ist daher eine Verpflichtung zu einem stärkeren Heizverhalten nicht zu begründen. Wie willkürlich die Annahmen sind, zeigt das folgende Urteil.
Amtsgericht Regensburg: Temperaturen zwischen 18 und 21° Celsius sind nicht zu beanstanden (AG Regensburg, Urteil vom 10. November 2010 – 8 C 1808/09 –, juris).
Fazit für das vom Mieter geschuldete Heizverhalten:
Als Mieter kann man davon ausgehen, dass jedenfalls bei einer regelmäßigen Beheizung aller Räume von 20° Celsius eine Mitverschuldung durch unzureichendes Heizverhalten ausscheidet.
Darf die Temperatur nachts abgesenkt werden?
Die überwiegende Zahl der Gerichte sieht dies so wie das Landgericht Berlin: Auch entspricht es gerade ökonomischem Heizverhalten, die Heizung nicht auf vollen Touren, sondern gemäßigt und konstant zu nutzen, um eine bestimmte Durchgangstemperatur zu halten, die über Nacht gesenkt wird (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2006 – 32 O 281/05 –, juris).
Kann der Mieter durch entsprechende Hinweise des Vermieters oder durch ausdrückliche Vereinbarungen im Mietvertrag zu einem verstärkten Heizverhalten verpflichtet werden?
Die meisten Gerichte gehen davon aus. Meiner Ansicht nach geht dies nur, soweit der Vermieter dafür triftige Gründe ins Feld führen kann (Erstbezug nach Errichtung, Parterrewohnung, Wohnung mit erhöhter Anfälligkeit für die Bildung von Schimmelpilz). Es geht auch nur ganz eingeschränkt. Eine Vereinbarung von durchgängig mehr 20 °C halte ich für unwirksam, da dies nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch entspricht. Auch eine Verpflichtung zur durchgängigen Beheizung (ohne Nachtabsenkung) halte ich jedenfalls für Schlafräume für unwirksam.
8. Welche Ansprüche hat der Mieter bei Schimmel?
Wenn sich in den Mieträumen Schimmelpilz bildet, kommt eine Vielzahl von Ansprüchen des Mieters in Betracht, immer vorausgesetzt er selbst hat den Schimmelpilz nicht mitverursacht. Diese Ansprüche, ihre Voraussetzungen und die Schwierigkeiten ihrer Geltendmachung, stelle ich nachfolgend im Einzelnen dar.
1. Instandsetzungsansprüche (Beseitigung der Mängel und deren Ursachen)
Beispiel: Der Mieter muss nicht dulden, dass der Vermieter mit Schimmelpilz besetzte Flächen einfach überstreicht. Er kann verlangen, dass die Ursachen für den Schimmelpilz nachhaltig beseitigt werden.
Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei durchsetzbar, soweit nicht im Bereich des Mieters ein Mitverschulden (etwa durch unzureichende Lüftung) gegeben ist.
2. Mietminderung (Herabsetzung der Miete)
Beispiel: Der Mieter teilt seinem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Mieter teilt dem Vermieter weiter mit, dass die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert ist und die Mietzahlung nur noch unter Vorbehalt erfolgt, bis der Vermieter den Schimmel vollständig beseitigt hat.
Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter nicht die Miete einfach kürzt, sondern wie auf diesem Portal vorgeschlagen, zunächst unter Vorbehalt zahlt und dann zurückfordert.
Ergänzende Hinweise und Tipps zur Mietminderung bei Schimmelpilz in nachfolgendem Video:
3. Schadensersatz
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Vermieter bleibt untätig. Später verschimmelt die Rückwand des Einbauschranks im Wohnzimmer. Diesen Schaden hat der Vermieter durch sein Verschulden verursacht, der Mieter kann Ersatz verlangen.
Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter die Höhe der Schäden und die Ursächlichkeit des Mietmangels für die Schäden darlegen und beweisen kann. Der Bundesgerichtshof lässt für diesen Fall nach ständiger Rechtsprechung eine Beweiserleichterung zu. Das Gericht kann den Schaden bei entsprechenden Angaben und Anhaltspunkten auch schätzen.
4. Aufwendungsersatz
Beispiel: Wenn der Mieter indes Baufreiheit schafft, steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu. Während der Dauer von Mängelbeseitigungsarbeiten in seiner Wohnung, in der sich die persönliche Habe des Mieters befindet, ist es einem Mieter nicht zuzumuten, auf eine Anwesenheit in der Wohnung zu verzichten. Kommt es infolge der nötigen Anwesenheit des Mieters zu zusätzlichen Fahrtkosten und Verdienstausfall, steht dem Mieter insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2005 – 67 S 177/05 –, juris).
Risikoanalyse: Etwas riskant, da die Aufwendungen vom Vermieter wahrscheinlich bestritten werden und den Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast trifft. Umgekehrt dürfen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine übertriebenen Ansprüche an die Darlegungen des Mieters gestellt werden. Wichtig ist, dass der dargestellte Aufwand vom Umfang und der Höhe nach plausibel ist. Problematisch ist dann noch, dass die Gerichte dem Betrag nach unterschiedliche “Stundensätze” zugrundelegen. Meiner Ansicht nach müsste künftig der Mindestlohn von 8,50 € jedenfalls gerechtfertigt sein. Wer die Stunde mit 10,00 € ansetzt, hat ebenfalls gute Aussichten.
5. Ersatzvornahme
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter beauftragt selbst eine Firma zur Schimmelbeseitigung und lässt diese Firma die Arbeiten in seiner Wohnung ausführen.
Risikoanalyse: Sehr riskant. Solches Vorgehen ist immer riskant, weswegen Sie auf diesen Seiten die Frage der Ersatzvornahme auch sehr stiefmütterlich behandelt finden werden. Ich rate in den allerseltensten Fällen dazu, da hier mehrere Probleme entstehen und zwar folgende: • Der Mieter verändert Beweislage. Der Vermieter wird unter Umständen später das Vorliegen des Mangels einfach bestreiten. • Der Mieter tritt in Vorleistung und muss sowohl die erbrachten Leistungen, als auch deren Angemessenheit beweisen. • Der Mieter tritt quasi als Bauherr auf und muss später unter Umständen für negative Folgen seines Tuns haften, beispielsweise bei einer etwaigen Verletzung der Bausubstanz.
6. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter kündigt seinen Mietvertrag wegen der Untätigkeit des Vermieters fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.
Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.
7. Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Schlafzimmer schwarzer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut schriftlich wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter holt ein privates Sachverständigengutachten ein. Der Gutachter hat in der Wohnung des Mieters Schimmelpilzsporen feststellen können, die hochtoxisch und somit gesundheitsgefährend sind. Der Mieter kündigt daraufhin seinen Mietvertrag wegen der Gesundheitsgefährdung fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.
Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.
9. FAQ Schimmel und Recht: Die häufigsten Fragen beantwortet
Gesundheit und Schimmelpilz
Nimmt der Schimmelpilz in Wohnräumen zu oder sind wir sensibler geworden?
Welche Gesundheitsschäden drohen durch Schimmelpilze in Innenräumen?
Ist nur sichtbarer Schimmel gefährlich? Ist schwarzer Schimmelpilz besonders gefährlich?
Welches Lüftungsverhalten und welches Heizverhalten muss der Mieter beachten?
Oben unter 7. habe ich die Rechtsprechung zum Heiz- und Lüftungsverhalten detailliert dargelegt.
Welches Heizverhalten schuldet der Mieter?
Darf der Mieter seine Möbel dicht an die Wand stellen?
Welche Ansprüche habe ich als Mieter wegen Schimmelpilz?
Was muss man tun, um seine Ansprüche erfolgreich durchzusetzen?
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