Bitte beschreiben Sie genau, nach Zimmern getrennt, welche Flächen der Wohnung, in welchem Umfang von der Feuchtigkeit, bzw. dem Schimmelpilz befallen sind. Vermerken Sie bitte jeweils weiter, seit wann die jeweiligen Mängel vorliegen.

Fertigen Sie zusätzlich eine Skizze der gesamten Wohnung, in der Sie die Flächen farbig markiert einzeichnen und beschreiben Sie jeweils auch die Größe der Flächen.

Fertigen Sie darüber hinaus eine Fotodokumentation nach folgender Vorlage mit Farbfotos und in dreifacher Ausfertigung an (Muster Fotodokumentation). Wichtig ist, dass Sie auch immer vermerken, wer, die Fotos wann und von welchen Objekten gemacht hat. Der Fotograf sollte nie selber Mieter sein, da er dann später im Prozess nicht Zeuge ist. Der Fotograf kann aber ein Freund, Verwandter oder Partner sein.

Bezeichnen Sie die Zeugen mit Namen und vollständige Anschrift. Zeugen können grundsätzlich alle Personen sein, die nicht selbst im Mietvertrag als Mieter aufgeführt oder nachträglich in das Mietverhältnis eingetreten sind. Es ist völlig unerheblich, ob es sich um Verwandte oder anderweitig nahestehende Personen handelt. Auch der Ehegatte oder Lebenspartner kann Zeuge sein, wenn er nicht selbst Mieter ist.

Vermerken Sie vorhandene weitere Beweismittel, wie zum Beispiel Sachverständigengutachten, behördliche Begehungsprotokolle, Bescheide oder ähnliches.

Soweit Sie im Zusammenhang mit den Schimmel Eigenaufwendungen (z.B. weil Sie Handwerker beaufsichtigen müssen, mit der Hausverwaltung telefonieren, Baufreiheit schaffen oder Ähnliches), sollten Sie diese in der nachfolgenden Tabelle gesondert zu erfassen.

Datum	Uhrzeit/Dauer	Art der Aufwendung	Ausführende Personen	Zeitsaufwand
25.5.2011	11:30 Uhr bis 12:00 Uhr	Beaufsichtigung der Handwerker	Max Mustermann	0,5 Stunden

Sollten Ihnen Schäden am Eigentum entstanden sein, können Sie diese in folgender Aufstellung zu erfassen:

Art des Gegenstands	Beschreibung	Zeitpunkt der Anschaffung	Preis bei Anschaffung	Quittung /sonstige Belege/ Zeugen
Sofa	Farbe Rot, Marke „Chef 1234“, Lederbezug Füße aus Stahl	1.2.2009	1.200 €	Quittung Möbel Hübner vom 1.2.2009

Häufig ist es erforderlich zunächst immer die Beweislage aufzuklären. Liegt überhaupt Schimmelpilz vor? Ist der Schimmelpilz gesundheitsgefährdend? Diese Fragen sind entscheidend dafür, welche Rechte den Beteiligten jeweils zustehen. Bevor also über die Ausübung einzelner Rechte (zum Beispiel den Ausspruch einer fristlosen Kündigung) nachgedacht wird, ist Aufklärung geboten.

Beispielsfall: Mieter M stellt in seiner Wohnung Schimmelpilzbefall fest. Vermieter V weigert sich den Schimmelpilz zu beseitigen. M leidet unter diversen Gesundheitsbeschwerden, die er auf den Schimmelpilzbefall zurückführt. M möchte so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag.

Gesetz: § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. (2) …

Hier sind also folgende Fragen vorab zu klären: Ist der vorhandene Schimmelpilzbefall objektiv gesundheitsgefährdend? Nur dann besteht das Kündigungsrecht. Ansonsten kommen Mietminderung wegen (optischer) Mängel, Schadensersatz, Aufwendungsersatz, Instandsetzungsansprüche usw. in Betracht.

Die Sicherung der Beweislage ist notwendig um einer späteren Veränderung durch Zeitablauf (z. Bsp. geänderte Witterungsbedingungen), Eingriffe in die Substanz (z.B. Instandsetzungsmaßnahmen nach Entstehung des Mangels) zu begegnen. Im Baubereich verändern sich die tatsächlichen Gegebenheiten auf der Baustelle, aber auch die Witterungseinflüsse mit dem Baufortschritt ständig. Der spätere Nachweis von Baumängeln und deren Ursächlichkeit kann dadurch erschwert oder gar unmöglich gemacht werden.

Beispielsfall 1: Mieter M hat den Schimmelpilzbefall im September 2012 festgestellt und umgehend nach Aufforderung des Vermieters unter Fristsetzung im November Klage auf Instandsetzung/Feststellung der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts eingereicht. Vermieter V bestreitet das Vorhandensein des Schimmels. Im Verhandlungstermin im Januar 2013 ordnet das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Im Juli 2013 erscheint der vom Gericht bestellte Sachverständige in der Wohnung und stellt keinen Schimmelpilzbefall fest.

Hier hat der Mieter während der beginnenden Hochsaison des Schimmelpilzes im Oktober den Schimmelpilz festgestellt. Häufig ist allerdings zu beobachten, dass der Schimmelpilz den Sommer zunächst nicht überlebt, um dann pünktlich zur Heizsaison zurückzukehren. Deswegen findet der Sachverständige im Juli keinen nennenswerten Pilzbefall vor. Der Mieter riskiert, seiner Klage verlustig zu gehen.

Beispielsfall 2: Nachdem Mieter M den Schimmelpilzbefall bei Vermieter V angezeigt hat, führt V Arbeiten am Dach des Hauses aus. Der Sachverständige stellt im Juli fest, dass in der Wohnung kein Schimmelpilzbefall vorhanden ist.

Hier hat der Mieter durch die Anzeige beim Vermieter bewirkt, dass der Vermieter tätig geworden ist. Der Vermieter hat möglicherweise die Ursachen für den Schimmelpilz beseitigt. Der Mieter kann nun nicht mehr beweisen, dass der Schimmelpilz ursprünglich vorhanden war.

Beispielsfall 3: Nachdem M den Schimmelpilzbefall bei V angezeigt hat, bleibt V zunächst untätig. M kündigt nach erfolgloser Fristsetzung fristlos wegen Gesundheitsgefährdung und verlässt die Wohnung. V beseitigt den Schimmelpilz und dessen Ursachen und klagt gegen M auf die restlichen Mieten. Vor Gericht räumte er ein, dass in der Wohnung Schimmelpilz vorhanden war und dass deswegen die Miete möglicherweise um 10 oder 20 % gemindert gewesen sei. V bestreitet aber, dass von dem Schimmelpilz eine Gesundheitsgefährdung ausgegangen sei. Der vom Gericht bestellte Sachverständige begutachtet die Wohnung einige Monate später und kann keinen Schimmelpilzbefall feststellen.

Hier wird der Mieter vor Gericht unterliegen, was im Zweifel sehr kostenaufwändig werden kann. Warum der Sachverständige den Pilz nicht gefunden hat, wird offen bleiben. Möglicherweise hat der Vermieter die Ursachen abgestellt.

Beispielsfall 4: Nachdem M den Schimmelpilzbefall bei V angezeigt hat, bleibt V zunächst untätig. M fürchtet um die Gesundheit seiner Kinder und beseitigt schon mal den „schlimmsten” Schimmelpilz.

Gerade im Bereich der Schimmelpilzsanierung tritt häufig die Notwendigkeit auf, wegen drohender Gesundheitsgefährdung, eine sofortige Sanierung in die Wege zu leiten. Unterbleibt in diesen Fällen eine ausreichende Beweissicherung, drohen im späteren Prozess Nachteile, weil das Vorhandensein des Schimmelpilzes, bzw. dessen Verursachung nicht mehr nachgewiesen werden können. In sämtlichen allen vorgenannten Beispielsfällen, wäre der Mieter gut beraten gewesen, zuvor eine Beweissicherung durchzuführen. Allein weil er dies unterließ, wird er vermutlich erhebliche Schwierigkeiten haben, seine Rechte geltend zu machen.

Die Beispielsfälle ließen sich mühelos auch mit Käufern von Wohnungen oder Häusern und Bauherren bilden. Hier sind die finanziellen Auswirkungen in der Regel noch wesentlich gravierender.

Fazit: Ohne vorherige Beweissicherung drohen gerade im Bereich schimmelpilzbedingter Mängel erhebliche Nachteile.

Vorliegend lesen Sie Teil 3 einer Artikelserie zum Thema Beweissicherung vor der Schimmelpilzsanierung. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen.

Häufig geht der eigentliche Streit zwischen den Parteien, um die Frage, ob ein Mangel überhaupt vorhanden ist. Hier kann eine schnelle Klärung der Beweislage den beteiligten Parteien Klarheit über ihre Rechte und Pflichten und die Erfolgsaussichten einer Rechtsverteidigung verschaffen. Infolgedessen kann wegen der damit verbundenen Klärung Streit vermieden werden. Das spart natürlich erhebliche Kosten.

Bei behaupteten Baumängeln kann eine zeitnahe Begutachtung Streit vermeiden und damit zusätzliche Kosten verhindern.

Zumindest im Mietrecht führt diese Methode in der Regel nicht zur Vermeidung weiteren Streits. Neben Baumängeln ist häufig auch das Nutzerverhalten (mit-)ursächlich für die Entstehung des Schimmelpilzes. Des Weiteren ist die Höhe der Mietminderung und etwaiger Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche unklar. Die Höhe der Mietminderung wird vom Gericht gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung vorgenommen. Der Sachverständige wird hierzu regelmäßig keine Aussagen treffen. Es geht letztlich nicht um die Frage der Möglichkeiten der Feststellung durch den Sachverständigen, sondern um die Akzeptanz dieser Entscheidung. Die gerichtliche Entscheidung mag im Bereich der Mietminderung regelmäßig willkürlich anmuten. Sie wird aber letztlich durch die Rechtskraft des Urteils bindend.

Bevor über eine (kostenintensive) Beweissicherung nachgedacht wird, sollte auch immer geprüft werden, ob eine Beweissicherung überhaupt erforderlich ist. Im Sommer trocknen befallene Flächen ab, der Schimmelpilz verschwindet möglicherweise. Die ursächlichen Baumängel verschwinden nicht, mit der Folge, dass der Schimmelpilz pünktlich zum Herbst wieder auftritt.

Gerade unter Kostenaspekten muss auch jeweils über die Art der Beweissicherung näher nachgedacht werden. Mieter, die Schimmelpilzbefall feststellen, müssen sich überlegen, ob sie ein teures Sachverständigengutachten auf eigene Kosten einholen. Kommt es später zu einem Prozess, so wird der Gutachter vom Gericht neu bestimmt. Dieser Gutachter wird zwar das vorher eingeholte Privatgutachten berücksichtigen müssen und häufig auch um dessen Ergebnisse nicht völlig umhinkommen. Die Kosten für das Gutachten wird der Mieter in der Regel allerdings nicht ersetzt verlangen können.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob zur Beweissicherung nicht zunächst auf weniger kostenintensive Methoden (Einschaltung der Behörden, Fototagebuch, Zeugen) zurückgegriffen werden sollte.

Jedenfalls, wenn der Mieter beabsichtigt zunächst in der Wohnung wohnen zu bleiben, kann einer Veränderung der Beweislage durch den Vermieter vorgebeugt werden. Infolgedessen erscheint es in diesen Fällen regelmäßig als vertretbar, zunächst die Bestellung eines Sachverständigen durch das Gericht abzuwarten. In anderen Fällen, insbesondere, wenn der Mieter beabsichtigt eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen, ist die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens meistens unumgänglich. Hier muss der Mieter das Kostenrisiko in Kauf nehmen. Wesentlich größer ist das Risiko, später vom Vermieter auf die restlichen Mieten, Schadensersatz usw. verklagt zu werden und dann noch die zusätzlichen Prozesskosten zu tragen.

Gerade im Bereich Schimmelpilz wird seitens der Vermieter häufig eingewandt, der Mieter habe über den Mangel nicht rechtzeitig informiert. Zudem kommt unter diesem Gesichtspunkt auch ein Mitverschulden des Mieters in Betracht. Es ist daher besonders wichtig, auch zur Schadensmeldung an den Vermieter vorzutragen.

Beispiel falsch: Der Kläger hat bei der Hausverwaltung des Beklagten immer wieder angerufen und auf die unhaltbaren Zustände in den Mieträumen hingewiesen.

Beispiel richtig: Der Kläger hat den Schimmelpilzbefall erstmals am 12.10.2013 entdeckt und am selben Tag bei der zuständigen Mitarbeiterin der Hausverwaltung, Frau Constanze Walter, angerufen und diese über den Mangel informiert. Am Folgetag hat der Kläger ein Schreiben verfasst und den Mangel umfassend beschrieben.

Beweis: Vorlage der Kopie des Schreibens vom 13.10.2013 mit Zustellungsvermerk

Das Schreiben wurde in Gegenwart des Bruders des Klägers in den Briefkasten der Hausverwaltung am selben Tag eingeworfen. Der Bruder des Klägers hat auf einer Abschrift einen entsprechenden Vermerk gefertigt.

Beweis: Zeugnis des Bruders des Klägers, Herrn Alfred Weissbescheid, ladungsfähige Anschrift

Der für das streitgegenständliche Objekt zuständige Hausmeister Herr Norman Kontrollewski hat am 28.10.2013 die Wohnung des Klägers ausgiebig besichtigt. Spätestens seit diesem Zeitpunkt war dem Beklagten daher Art und Umfang des Mangels bekannt.

Beweis: Zeugnis des Herrn Norman Kontrollewski, zu laden über die zuständige Hausverwaltung des Beklagten

In der Regel wird eine Beschreibung der Mängel möglich und ausreichend sein. Soweit die Mängel nur vorübergehend auftreten, ist eine Beweissicherung notwendig.

Ausnahmsweise: Privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Umfangs des Mangels, zum Beispiel zur Frage der Gesundheitsgefährdung des Schimmelpilzes.

Die Kosten für ein prozessbegleitendes Privatgutachten sind in der Regel nicht erstattungsfähig. Eine Ausnahme gilt aber, wie sich aus § 411 Abs. 4 ZPO ergibt, wenn die Partei das zusätzliche Gutachten benötigt, um substantiierte Einwendungen gegen das gerichtliche Gutachten zu erheben (LG Berlin, Beschluss vom 15. Dezember 2010 – 82 T 903/10 –, juris).

(Spätestens) im Rahmen der Berufungsbegründung sollte nochmals umfassend auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast eingegangen werden. Hier sind insbesondere zwei aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu erwähnen, im Rahmen derer der Bundesgerichtshof der „Substantiierungsklatsche“ seinerseits eine Klatsche verpasst hat.

BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11: Protokoll auch bei wiederkehrenden Beeinträchtigung nicht zwingend erforderlich.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines “Protokolls” bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11 –, juris).

BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 – : Vortrag zu Ursache der Mängel und detaillierte Beschreibung der Mängel nicht erforderlich.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Es hat abweichend von den beschriebenen Grundsätzen (weiteren) Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hat es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich gehalten (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 –, juris).

Immer spätestens im Rahmen der Berufungsbegründung sollte versucht werden, den in der ersten Instanz unterlassenen Tatsachenvortrag nachzuliefern.

Problem: § 531 Zivilprozessordnung lässt den neuen Tatsachenvortrag in der Berufungsinstanz nur sehr eingeschränkt unter bestimmten Voraussetzungen zu. In der Berufungsbegründung muss darauf ausdrücklich Bezug genommen werden und dargelegt werden, warum dieser Vortrag in der Berufungsinstanz noch zulässig ist.

§ 531 Zivilprozessordnung

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
1. einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2. infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3. im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.

Nr. 1: regelmäßig irrelevant, da in einem solchen Fall auch 2. gegeben ist.

Nr. 2: Verfahrensmängel sind auch unterlassene Hinweise des erstinstanzlichen Gerichts. Diese Regelung ist daher der beste Ansatz.

Rechtliche Hinweise müssen unter Berücksichtigung der konkreten Situation der Parteien in der Weise erteilt werden, dass es den Parteien auch tatsächlich möglich ist, Einfluss auf das Verfahren und sein Ergebnis ausüben und sie nicht daran gehindert sind, ihren Sachvortrag rechtzeitig zu ergänzen (BVerfG, 29. Mai 1991, 1 BvR 1383/90, BVerfGE 84, 188).

Reicht eine Partei aufgrund eines nicht rechtzeitig erteilten Hinweises des Berufungsgerichts einen nicht nachgelassenen Schriftsatz ein, so muss das Berufungsgericht den darin enthaltenen neuen Sachvortrag berücksichtigen und die mündliche Verhandlung wieder eröffnen, wenn sich der Parteivortrag als entscheidungserheblich darstellt. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs vor. Dies gilt auch dann, wenn die Partei auf den erst in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweis nicht in der angemessenen Weise reagiert, dass sie nach § 139 Abs. 5 ZPO eine Schriftsatzfrist beantragt, weil ihr eine sofortige Erklärung zu dem gerichtlichen Hinweis nicht möglich ist. Die durch § 139 Abs. 5 ZPO eröffnete Befugnis der von einem verspäteten Hinweis des Gerichts überraschten Partei, sich weiteren Vortrag vorzubehalten, führt nicht dazu, dass eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts nach Art. 103 Abs. 1 GG zu verneinen wäre (BGH, Beschluss vom 04. Juli 2013 – V ZR 151/12 –, juris).

Ist im Urteil des erstinstanzlichen Gerichts Vortrag zu einem entscheidungserheblichen Punkt mangels hinreichender Substantiierung zurückgewiesen oder eine Partei als beweisfällig angesehen worden, ohne dass ihr durch einen nach der Prozesslage gebotenen Hinweis Gelegenheit zur Ergänzung gegeben war, so stellt sich die Zurückweisung des neuen, nunmehr substantiierten Vortrags oder neuer Beweismittel im Berufungsrechtszug als eine offenkundig unrichtige Anwendung des § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dar. Ein solches Vorgehen des Gerichts kommt einer Verhinderung des Vortrags zu entscheidungserheblichen Punkten gleich und stellt daher einen Verstoß gegen das Grundrecht auf Gewährung des rechtlichen Gehörs i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG dar (BGH, Beschluss vom 07. März 2013 – I ZR 43/12 –, juris) dar.

Nr. 3: Tatsachen, die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bekannt geworden sind, können immer in der Berufungsinstanz eingeführt werden, da die unterbliebene Einführung in der ersten Instanz nicht auf der Nachlässigkeit der Partei beruht. Allerdings muss dann auch zum Zeitpunkt des Bekanntwerdens der neuen Tatsachen vorgetragen werden.

Im Herbst wachsen die Pilze leider nicht nur um Wald, sondern auch in den Gebäuden. Der von der Politik zum Zweck der Energieeinsparung beförderte Dämmungswahn bedingt eine zunehmende Veränderung der Raumluft, die die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Entsteht in Mietwohnungen Schimmelpilz, stellt sich unter anderem auch die Frage nach einer Mietminderung. Grundsätzlich muss man wissen, dass die Höhe der Mietminderung durch das Gericht festgelegt wird. Hier hat das Gericht einen erheblichen Bewertungsspielraum. Dieser wird leider nicht immer sachgerecht ausgefüllt. Umgekehrt verlangen die Gerichte, gedeckt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung die Fähigkeiten eines Hellsehers an den Tag legt.

Der Bundesgerichtshof: Im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Es besteht kein Grund, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris).

Wenn sich der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung irrt, die Mietminderung zu hoch ansetzt und um diesen Betrag einfach die Miete kürzt, riskiert er eine Kündigung. Ich warne daher vor diesem Vorgehen und rate immer dazu die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend zurückzufordern. Doch wie hoch darf die Mietminderung sein? Dazu der nachfolgende Beitrag unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.

Das Problem bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung soll an einem Beispiel illustriert werden:

Beispielsfall: Ein Mieter entdeckt in seiner Wohnung in allen Räumen an der Außenwand einen 5 cm breiten Streifen im Bereich des Fußbodens, der über die gesamte Außenwand verläuft und mit Schimmelpilz bedeckt ist. Dass es sich um Schimmelpilz handelt vermutet der Mieter aufgrund von Bildern, die im Internet gesehen hat. Er weiß aber nicht ob dieser Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist. Diese Frage ist allerdings wesentlich für die Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Ist der Schimmelpilz nämlich nicht gesundheitsgefährdend, handelt es sich lediglich um einen optischen Mangel. Die Mietminderung ist deshalb in einem Bereich zwischen 0 und 10 Prozent anzusetzen. Ist dieser Schimmelpilz dagegen gesundheitsgefährdend, dürfte die Mietminderung bei richtiger Betrachtungsweise im Bereich von 80-100 % anzusetzen sein, da sämtliche Räume der Wohnung betroffen sind und der Mieter in diesem Falle sogar (nach Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung hätte.

Da in den allermeisten Fällen von den Mietern keine teuren Privatgutachten zur Frage der gesundheitlichen Gefährdung im Vorfeld eingeholt werden, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung ein Mittelweg gefunden werden.

Amtsgericht Charlottenburg: 100 % Mietminderung bei konkreter und bewiesener Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz wegen vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Juli 2007 – 203 C 607/06 –, juris).

Amtsgericht Bad Vilbel: Beeinträchtigungen des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 % bewirken (AG Bad Vilbel, Urteil vom 20. September 1996 – 3b C 52/96 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern in einem Rentnerwohnheim und mangelnder Aufklärung der Mieter berechtigt zu Mietminderung von 42 % (LG Lübeck, Urteil vom 09. Januar 1990 – 14 S 60/89 –, juris).

Amtsgericht Bochum: Bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers kann die Miete um 30% gemindert werden (AG Bochum, Urteil vom 28. November 1978 – 5 C 668/78 –, juris).

Amtsgericht Bad Schwartau: Baufeuchtigkeit (nach Erstellung eines Neubaus) der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietzinsminderung um 20% berechtigt (AG Bad Schwartau, Urteil vom 03. November 1987 – 3 C 1176/86 –, juris).

Landgericht Hamburg: Erheblicher Schimmelpilzbefall berechtigt die Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 25 % (LG Hamburg, Urteil vom 17. September 2009 – 307 S 39/09 –, juris).

Amtsgericht Marbach: Feuchtigkeitsschäden können eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen. Abgesehen von der optischen Beeinträchtigung der Wohnung bestehen durch den Schimmel erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Deutlich sichtbar ist der Schimmel in der Küche oben sowie im gesamten WC. In den übrigen Zimmern fällt der Schimmel optisch weniger auf. Im Hinblick auf die mögliche Gesundheitsgefährdung erscheint eine Minderung von 25 % gerechtfertigt (AG Marbach, Urteil vom 24. Mai 2007 – 3 C 462/06 –, juris).

Amtsgericht Bretten: Erheblicher Ausmaß des Schimmelbefalls, der über eine erhebliche Zeit nicht beseitigt wurde, und den Mieter schließlich dazu bewog, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen führt zur Angemessenheit einer Minderung in Höhe von 25 %  der Bruttomiete (AG Bretten, Urteil vom 08. September 2011 – 1 C 111/10 –, juris).

Amtsgericht Osnabrück: Bei auf baulichen Mängeln beruhenden Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urteil vom 10. Oktober 2013 – 48 C 31/12 (5) –, juris).

Landgericht Gießen: Bei Schimmelbefall ist eine Mietminderung in Höhe von 15% der Nettokaltmiete angemessen (LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelbefall an der Wand des Schlafzimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 15% der Bruttomiete (LG Lübeck, Urteil vom 07. März 2014 – 1 S 106/13 –, juris).

Landgericht Konstanz: Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).

Amtsgericht Eisenach: Schimmelpilz im Schlafzimmer: 16,60 % der Gesamt-Nettomiete sind angemessen und nicht zu beanstanden (AG Eisenach, Urteil vom 22. November 2012 – 54 C 336/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Schimmelpilzbefall in der Küche infolge einer nassen Wand berechtigt zur Mietminderung in Höhe von 15% (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 65 S 136/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2012 – 65 S 14/11 –, juris).

Ist der Keller auf Grund eines Baumangels derart feucht, dass dort weder Holzmöbel noch Papier noch Kleidungsstücke oder rostempfindliche Metallgegenstände gelagert werden können, stellt dies bezogen auf die Kaltmiete eine mit 10 % zu bewertende Minderung des Wohngebrauchs dar (AG Bergheim, Urteil vom 12. April 2011 – 28 C 147/10 –, juris).

In den vorstehend abgebildeten Entscheidungen wird die Mietminderung häufig auf der Basis der Nettomiete (Kaltmiete) berechnet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend.

Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).

Die derzeitig herrschende Rechtsprechung verkennt die gesundheitlichen Gefahren von Schimmelpilz. Es gibt drastische Fälle von Vergiftungen durch Schimmelpilze in Wohnräumen, in denen Mieter mit lebensgefährlicher Erkrankung ins Krankenhaus eingeliefert wurden. Trotzdem verlangen die Gerichte für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters. Die abstrakte Gefahr durch Schimmelpilz an sich und damit die Möglichkeit, dass der jeweilige Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist, reicht den Gerichten nicht. Dies spiegelt sich auch bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung wieder. Wobei die Begründung der meisten Gerichtsentscheidungen für mich überhaupt nicht nachvollziehbar ist, bzw. die Gerichte oft die Höhe der Mietminderung gar nicht begründen. Worin besteht denn die Gebrauchsbeeinträchtigung, wenn keine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung besteht? Schimmel ist dann doch nur ein optischer Mangel. Entsprechende Mietminderung dürften sich dann nur im Bereich von 5 % bewegen. Hier wird dann allerdings von den Gerichten wohl doch wieder eine Art Gefahrenzuschlag für die abstrakte Gefahr der Gesundheitsgefährdung vorgenommen. Daran zeigt sich auch die Dürftigkeit der Argumentation.

Es macht für die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keinen Unterschied, ob der Mieter konkret an seiner Gesundheit gefährdet ist, oder ob diese Gefahr nur abstrakt vorhanden ist. Da der Mieter nicht weiß, ob der vorhandene Schimmelpilz seine Gesundheit gefährden kann, kann er sich nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken in der Wohnung weiter aufhalten. Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung in der man nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken wohnen kann, ist aus meiner Sicht vollständig aufgehoben. Betrifft der Befall nur einzelne Zimmer, ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prozentual zur Gesamtfläche die Miete zu kürzen.

Berechnungsbeispiel nach meiner Auffassung: Schimmelpilz in einer Wohnung mit zwei Räumen und Befall mit Schimmelpilz in einem Raum: 50 Prozent.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweist, dass bedingt durch die Art des vorhandenen Schimmelpilzes eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeschlossen ist.

Die Praxis hat sich an der derzeitig überwiegenden Rechtsprechung zu orientieren, die bei der Bestimmung der Höhe einer Mietminderung im Bereich Schimmelpilzbildung, wie oben beschrieben, zurückhaltend vorgeht. Es sind relativ wenige Fälle in der Rechtsprechung ersichtlich, wo letzten Endes eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Schimmelpilz nachgewiesen wurde. In der Praxis scheitert dies meistens daran, dass die Beweissituation verändert wurde oder aber, dass unklar bleibt, welche konkreten Pilze in welcher Konzentration in der Wohnraumluft vorhanden waren.

Jedenfalls wenn eine Gesundheitsgefährdung sicher bewiesen werden kann, halte ich eine Mietminderung im Bereich von 100 % für gerechtfertigt, da hier die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. In allen anderen Fällen muss berücksichtigt werden, dass die Gerichte mehrheitlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangen. Dementsprechend wird häufig lediglich eine optische Beeinträchtigung in Betracht kommen. Da die daraus abzuleitende Mietminderung, den Gerichten dann wieder zu wenig vorkommt, wird der Betrag relativ willkürlich jeweils aufgestockt.

Soweit in der Wohnung in allen Räumen Schimmelpilzbefall vorliegt, gehe ich von einer Minderung von 40 %, ausgehend von der Gesamtmiete aus. Liegt dieser Befall nur in einigen Wohnräumen vor, ist entsprechend anteilig der Gesamtmietfläche zu kürzen. Wer nicht über eine Rechtschutzversicherung verfügt, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung noch deutlich vorsichtiger vorgehen, da hier auch das Kostenrisiko zu berücksichtigen ist. Das Kostenrisiko relativiert sich allerdings häufig dadurch, dass man ja über die Mietminderung Miete zurückbekommt und dies, vergleichsweise zu die, durch das teilweise Unterliegen im Rechtsstreit, entstehenden Kosten, deutlich aufgewogen wird. Zudem muss beachtet werden, dass die Gerichte dazu tendieren, die vom Mieter geltend gemachte Mietminderung der Höhe nach herabzusetzen. Das geschieht in der Annahme, dass Mieter und ihre Anwälte bei der Mietminderung ohnehin immer zu hoch rangehen und daher es auf jeden Fall weniger sein muss, als der Mieter verlangt. Wenn ich jemals vor Gericht die Minderungsquote erstreiten würde, die ich in der Klage verlangt habe, hätte ich sofort das Gefühl zu wenig verlangt zu haben. Aber dieses Gefühl habe ich sehr selten, denn es ist in den vergangenen Jahren höchstens zehnmal vorgekommen.

Generell ist festzuhalten, dass der Nachweis über die Mangelhaftigkeit der Mietsache, also der Wohnung, vom Mieter erbracht werden muss. Die Wohnung muss also nach den geltenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel aufweisen.

In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.

Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.