Im Herbst wachsen die Pilze leider nicht nur um Wald, sondern auch in den Gebäuden. Der von der Politik zum Zweck der Energieeinsparung beförderte Dämmungswahn bedingt eine zunehmende Veränderung der Raumluft, die die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Entsteht in Mietwohnungen Schimmelpilz, stellt sich unter anderem auch die Frage nach einer Mietminderung. Grundsätzlich muss man wissen, dass die Höhe der Mietminderung durch das Gericht festgelegt wird. Hier hat das Gericht einen erheblichen Bewertungsspielraum. Dieser wird leider nicht immer sachgerecht ausgefüllt. Umgekehrt verlangen die Gerichte, gedeckt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung die Fähigkeiten eines Hellsehers an den Tag legt.

Der Bundesgerichtshof: Im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Es besteht kein Grund, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris).

Wenn sich der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung irrt, die Mietminderung zu hoch ansetzt und um diesen Betrag einfach die Miete kürzt, riskiert er eine Kündigung. Ich warne daher vor diesem Vorgehen und rate immer dazu die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend zurückzufordern. Doch wie hoch darf die Mietminderung sein? Dazu der nachfolgende Beitrag unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.

Das Problem bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung soll an einem Beispiel illustriert werden:

Beispielsfall: Ein Mieter entdeckt in seiner Wohnung in allen Räumen an der Außenwand einen 5 cm breiten Streifen im Bereich des Fußbodens, der über die gesamte Außenwand verläuft und mit Schimmelpilz bedeckt ist. Dass es sich um Schimmelpilz handelt vermutet der Mieter aufgrund von Bildern, die im Internet gesehen hat. Er weiß aber nicht ob dieser Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist. Diese Frage ist allerdings wesentlich für die Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Ist der Schimmelpilz nämlich nicht gesundheitsgefährdend, handelt es sich lediglich um einen optischen Mangel. Die Mietminderung ist deshalb in einem Bereich zwischen 0 und 10 Prozent anzusetzen. Ist dieser Schimmelpilz dagegen gesundheitsgefährdend, dürfte die Mietminderung bei richtiger Betrachtungsweise im Bereich von 80-100 % anzusetzen sein, da sämtliche Räume der Wohnung betroffen sind und der Mieter in diesem Falle sogar (nach Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung hätte.

Da in den allermeisten Fällen von den Mietern keine teuren Privatgutachten zur Frage der gesundheitlichen Gefährdung im Vorfeld eingeholt werden, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung ein Mittelweg gefunden werden.

Amtsgericht Charlottenburg: 100 % Mietminderung bei konkreter und bewiesener Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz wegen vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Juli 2007 – 203 C 607/06 –, juris).

Amtsgericht Bad Vilbel: Beeinträchtigungen des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 % bewirken (AG Bad Vilbel, Urteil vom 20. September 1996 – 3b C 52/96 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern in einem Rentnerwohnheim und mangelnder Aufklärung der Mieter berechtigt zu Mietminderung von 42 % (LG Lübeck, Urteil vom 09. Januar 1990 – 14 S 60/89 –, juris).

Amtsgericht Bochum: Bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers kann die Miete um 30% gemindert werden (AG Bochum, Urteil vom 28. November 1978 – 5 C 668/78 –, juris).

Amtsgericht Bad Schwartau: Baufeuchtigkeit (nach Erstellung eines Neubaus) der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietzinsminderung um 20% berechtigt (AG Bad Schwartau, Urteil vom 03. November 1987 – 3 C 1176/86 –, juris).

Landgericht Hamburg: Erheblicher Schimmelpilzbefall berechtigt die Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 25 % (LG Hamburg, Urteil vom 17. September 2009 – 307 S 39/09 –, juris).

Amtsgericht Marbach: Feuchtigkeitsschäden können eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen. Abgesehen von der optischen Beeinträchtigung der Wohnung bestehen durch den Schimmel erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Deutlich sichtbar ist der Schimmel in der Küche oben sowie im gesamten WC. In den übrigen Zimmern fällt der Schimmel optisch weniger auf. Im Hinblick auf die mögliche Gesundheitsgefährdung erscheint eine Minderung von 25 % gerechtfertigt (AG Marbach, Urteil vom 24. Mai 2007 – 3 C 462/06 –, juris).

Amtsgericht Bretten: Erheblicher Ausmaß des Schimmelbefalls, der über eine erhebliche Zeit nicht beseitigt wurde, und den Mieter schließlich dazu bewog, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen führt zur Angemessenheit einer Minderung in Höhe von 25 %  der Bruttomiete (AG Bretten, Urteil vom 08. September 2011 – 1 C 111/10 –, juris).

Amtsgericht Osnabrück: Bei auf baulichen Mängeln beruhenden Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urteil vom 10. Oktober 2013 – 48 C 31/12 (5) –, juris).

Landgericht Gießen: Bei Schimmelbefall ist eine Mietminderung in Höhe von 15% der Nettokaltmiete angemessen (LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelbefall an der Wand des Schlafzimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 15% der Bruttomiete (LG Lübeck, Urteil vom 07. März 2014 – 1 S 106/13 –, juris).

Landgericht Konstanz: Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).

Amtsgericht Eisenach: Schimmelpilz im Schlafzimmer: 16,60 % der Gesamt-Nettomiete sind angemessen und nicht zu beanstanden (AG Eisenach, Urteil vom 22. November 2012 – 54 C 336/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Schimmelpilzbefall in der Küche infolge einer nassen Wand berechtigt zur Mietminderung in Höhe von 15% (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 65 S 136/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2012 – 65 S 14/11 –, juris).

Ist der Keller auf Grund eines Baumangels derart feucht, dass dort weder Holzmöbel noch Papier noch Kleidungsstücke oder rostempfindliche Metallgegenstände gelagert werden können, stellt dies bezogen auf die Kaltmiete eine mit 10 % zu bewertende Minderung des Wohngebrauchs dar (AG Bergheim, Urteil vom 12. April 2011 – 28 C 147/10 –, juris).

In den vorstehend abgebildeten Entscheidungen wird die Mietminderung häufig auf der Basis der Nettomiete (Kaltmiete) berechnet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend.

Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).

Die derzeitig herrschende Rechtsprechung verkennt die gesundheitlichen Gefahren von Schimmelpilz. Es gibt drastische Fälle von Vergiftungen durch Schimmelpilze in Wohnräumen, in denen Mieter mit lebensgefährlicher Erkrankung ins Krankenhaus eingeliefert wurden. Trotzdem verlangen die Gerichte für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters. Die abstrakte Gefahr durch Schimmelpilz an sich und damit die Möglichkeit, dass der jeweilige Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist, reicht den Gerichten nicht. Dies spiegelt sich auch bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung wieder. Wobei die Begründung der meisten Gerichtsentscheidungen für mich überhaupt nicht nachvollziehbar ist, bzw. die Gerichte oft die Höhe der Mietminderung gar nicht begründen. Worin besteht denn die Gebrauchsbeeinträchtigung, wenn keine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung besteht? Schimmel ist dann doch nur ein optischer Mangel. Entsprechende Mietminderung dürften sich dann nur im Bereich von 5 % bewegen. Hier wird dann allerdings von den Gerichten wohl doch wieder eine Art Gefahrenzuschlag für die abstrakte Gefahr der Gesundheitsgefährdung vorgenommen. Daran zeigt sich auch die Dürftigkeit der Argumentation.

Es macht für die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keinen Unterschied, ob der Mieter konkret an seiner Gesundheit gefährdet ist, oder ob diese Gefahr nur abstrakt vorhanden ist. Da der Mieter nicht weiß, ob der vorhandene Schimmelpilz seine Gesundheit gefährden kann, kann er sich nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken in der Wohnung weiter aufhalten. Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung in der man nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken wohnen kann, ist aus meiner Sicht vollständig aufgehoben. Betrifft der Befall nur einzelne Zimmer, ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prozentual zur Gesamtfläche die Miete zu kürzen.

Berechnungsbeispiel nach meiner Auffassung: Schimmelpilz in einer Wohnung mit zwei Räumen und Befall mit Schimmelpilz in einem Raum: 50 Prozent.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweist, dass bedingt durch die Art des vorhandenen Schimmelpilzes eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeschlossen ist.

Die Praxis hat sich an der derzeitig überwiegenden Rechtsprechung zu orientieren, die bei der Bestimmung der Höhe einer Mietminderung im Bereich Schimmelpilzbildung, wie oben beschrieben, zurückhaltend vorgeht. Es sind relativ wenige Fälle in der Rechtsprechung ersichtlich, wo letzten Endes eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Schimmelpilz nachgewiesen wurde. In der Praxis scheitert dies meistens daran, dass die Beweissituation verändert wurde oder aber, dass unklar bleibt, welche konkreten Pilze in welcher Konzentration in der Wohnraumluft vorhanden waren.

Jedenfalls wenn eine Gesundheitsgefährdung sicher bewiesen werden kann, halte ich eine Mietminderung im Bereich von 100 % für gerechtfertigt, da hier die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. In allen anderen Fällen muss berücksichtigt werden, dass die Gerichte mehrheitlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangen. Dementsprechend wird häufig lediglich eine optische Beeinträchtigung in Betracht kommen. Da die daraus abzuleitende Mietminderung, den Gerichten dann wieder zu wenig vorkommt, wird der Betrag relativ willkürlich jeweils aufgestockt.

Soweit in der Wohnung in allen Räumen Schimmelpilzbefall vorliegt, gehe ich von einer Minderung von 40 %, ausgehend von der Gesamtmiete aus. Liegt dieser Befall nur in einigen Wohnräumen vor, ist entsprechend anteilig der Gesamtmietfläche zu kürzen. Wer nicht über eine Rechtschutzversicherung verfügt, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung noch deutlich vorsichtiger vorgehen, da hier auch das Kostenrisiko zu berücksichtigen ist. Das Kostenrisiko relativiert sich allerdings häufig dadurch, dass man ja über die Mietminderung Miete zurückbekommt und dies, vergleichsweise zu die, durch das teilweise Unterliegen im Rechtsstreit, entstehenden Kosten, deutlich aufgewogen wird. Zudem muss beachtet werden, dass die Gerichte dazu tendieren, die vom Mieter geltend gemachte Mietminderung der Höhe nach herabzusetzen. Das geschieht in der Annahme, dass Mieter und ihre Anwälte bei der Mietminderung ohnehin immer zu hoch rangehen und daher es auf jeden Fall weniger sein muss, als der Mieter verlangt. Wenn ich jemals vor Gericht die Minderungsquote erstreiten würde, die ich in der Klage verlangt habe, hätte ich sofort das Gefühl zu wenig verlangt zu haben. Aber dieses Gefühl habe ich sehr selten, denn es ist in den vergangenen Jahren höchstens zehnmal vorgekommen.

Generell ist festzuhalten, dass der Nachweis über die Mangelhaftigkeit der Mietsache, also der Wohnung, vom Mieter erbracht werden muss. Die Wohnung muss also nach den geltenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel aufweisen.

In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.

Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

Interessieren Sie sich für eine ausführliche schriftliche Einschätzung der Sach- und Rechtslage für Ihren individuellen Fall?

Wir bieten Ihnen im Zusammenhang mit unserem juristischen Gutachten einen besonderen Service an:

Zur Vorbereitung des juristischen Gutachtens zu Ihrem Schimmelpilzbefall in Ihrer Wohnung  nimmt der Rechtsanwalt persönlich Ihre Wohnung in Augenschein. Das Angebot gilt nur für den Bereich Berlin/Brandenburg. Der Rechtsanwalt erhält durch die persönliche Begutachtung der Wohnung einen individuellen Eindruck von der Tragweite Ihres Schimmelproblems. Er kann diese Momentaufnahme von Ihrer Wohnung sehr viel individueller in dem juristischen Gutachten verarbeiten und eine sehr genaue juristische Stellungnahme abgeben. Kommunikationsfehler zwischen Anwalt und Mandant werden vermieden.

Folgende Leistungen bieten wir Ihnen dazu an:

• Vorort-Besichtigung durch den begutachtenden Rechtsanwalt persönlich
• Momentaufnahme des aktuellen Schimmelbefalls durch den Rechtsanwalt und Besprechung mit Ihnen vor Ort
• Schriftliche Einschätzung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache
• Schriftliche Einschätzung eventueller offensichtlicher Mitverursachungstatbestände
• Schriftliche Einschätzung der konkreten Erfolgsaussichten eines Vorgehens wegen der Schimmelpilze gegen Ihren Vermieter
• Einschätzung der Höhe der Mietminderung wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe eines darüber hinausgehenden Zurückbehaltungsrechts wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe der Schadensersatzansprüche und Aufwendungsersatzansprüche wegen des Schimmelpilzes
• Einschätzung der Kündigungsmöglichkeiten und Schadensersatzmöglichkeiten im Zusammenhang mit der
  vorfristigen Beendigung des Mietverhältnisses
• Empfehlung konkreter weiterer Handlungsschritte gegenüber dem Vermieter, bzw. gegenüber sonstigen Dritten
• soweit notwendig, Empfehlungen zur Vermeidung eines Mitverschuldensbeitrags bei der Entstehung von Schimmelpilz

Wenn Sie ein solches Gutachten von uns wünschen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

1. Sie überweisen den Rechnungsbetrag einschließlich Mehrwertsteuer, also 1.059,10 € insgesamt auf folgendes Konto: Rechtsanwälte Bredereck Willkomm, IBAN: DE57 1001 0010 0008 9791 07 mit dem Betreff: “Juristisches Gutachten Schimmelpilzbefall in Mieträumen für (Ihr Name)” und schicken uns den Zahlungsnachweis oder Mitteilung, wann das Geld überwiesen wurde.

2. Dann schicken Sie uns alle erforderlichen Unterlagen, insbesondere Ihr “Schimmel-Set”und Ihren Mietvertrag, unbedingt vollständig an fachanwalt@schimmel-anwalt.de. Wichtig: Prüfen Sie unbedingt vor Übersendung anhand  unserer Checkliste, ob Sie alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt haben! Denn nur, wenn Sie uns sämtliche erforderlichen Unterlagen übermitteln, können wir eine individuelle Einschätzung Ihres persönlichen Falles mit größtmöglicher Treffsicherheit vornehmen.

3. Sobald uns Ihre Unterlagen, wie unter Nr. 1 und 2 beschrieben, vollständig vorliegen, vereinbaren wir einen Termin zur Besichtigung Ihrer Wohnung.

4. Nachdem der Rechtsanwalt die Wohnung besichtigt hat, erhalten Sie innerhalb weniger Tage unser Gutachten per E-Mail zugesandt.

5. Was können Sie erwarten:

• Persönliche Besichtigung der Wohnung mit Schimmelpilz
• Juristisches Gutachten zum Schimmelpilz (Siehe oben)
• Rechnung über den gezahlten Betrag

Auf Wunsch erhalten Sie weiter ein konkretes Angebot, wie wir für Sie darüber hinaus tätig werden können.

Bitte beachten Sie unbedingt folgendes: Unser Angebot beinhaltet eine einmalige Bewertung der von Ihnen übersandten Unterlagen und nur einen Besichtigungstermin Ihrer Wohnung. Sind Ihre Unterlagen und dabei insbesondere Ihr Schimmel-Set unvollständig, kann eine ordnungsgemäße Bearbeitung nur eingeschränkt erfolgen. Die Beratung kann also nur so gut sein, wie es die Informationslage ist. Nur wenn Sie alle vorgenannten Unterlagen vollständig einreichen, können wir Sie auch umfassend und individuell beraten.

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2. Dann schicken Sie uns alle erforderlichen Unterlagen, insbesondere Ihr “Schimmel-Set”und Ihren Mietvertrag, unbedingt vollständig auf fachanwalt@schimmel-anwalt.de. Wichtig: Prüfen Sie unbedingt vor Übersendung anhand unserer Checkliste, ob Sie alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt haben! Denn nur, wenn Sie uns sämtliche erforderlichen Unterlagen übermitteln, können wir eine individuelle Einschätzung Ihres persönlichen Falles vornehmen.

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