Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für die Stiftung Warentest zum Thema Schimmelpilz und Mietminderung hier und hier zum Thema Ursachen des Schimmelpilzes.

Schimmelpilzinformationen vom Fachanwalt für Mieter. Vermieter lesen hier weiter.

Videos mit zusätzlichen Hinweisen finden Sie am Ende jedes Beitrages. Eine Zusammenstellung aller denkbaren Ansprüche des Mieters im Zusammenhang mit Schimmelpilz finden Sie hier.

Ihre Fragen, Anregungen, Tipps und Hinweise nehmen wir gerne unter Fachanwalt@schimmel-anwalt.de entgegen. Bitte beachten Sie, dass wir aufgrund der großen Nachfragen keine kostenlosen Beratungen zu Einzelproblemen anbieten können. Wenn die Fragen von allgemeinem Interesse sind, können Sie diese gerne in die Kommentare stellen. Ansonsten verweisen wir auf unsere Beratungsangebote.

Inhalt: Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie Informationen, die Sie für ein Vorgehen als Mieter im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik gegenüber dem Vermieter benötigen, z.B.

Wir haben auch verschiedene Angebote für Sie, unter anderem für eine telefonische Beratung, ein juristisches Kurzgutachten, ein umfassendes Gutachten und eine Vertretung gegenüber dem Vermieter (außergerichtlich und gerichtlich), jeweils durch unsere Spezialisten (Angebote hier).

Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwältin Anja Härtel

Rechtsanwalt und Fachanwalt für MietrechtSchimmelpilze- Tipps und Muster für Mieter vom Fachanwalt

Autor: Ich bin Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und deutschlandweit tätig. Seit 1996 vertrete ich Mieter und Vermieter, auch im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmel und dem entsprechenden Vorgehen dagegen. Ich halte Vorträge zum Thema, u.a. regelmäßig auf der Schimmelpilzkonferenz, veröffentliche Artikel und stehe im Austausch mit Sachverständigen und Fachleuten. Motivation: Immer wieder beobachte ich gravierende Fehler beim Umgang mit der Materie, die sich einfach vermeiden lassen. Das hat mich zu dieser Seite inspiriert. Anspruch: (wie immer) eine einfache und praxisnahe Darstellung, konzentriert auf die wesentlichen Punkte.

Bild Rechtsanwältin Anja Härtel (sw klein)

Autorin: Ich bin Anja Mühlan, Rechtsanwältin und Absolventin des Fachanwaltslehrgangs für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2011/2012 und in Berlin sowie deutschlandweit tätig. Seit 2011 vertrete ich auch sowohl Mieter und Vermieter außergerichtlich und/oder vor Gericht, die im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmelpilz über Rechte und Pflichten streiten. Motivation:  Eine gute Informationsgrundlage bei Mandanten ist in jedem Verfahrensstadium äußerst hilfreich. Mir macht es Spaß, mit aufgeklärten Mandanten gemeinsam Handlungsmöglichkeiten auszuloten und Prozessstrategien auszutüfteln. Anspruch: Den Mandanten dort abholen, wo er steht. 

Unsere Autoren bieten Ihnen auch Vorträge zu nahezu allen rechtlichen Fragen rund um Schimmelpilz (Angebote hier).

Grenzen, Gefahren und Zielgruppe

Grenzen: Es wird mir nicht gelingen, alle Einzelfragen abschließend zu (er)klären. Häufig werde ich mich auf die regelmäßigen und die wichtigsten Fragen beschränken müssen, um den Leser nicht zu verwirren.

Gefahren: Der Inhalt der folgenden Seiten könnte suggerieren, auch der durch die Lektüre fortgebildete Laie schwämme einigermaßen sicher in dieser überschaubaren Bucht des Rechts. Vor dieser Annahme warne ich eindringlich. Wer allein mit Anleitungen aus dem Internet seine elektrischen Leitungen verlegt, hat bestimmt schon mal einen Schlag bekommen. So kann es auch hier passieren. Einziger Vorteil: Anders als Strom, kann das Recht in Deutschland nicht töten. Ein ärgerlicher und kostspieliger Untergang vor Gericht ist aber jederzeit möglich; außerdem der möglicherweise unnötige Verlust der Wohnung.

Zielgruppe: Diese Seite ist ausdrücklich für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter. Auch Mieter sollten nach dem Studium dieser Seite, die für Vermieter aufbereiteten Informationen lesen. Sie können hier nämlich erkennen, welche Vorgehensweisen ich der anderen Seite, also den Vermietern, empfehle. Entsprechend können Sie derartigen Strategien bei Ihren eigenen Überlegungen besser begegnen.

++ Die Informationen auf diesen Seiten können und wollen den Rechtsanwalt nicht ersetzen ++ Wir geben Ihnen einen Überblick über Ihre rechtliche Position und zeigen praxiserprobte Handlungsmöglichkeiten auf ++ Wir arbeiten an Professionalität und Aktualität ++ Wir übernehmen keine Haftung ++

Warum ist schnelles Handeln bei Schimmelpilz notwendig?

In der Praxis passiert häufig folgendes: Mieter nehmen Mängel (zum Beispiel Schimmelpilze und Feuchtigkeit) lange Zeit hin und verlieren dann irgendwann die Nerven und mindern die Miete. Der Vermieter, der an sich überhaupt keine gute Position hat, weil die Mängel bestehen, lässt einen Zahlungsrückstand auflaufen und kündigt dann fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Wenn die Mieter nun die Mietminderung übertrieben haben oder sonstige formelle Voraussetzungen für eine wirksame Mietminderung nicht vorliegen, verlieren sie den anschließenden Räumungsprozess und damit ihre Wohnung. Das alles könnte durch ein sachgerechtes Vorgehen vermieden werden.

Wann ist das Risiko für Schimmelpilz in der Mietwohnung besonders hoch und wie beugt man vor?

Jedes Jahr zu Beginn der Heizperiode nehmen die Anfragen im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik in unserer Kanzlei enorm zu. Zum Ende der Heizsaison im Frühjahr sind die Nachfragen dann wieder rückläufig und betreffen nur noch besonders hartnäckige Fälle. Im Folgenden schildere ich aus Sicht des mit der Problematik häufig befassten Rechtsanwalts, nicht etwa aus Sicht eines Sachverständigen, unter welchen Bedingungen Mieter besonders häufig mit der späteren Bildung von Schimmelpilz in ihrer Wohnung rechnen müssen. Was kann zu Prävention unternommen werden, also welches vorbeugende Verhalten zur Verhinderung der Bildung von Schimmelpilz ist empfehlenswert? In erster Linie unterscheide ich vier Risikogruppen, die dann jedoch häufig auch kombiniert auftreten. 

1. Risikogruppe für Schimmelpilz: Altbau nach (teilweiser) Modernisierung

Der Gesetzgeber hat gerade im Zuge der aktuellen Mietrechtsreform energetische Modernisierungen weiter erleichtert. Es ist daher zu erwarten, dass die bereits in der Vergangenheit zu beobachtende Veränderung von Altbauten mit dem Ziel der Verbesserung der Wärmedämmung weiter voranschreiten wird. Gerade Altbauten, bei denen eine Wärmedämmung angebracht wurde und/oder die alten Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht wurden, werden zu einem erheblichen Risiko für die Entstehung von Schimmelpilz.
In der Regel ist ein vollständig geändertes Lüftungsverhalten des Mieters erforderlich, um die Bildung zu verhindern. Wer also in einer Altbauwohnung einzieht, in der solche Arbeiten durchgeführt wurden, muss unbedingt mehrfach täglich alle Fenster gleichmäßig für 5 Minuten öffnen und Durchzug herstellen. Er muss außerdem alle Räume regelmäßig über 20° heizen. Unbedingt sollte zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch besonders viele Zimmerpflanzen, Aquarien oder Trocknen der Wäsche in den Wohnräumen vermieden werden. Große Bücherregale oder Schränke, die ganz dicht an der Wand stehen, werden ebenfalls die Bildung von Schimmelpilz auf den dahinter liegenden Flächen fördern. Halten Sie, wenn Sie solche Objekte aufstellen, mindestens 10 cm Abstand von der dahinter liegenden Wandfläche.

2. Risikogruppe für Schimmelpilz: Neubau nach Errichtung

Wer in ein frisch errichtetes Gebäude einzieht, riskiert ebenfalls die Bildung von Schimmelpilz. Früher mussten Wohnungen über Jahre hinweg „trocken gewohnt“ werden. Durch heute verwendete Baumaterialien funktioniert dies schneller, allerdings nicht so schnell, wie mancher hofft. Die Wände sind häufig noch zu feucht. Auch Pfusch am Bau offenbart sich häufig erst nach dem Einzug.
Mieter sollten sich so verhalten wie oben unter 1. geschildert. Daneben sollten gerade im ersten Jahr alle Gegenstände in der Wohnung, besonders die sich an, bzw. auf schlecht belüfteten Flächen befinden, regelmäßig auf Feuchtigkeitsschäden hin untersucht werden. Heiz- und Lüftungsverhalten sollte wie oben dargestellt erfolgen.

3. Risikogruppe für Schimmelpilz: Dunkelbad

Wer in seinem Bad kein Fenster hat, geht ein besonders hohes Risiko ein, später von Schimmelpilz überrascht zu werden. Das gilt insbesondere dann, wenn das Bad nicht über eine ausreichende Belüftung verfügt oder wenn diese Belüftung defekt ist. Der Lüfter sollte unbedingt noch längere Zeit nach dem Duschen oder Baden weiterlaufen. Wenn Sie in die Wohnung hinein lüften, sollten Sie den erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung durch die oben unter 1. beschriebenen Maßnahmen ausgleichen.

4. Risikogruppe für Schimmelpilz: Besonderer Feuchtigkeitseintrag bei unzureichendem Heizungs- und Lüftungsverhalten

Das ist die für Mieter besonders gefährliche Risikogruppe. Es drohen Schadensersatzansprüche des Vermieters. Mieter, die viel Feuchtigkeit in die Wohnung eintragen, müssen auch mehr lüften. Der erhöhte Feuchtigkeitseintrag geschieht häufig durch regelmäßiges Trocknen der Wäsche auf einem Wäscheständer in den Räumen, aber auch durch zu viele Zimmerpflanzen, Aquarien und Terrarien. Wer häufig kocht, sorgt ebenfalls für einen enormen Eintrag von Feuchtigkeit in die Wohnung. Das erhöhte Schimmelpilzrisiko in dieser Gruppe ist nutzungsbedingt. Der Mieter wird daher häufig keine Mietminderung erhalten und auch keinen Schadensersatz für seine beschädigten Gegenstände. Im Gegenteil, er wird unter Umständen für die entstandenen Schäden an der Wohnung vom Vermieter haftbar gemacht werden. Deshalb ist in dieser Gruppe für Mieter besondere Vorsicht geboten. Sorgen Sie unbedingt für ein ausreichendes Lüftungsverhalten. Mehrmals am Tag sollten sämtliche Fenster der Wohnung weit geöffnet und für mindestens 5 Minuten in diesem Zustand gehalten werden. Heizen Sie sämtliche Zimmer der Wohnung immer über 20°.

 

Alle Jahre wieder im Herbst: Die Schimmelpilzssaison in deutschen Mietwohnungen beginnt. Fachanwalt Alexander Bredereck gibt Tipps für Mieter:

 

Diese Seite ist für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter.
Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

 

Kündigung – Muster mit grundlegenden Formulierungen und Hinweisen

Achtung: Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mängeln ist für den Mieter regelmäßig kein günstiges Vorgehen. Es ist zudem äußerst risikobehaftet. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat.
In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen
Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung.

(Hinweise zum Ausfüllen kursiv formatiert, diese bitte entfernen)

++ Anfang Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++ Anfang Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++

Absender: Bitte hier sämtliche Mieter mit Namen und Anschrift eintragen!

Erna Schimmel und Alfred Wasser
Pilzstr. 16
10623 Schönhausen

Empfänger: Bitte hier sämtliche Vermieter mit Namen und Anschrift eintragen.

Schöner Wohnen in Schönhausen GmbH
vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Michael Wohnfried
Feuchtwinkel 8
10621 Schönhausen

Schönhausen, den 1.10.2014

Fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Mietmängeln
Mietverhältnis: Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links

 

Sehr geehrter Herr Wohnfried,

in unserer Wohnung ist es aktuell zur Bildung von Schimmelpilz gekommen. Wir hatten Ihnen diese Mängel bereits mit Schreiben vom 14.9.2014 zur Anzeige gebracht. Ungeachtet der erfolgten Fristsetzung sind Sie bis heute untätig geblieben.

Vor diesem Hintergrund kündigen wir das Mietverhältnis über die im Betreff näher bezeichnete Wohnung wegen Unterlassung der Mängelbeseitigung und erheblicher Gesundheitsgefährdung durch die in den Mieträumen vorhandenen Schimmelpilze außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich.

Achtung bei Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelpilz!

Soweit Sie die Kündigung auf eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelpilz stützen wollen, müssen Sie später die Gefährdung der Gesundheit beweisen können. Die Gerichte verlangen hier regelmäßig (aus meiner Sicht zu Unrecht) eine konkrete Gefährdung durch den Schimmel. Da es sehr viele Arten von Schimmelpilz gibt, die nicht gesundheitsgefährdend sind, gelingt der Beweis nur durch ein vorab eingeholtes privates Sachverständigengutachten.

Muss ich als Mieter eine Kündigung wegen Schimmelpilz ausführlich begründen?

Eine ausführliche Begründung für Ihre wirksame Kündigung müssen Sie – anders als der Vermieter gemäß § 573 Abs. 3 BGB – nicht im Kündigungsschreiben aufnehmen.

Wir fordern Sie auf, die Beendigung des Mietverhältnisses hierher schriftlich zu bestätigen. Für den Eingang Ihrer Bestätigung haben wir uns eine Frist notiert bis zum

14.10.2014.

Warum muss ich dem Vermieter eine Frist setzen? Welche Frist ist hier angemessen?

Um sicher zu gehen, dass Ihr Vermieter tatsächlich Kenntnis von Ihrer Kündigung genommen hat, empfehlen wir auch hier die Setzung einer Frist. Im Übrigen gelten auch hier die Ausführungen zur Fristsetzung wie bei der Mängelanzeige. Die Angemessenheit einer Frist richtet sich nach den konkreten Umständen. Dabei sind die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Der Gegenseite sollte eine ernsthafte Möglichkeit zur Reaktion eingeräumt werden. Üblicherweise geht man von 2 Wochen als angemessene Frist für eine Reaktion des Vermieters aus. Sie sollten daher die Frist nicht kürzer als zwei Wochen und aber auch nicht länger als 4 Wochen wählen. Wählen Sie eine zu kurze Frist kann Ihnen schlimmstenfalls passieren, dass eine Angemessene Frist in Gang gesetzt worden ist. Eine Frist wird niemals unwirksam sein, weil sie zu kurz gesetzt wurde. 14 Tage sollten im Allgemeinen ausreichend sein. Benennen Sie immer ein konkretes Datum. Also schreiben Sie nicht „umgehend“ oder „sofort“, sondern benennen Sie ganz konkret ein Datum in 14 Tagen, wie in unserem Muster. Sollte der Vermieter bis zum Ablauf der Frist untätig bleiben, könnten gegen ihn anschließend anfallende Rechtsanwaltskosten extra als Schadenersatz geltend gemacht werden.

Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, werden wir die Beendigung durch eine negative Feststellungsklage gerichtlich klären lassen.

Wir behalten uns ausdrücklich die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche vor.

Weitere Ansprüche bei wirksamer fristloser Kündigung

Für den Fall einer wirksamen fristlosen Kündigung haben Sie Anspruch auf Ersatz der Ihnen in diesem Zusammenhang entstehenden Schäden (Umzugskosten, Mietdifferenz in Bezug auf die höhere Miete einer vergleichsweisen Ersatzwohnung, Ersatz der Maklerkosten usw.).

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus, widersprechen wir bereits jetzt.

Mit freundlichen Grüßen

 

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Erna Schimmel und Alfred Wasser

Namen und Unterschriften (sämtlicher) Mieter

++ Ende Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++

Wie stellt man eine Kündigung richtig und nachweisbar zu?

Achten Sie unbedingt darauf, dass die Kündigung wegen der Mängel auch nachweisbar zugestellt wird.

1. Zustellung gegen Empfangsbestätigung

Sie müssen den Zugang des Schreibens beim Empfänger beweisen können. Es ist daher sinnvoll, sich den
Zugang des Schreibens vom Empfänger bzw. den Empfängern auf einer Abschrift der Kündigung per Datum
und Unterschrift bestätigen zu lassen. Nehmen Sie für die Übergabe vorsorglich noch einen Zeugen mit.

Wenn die oben vorgeschlagene sichere Variante nicht funktioniert, weil der Empfänger nicht persönlich erreicht werden kann oder die Unterschrift verweigert, gehen Sie bitte wie nachfolgend geschildert vor.

2. Zustellung per Boten

So nehmen Sie eine rechtsichere Zustellung der Kündigung per Boten vor:

Fertigen Sie von dem (unterschriebenen) Kündigungsschreiben eine Kopie an. Besorgen Sie sich einen Zeugen.
Der Zeuge darf nicht Mieter sein. Ansonsten ist es völlig unschädlich, wenn es sich um einen Verwandten
handelt. Besser ist natürlich eine nicht verwandte, dritte Person.

  • Nehmen Sie die Kopie und das Original der Kündigung und zeigen Sie beides dem Zeugen.
  • Stecken Sie in Gegenwart des Zeugen das Original in einen Umschlag.
  • Lassen Sie den Zeugen den Umschlag in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.
  • Der Zeuge sollte nun auf der Abschrift genau notieren, wann er und wo das Original eingeworfen hat. Er sollte dies durch seine Unterschrift auf der Abschrift bestätigen.
  • Heben Sie sich die Abschrift gut auf.

Natürlich können Sie auch einen professionellen Botendienst verwenden. Die Gefahr: Ihr Zeuge ist der jeweilige Bote. Unter Umständen arbeitet dieser aber später gar nicht mehr bei dem Botendienst und kann dann als Zeuge in einem Prozess vielleicht nicht zur Verfügung stehen. Falls Sie einen professionellen Botendienst verwenden wollen: Gehen Sie so vor, wie oben bei der Zustellung per Bote geschildert.

Achtung: Leider werden Sie an anderer Stelle (nicht von mir) Hinweise auf Zustellungen per Einschreiben (Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein) lesen oder gelesen haben. Solche Methoden sind nicht tauglich, den Zugang des Kündigungsschreibens rechtssicher beweisen zu können. Sie beweisen lediglich, dass Sie einen Briefumschlag versendet haben.

Nur durch Zustellung per Empfangsbestätigung vom Empfänger (siehe oben 1.) oder per Boten (siehe oben 2.) kann eine Kündigung rechtsicher zugestellt werden.


 

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Die Kündigung im Video erklärt.