Instandsetzungsklage – Muster mit grundlegenden Formulierungen und Hinweisen.
Datum:

 

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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

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Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++

 

Amtsgericht Schönhausen

An wen richte ich meine Instandsetzungsklage? Welches Amtsgericht ist zuständig?

Zuständig ist immer das Amtsgericht in dessen Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet, in der der Befall mit Schimmelpilz beseitigt werden soll.
Gerechtigkeit Str. 14
14123 Schönhausen

 

Klage

1. der Frau Erna Schimmel,
2. des Herrn Alfred Wasser,

beide wohnhaft: Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen,

Kläger,

gegen

die Schöner Wohnen in Schönhausen GmbH
vertreten durch den Geschäftsführer
Herrn Michael Wohnfried
Feuchtwinkel 8, 10621 Schönhausen,

Beklagte,

Gibt es Prozeßbevollmächtigte auf der Gegenseite?

Voraussichtlicher Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Andi Kämpfer, 
Paragrafenstraße 1, 33104 Justizia

wegen Ansprüchen aus einem Wohnraummietverhältnis
vorläufiger Streitwert: 31.500,00 Euro

Geben Sie den Streitwert Ihrer Klage hier an!

Der Streitwert für den Instandsetzungsanspruch wird nach dem geschätzten Aufwand für die Instandsetzungsarbeiten angenommen, bzw. wird der Auffangstreitwert gemäß § 23 RVG als Streitwert zugrundegelegt. Vorliegend wird wegen der streitgegenständlichen Mängel von einer Berechtigung zur Mietminderung in Höhe von 30 Prozent des monatlich geschuldeten Gesamtmietzins in Höhe von 1.000,00 € ausgegangen. Für den Mietminderungsanspruch und auch für die Feststellung des Zurückbehaltungsrechts wird das 3,5fache des Jahresminderungsbetrages als Streitwert angesetzt. Der Streitwert für die Feststellung der Mietminderungsberechtigung wird von den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin auf den 3,5fachen Jahresminderungsbetrag festgesetzt: LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2014, 65 T 183/14, LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269; LG Berlin, Beschluss vom 5.2.2010, 65 T 138/09, GE 2010, 413, LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2008, 67 T 170/08, GE 2009, 269, LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269, LG Berlin, GE 2011, 954. Maßgeblich sind nach dieser Rechtsprechung §§ 48 I GKG, 9 ZPO statt § 41 GKG. Weitere Anträge müssen dazu addiert werden. Die Angabe des Streitwertes ist erforderlich, da die Kostenbeamten bei Gericht den von Ihnen zu entrichtenden Gerichtskostenvorschuss ausrechnen müssen.

Wir erheben Klage und werden beantragen,

Die Anträge sind das Herzstück einer Klage!

An dieser Stelle müssen Sie nun Farbe bekennen und Ihre Anträge für das Gericht formulieren. Ihre Anträge sind Ihr Begehren, was Sie vom Vermieter verlangen, er jedoch bis heute nicht erbracht hat und nun durch das Gericht dazu verurteilt werden soll. Bei der Formulierung der Anträge müssen Sie sehr genau und präzise vorgehen. Sind Ihre Anträge zu pauschal oder ungenau, können Sie später aus einem Urteil zu Ihren Gunsten nicht vollstrecken.

I.
die Beklagte zu verurteilen, nachfolgende Mängel in der im Hause Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen, Vorderhaus, drittes OG links gelegenen und von den Klägern gemieteten Wohnung wie folgt zu beseitigen:

 1.
die in dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen 2. rechten Zimmer (genutzt als Küche) und dort an dem von der Eingangstür   zur Küche gegenüber gelegenen Fenster unmittelbar an die untere Fensterkante anschließende 2 × 2 m große, schwarz verfärbte und feuchte Fläche zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig in Stand zu setzen. Dabei ist der dort vorhandene Schimmelpilz zu beseitigen;

2.
den in dem von der Wohnungseingangstür ausgesehen linken vorderen Zimmer (genutzt als Kinderzimmer) und dort über die von der Eingangstür zum Zimmer aus gesehenen linken Wand über die ganze Wand gebildete große, schwarz verfärbte und feuchte Fläche zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig in Stand zu setzen. Dabei ist der dort vorhandene Schimmelpilz zu beseitigen;

Weitere Anträge auf Beseitigung weiterer Mängel hier!

Wenn Sie im Rahmen Ihrer Bestandsaufnahme und bei der Erstellung Ihres Schimmel-Sets weitere Mängel in Ihrer Wohnung festgestellt  haben, die der Vermieter trotz Aufforderung und Fristsetzung ebenfalls nicht beseitigt hat, dann formulieren Sie Ihr Begehren auf Beseitigung der weiteren Mängel an dieser Stelle. In unserem Beispiel würden Sie dann fortsetzen mit 3. …

II.
festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, den für die im Klageantrag zu I. bezeichneten Wohnräume zu entrichtenden Mietzins um 30 Prozent (hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrages) ausgehend von einem monatlich zu leistenden Gesamtmietzins von 1.000,00 Euro – ggf. zuzüglich etwaiger Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen – beginnend mit dem 1.9.2014 bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu I. beschriebenen Mängel – zu mindern;

III.
festzustellen, dass den Klägern über die im Klageantrag zu II. hinaus geltend gemachte Mietminderung wegen der im Klageantrag zu I. bezeichneten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins in Höhe von weiteren 30 Prozent (hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrages) ausgehend von einem monatlich zu leistenden Gesamtmietzins von 1.000,00 Euro – ggf. zuzüglich etwaiger Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen – beginnend mit dem 1.9.2014 bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu I. beschriebenen Mängel – zusteht;

IV.
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 900,00 Euro überzahlte Miete für die Monate September bis November 2014 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zahlen;

V.
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 400,00 Euro Schadensersatz nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zahlen.

VI.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

VII.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidung des Gerichts von Amts wegen über die Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit


Die Anträge zu VI. und VII. sind entbehrlich, da das Gericht hierüber von Amts wegen entscheidet. Da sie in vielen Formularbüchern auftauchen, habe ich sie aufgenommen, um keine Verwirrung zu erzeugen. Ich lasse sie für gewöhnlich weg.

Sollte das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnen, so wird schon jetzt für den Fall der Säumnis bzw. des Anerkenntnisses der Beklagten beantragt,

diese durch Versäumnis-, bzw. Anerkenntnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

Wieso muss ich einen Antrag auf Erlass eines Versäumnis- und Anerkenntnisurteils gem. § 307 ZPO stellen?

 Der Antrag auf Erlass des Anerkenntnisurteils ist eigentlich entbehrlich, da das Gericht über diesen ebenfalls von Amts wegen entscheiden muss. Diesen lasse ich allerdings drin, da ich schon erlebt habe, dass Gerichte die Gesetzesänderung noch nicht realisiert hatten. Der Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils hingegen ist wieder wichtig und sollte schon in der Klage aufgeführt werden. Sollte der Beklagte sich nicht rechtzeitig verteidigen, kann das Gericht gleich ein Versäumnisurteil erlassen und muss nicht vorher fragen. Nach dem Grundsatz der Prozessmaxime darf das Gericht nur über Anträge der Parteien entscheiden und nicht eigenmächtig über den vorgetragenen Prozessstoff.

Begründung:

Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger ihren Anspruch auf die Beseitigung von Mietmängeln, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Rückzahlung überzahlter Miete und Schadensersatz im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in ihrer Wohnung geltend.

I. Die Parteien und das Vertragsverhältnis

Die Kläger sind Mieter der im Klageantrag zu I. näher bezeichneten Wohnung. Die Beklagte ist Vermieterin.

Beweis: Mietvertrages vom [Datum des Mietvertragsabschlusses]
in Kopie als Anlage K 1

Der für die Wohnräume zu leistenden Mietzins beträgt 750,00 € zzgl. 250,00 € Vorschuss für Nebenkosten, insgesamt mithin 1.000,00 €.

Beweis: wie vor

II. Die vorhandenen Mängel

In folgenden Zimmern stellt sich der akute Befall von Schimmelpilz wie folgt dar:

1. Küche

In dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen 2. rechten Zimmer (genutzt als Küche) befindet sich an dem von der Eingangstür zur Küche gegenüber gelegenen Fenster unmittelbar an der unteren Fensterkante eine sich anschließende 2 × 2 m große Fläche, die durchfeuchtet ist und sich bereits schwarz verfärbt hat.

Beweis: Schadensfotos in Farbe als Anlage K 2
Grundriss der Wohnung als Anlage K 3
Augenschein
Sachverständigengutachten

Achtung: Konkrete Darstellung des vorhandenen Schimmelpilzes!

An dieser Stelle der Klage müssen Sie ganz genaue und sehr detaillierte Angaben machen. Zwar hat der Bundesgerichtshof in diversen aktuellen Entscheidungen wiederholt darauf hingewiesen, dass die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters nicht überspannt werden dürfen (vergleiche BGH, Urteil vom 29.2.2012, VIII ZR 155/11, S. 1647 f. – NZM 2012, 381 f. oder BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 268/11, – Grundeigentum 2012, S. 1032 f.), dennoch muss Ihr Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs schlüssig und erheblich sein. Das bedeutet, dass Sie Tatsachen vortragen müssen, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Stellen Sie sich vor, dass eine dritte Person, die Ihre Wohnung nicht kennt, aber anhand Ihrer Beschreibung, beispielsweise unter Zuhilfenahme eines Grundrisses Ihrer Wohnung, genau sagen kann, wo sich der Schimmel befindet, wie der Schimmel aussieht und wie groß die befallene Fläche ist. Zudem müssen Sie angeben, inwiefern Sie durch den Schimmelbefall beeinträchtigt sind.

2. Kinderzimmer

In dem von der Wohnungseingangstür ausgesehen linken vorderen Zimmer (genutzt als Kinderzimmer) und dort über der von der Eingangstür zum Zimmer aus gesehenen linken Wand befindet sich über die ganze Wand eine feuchte Fläche mit circa 5 qm, die sich ebenfalls bereits schwarz verfärbt hat.

Beweis: wie vor

Beschreiben Sie hier die weiteren Mängel, wie in Ihren Anträgen oben aufgeführt!


Sollten Sie oben in den Anträgen die weiteren, in Ihrer Wohnung vorhandenen Mängel aufgeführt haben und nun durch das Gericht eine Verurteilung des Vermieters zur Beseitigung der weiteren Mängel begehren, müssen Sie hier an dieser Stelle diese weiteren Mängel nachfolgend genau beschreiben. Hierzu können Sie wieder Ihr Schimmel-Set zur Hilfe nehmen, das Sie im Rahmen der Bestandsaufnahme in Ihrer Wohnung angefertigt haben.

III. Mängelanzeige

Ungeachtet der zahlreichen Mängelanzeigen und Instandsetzungsaufforderungen durch die Kläger, zuletzt mit Schreiben vom 1.8.2014, blieb die Beklagte untätig. Aus diesem Grunde ist an den zuvor beschriebenen feuchten Wandbereichen Schimmelpilz entstanden und breitet sich zunehmend aus.

Beweis: Schreiben vom 1.8.2014 in Kopie als Anlage K 4

Muss ich die früheren Mängelanzeigen an den Vermieter bei Gericht einreichen?

Die Angabe und Vorlage der Mängelanzeige ist eine wichtige Entscheidungsvoraussetzung für Ihren Prozess. Die vorherige Mängelanzeige mit einer angemessene Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel an den Vermieter ist gesetzlich gemäß § 536  c Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschrieben:

§ 536c BGB Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter

(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Ohne eine solche Anzeige können Sie erfolgreich keine Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter in einem Gerichtsprozess geltend machen. Vergessen Sie nicht, diese Anzeige in Kopie dem Gericht auch vorzulegen! Sie tragen hierfür die Darlegungs- und Beweislast.

Die Kläger sind der Auffassung ihren Vortrag hinsichtlich der zur Minderung berechtigenden Mängel ausreichend substantiiert zu haben. Sollte das Gericht weiteren Vortrag für notwendig halten, wird um einen richterlichen Hinweis gebeten.

IV. Mängelrechte

1. Mietminderung und Rückzahlung überzahlter Miete

Die Kläger sind ferner der Auffassung, dass wegen der grundsätzlichen Beeinträchtigung im gesamten Mietgebrauch die Mietminderung ausgehend von der zu zahlenden Gesamtmiete vorzunehmen ist.

Die Kläger haben im Hinblick auf ihr Recht zur Mietminderung den Mietzins seit dem 1.9.2014 in voller Höhe unter Vorbehalt gezahlt und fordern nun die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete.

2. Schadenersatz wegen beschädigten Eigentums

Zudem machen die Kläger Schadenersatzansprüche wegen beschädigten Eigentums durch den Befall mit Schimmelpilz geltend.

Die Kläger haben am 02.01.2012 ein neues dreisitziges rotes Sofa mit Bettfunktion bei Höffner gekauft. Der Kaufpreis lag damals bei 1.399,00 Euro. Das Sofa ist mit einem textilen Bezug ausgestattet.

Beweis: Rechnung vom 02.01.2012 in Kopie als Anlage K 5

Das Sofa steht im Kinderzimmer an der von der Eingangstür ausgesehenen linken, feuchten Wand, die großflächig, wie oben beschrieben, mit Schimmelpilz befallen ist.

Beweis: Schadensfotos in Farbe als Anlage K 2
Grundriss der Wohnung als Anlage K 3
Augenschein
Sachverständigengutachten

Die Kläger haben bereits versucht, das Sofa zu reinigen. Das ist jedoch nicht möglich, da die Schimmelpilzsporen bereits tief in das Material des Sofas eingedrungen sind und durch Reinigung nicht mehr zu beseitigen sind. Die Kläger verlangen daher den Zeitwert für das gebrauchte Sofa als Schadenersatz.

Beweis: Zeugnis von Frau Luise Schimmel,
Trockengasse 1, 12345 Ohnesorgenstadt

Die Zeugin Frau Luise Schimmel ist die Schwester der Klägerin zu 1) und hat diese in der letzten Zeit sehr oft besucht. Sie begleitete damals die Kläger beim Kauf des Sofas und hat ebenfalls bei den erfolglosen Reinigungsversuchen am Sofa mitgeholfen, zuletzt am 14.08.2014. Sie kann daher genaue Angaben zum Zustand des Sofas und zum Ausmaß der Beschädigungen durch den Schimmelpilz machen.

Beweis: wie vor

Was Sie beachten müssen bei der Geltendmachung von Schadenersatz!

Für die erfolgreiche Geltendmachung von Schadenersatz sind im deutschen Recht hohe Hürden zu überwinden. Sie müssen darlegen und beweisen, dass es sich beispielsweise um Ihr Eigentum handelt, dass Ihnen tatsächlich ein Schaden entstanden ist, das für diesen Schaden der Vermieter eintrittspflichtig ist, usw.. Auch an dieser Stelle müssen Sie ganz genau formulieren und vorallem für alle Behauptungen einen Beweis liefern. Sollten Sie den Kaufbeleg verloren haben, können Sie auch einen Kontoauszug mit dem entsprechenden Geldabgang als Beweismittel vorlegen. Oder Sie waren nicht allein einkaufen, wie in unserem Beispiel, dann nennen Sie Ihre Begleitung als Zeugen. Der Zeuge als Beweismittel ist zwar relativ häufig vor Gericht anzutreffen, ist aber manchmal nicht ganz so zuverlässlich, wie ein Kaufbeleg oder eine andere Urkunde. Auf dieser sind auch nach Jahren noch die Ziffern erkennbar. Allerdings ist es menschlich, wenn man sich nicht mehr so ganz genau an den Kauf des Sofas erinnern kann – war es nun am 02.01.2012 oder am 03.01.2012. Und genau diese Unsicherheiten können einem Kläger manchmal den Strich durch die Beweisführung machen.

V. Begehren der Kläger

Mit den Anträgen zu I. verfolgen die Kläger ihre Instandsetzungsansprüche.

Mit dem Antrag zu II. und III. begehren die Kläger die Feststellung der aus ihrer Sicht berechtigten Mietminderung in Höhe von monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro sowie die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts aus weiteren monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro.

Mit dem Antrag zu IV. begehren die Kläger die Rückzahlung der für die Monate September bis November 2014 wegen der Mietminderung überzahlten Miete in Höhe von monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro: 3 x 1.000,00 Euro x 30 Prozent: 900,00 Euro.

Mit dem Antrag zu V. begehren die Kläger die Zahlung von Schadenersatz für beschädigtes Eigentum durch den Schimmelpilz.

VI. Zusammensetzung des Streitwerts

1. Instandsetzung: 5.000,00 Euro
2. Feststellung der Minderung: 12.600,00 Euro
3. Feststellung des Zurückbehaltungsrechts: 12.600,00 Euro
4. Rückerstattung überzahlte Miete: 900,00 Euro
5. Zahlung Schadenersatz: 400,00 Euro
Gesamt: 31.500,00 Euro

Hinsichtlich des Instandsetzungsanspruchs wird der geschätzte Aufwand für die Instandsetzungsarbeiten angesetzt, bzw. wird der Auffangstreitwert gemäß § 23 RVG als Streitwert zugrundegelegt. Vorliegend wird wegen der streitgegenständlichen Mängel von einer Berechtigung zur Mietminderung in Höhe von 30 Prozent des monatlich geschuldeten Gesamtmietzins in Höhe von 1.000,00 € ausgegangen. Für den Mietminderungsanspruch und auch für die Feststellung des Zurückbehaltungsrechts wird das 3,5fache des Jahresminderungsbetrages als Streitwert angesetzt. Der Streitwert für die Feststellung der Mietminderungsberechtigung wird von den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin auf den 3,5fachen Jahresminderungsbetrag festgesetzt: LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269; LG Berlin, Beschluss vom 5.2.2010, 65 T 138/09, GE 2010, 413, LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2008, 67 T 170/08, GE 2009, 269, LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269, LG Berlin, GE 2011, 954. Maßgeblich sind nach dieser Rechtsprechung §§ 48 I GKG, 9 ZPO statt § 41 GKG.

Beglaubigte und einfache Abschrift sowie ein Gerichtskostenvorschuss nach dem errechneten Streitwert per Überweisungsträger anbei.

 

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Erna Schimmel und Alfred Wasser

Unterschriften

Was Sie hinsichtlich der Unterschriften wissen müssen!

Vergessen Sie nicht die Unterschrift. Sie unterschreiben das Original und eine beglaubigte Abschrift pro Person auf der Gegenseite. Also bei 2 Beklagten müssen Sie 2 beglaubigte Abschriften beifügen und auch auf beiden unterschreiben.

++ Ende Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++

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Video-Anleitung für eine Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz

 

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Die Instandsetzungsklage im Video erklärt.