Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für die Stiftung Warentest zum Thema Schimmelpilz und Mietminderung hier und hier zum Thema Ursachen des Schimmelpilzes.
Schimmelpilzinformationen vom Fachanwalt für Mieter. Vermieter lesen hier weiter.
Videos mit zusätzlichen Hinweisen finden Sie am Ende jedes Beitrages. Eine Zusammenstellung aller denkbaren Ansprüche des Mieters im Zusammenhang mit Schimmelpilz finden Sie hier.
Ihre Fragen, Anregungen, Tipps und Hinweise nehmen wir gerne unter Fachanwalt@schimmel-anwalt.de entgegen. Bitte beachten Sie, dass wir aufgrund der großen Nachfragen keine kostenlosen Beratungen zu Einzelproblemen anbieten können. Wenn die Fragen von allgemeinem Interesse sind, können Sie diese gerne in die Kommentare stellen. Ansonsten verweisen wir auf unsere Beratungsangebote.
Inhalt: Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie Informationen, die Sie für ein Vorgehen als Mieter im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik gegenüber dem Vermieter benötigen, z.B.
- eine zusammenfassende Darstellung aller in Betracht kommenden Ansprüche
- Muster für eine Sicherung der Beweise
- Muster für eine Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter
- Wichtige Informationen für die Berechnung der Höhe der Mietminderung
- Muster für Kündigungen wegen Schimmelpilz, bzw. Gesundheitsgefährdung
- Muster für eine Klage auf Instandsetzung, Feststellung der Mietminderung, Rückzahlung überzahlter Miete, Schadensersatz und Aufwendungsersatz
Wir haben auch verschiedene Angebote für Sie, unter anderem für eine telefonische Beratung, ein juristisches Kurzgutachten, ein umfassendes Gutachten und eine Vertretung gegenüber dem Vermieter (außergerichtlich und gerichtlich), jeweils durch unsere Spezialisten (Angebote hier).
Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwältin Anja Härtel
Schimmelpilze- Tipps und Muster für Mieter vom Fachanwalt
Autor: Ich bin Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und deutschlandweit tätig. Seit 1996 vertrete ich Mieter und Vermieter, auch im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmel und dem entsprechenden Vorgehen dagegen. Ich halte Vorträge zum Thema, u.a. regelmäßig auf der Schimmelpilzkonferenz, veröffentliche Artikel und stehe im Austausch mit Sachverständigen und Fachleuten. Motivation: Immer wieder beobachte ich gravierende Fehler beim Umgang mit der Materie, die sich einfach vermeiden lassen. Das hat mich zu dieser Seite inspiriert. Anspruch: (wie immer) eine einfache und praxisnahe Darstellung, konzentriert auf die wesentlichen Punkte.
Autorin: Ich bin Anja Mühlan, Rechtsanwältin und Absolventin des Fachanwaltslehrgangs für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2011/2012 und in Berlin sowie deutschlandweit tätig. Seit 2011 vertrete ich auch sowohl Mieter und Vermieter außergerichtlich und/oder vor Gericht, die im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmelpilz über Rechte und Pflichten streiten. Motivation: Eine gute Informationsgrundlage bei Mandanten ist in jedem Verfahrensstadium äußerst hilfreich. Mir macht es Spaß, mit aufgeklärten Mandanten gemeinsam Handlungsmöglichkeiten auszuloten und Prozessstrategien auszutüfteln. Anspruch: Den Mandanten dort abholen, wo er steht.
Unsere Autoren bieten Ihnen auch Vorträge zu nahezu allen rechtlichen Fragen rund um Schimmelpilz (Angebote hier).
Grenzen, Gefahren und Zielgruppe
Gefahren: Der Inhalt der folgenden Seiten könnte suggerieren, auch der durch die Lektüre fortgebildete Laie schwämme einigermaßen sicher in dieser überschaubaren Bucht des Rechts. Vor dieser Annahme warne ich eindringlich. Wer allein mit Anleitungen aus dem Internet seine elektrischen Leitungen verlegt, hat bestimmt schon mal einen Schlag bekommen. So kann es auch hier passieren. Einziger Vorteil: Anders als Strom, kann das Recht in Deutschland nicht töten. Ein ärgerlicher und kostspieliger Untergang vor Gericht ist aber jederzeit möglich; außerdem der möglicherweise unnötige Verlust der Wohnung.
Zielgruppe: Diese Seite ist ausdrücklich für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter. Auch Mieter sollten nach dem Studium dieser Seite, die für Vermieter aufbereiteten Informationen lesen. Sie können hier nämlich erkennen, welche Vorgehensweisen ich der anderen Seite, also den Vermietern, empfehle. Entsprechend können Sie derartigen Strategien bei Ihren eigenen Überlegungen besser begegnen.
++ Die Informationen auf diesen Seiten können und wollen den Rechtsanwalt nicht ersetzen ++ Wir geben Ihnen einen Überblick über Ihre rechtliche Position und zeigen praxiserprobte Handlungsmöglichkeiten auf ++ Wir arbeiten an Professionalität und Aktualität ++ Wir übernehmen keine Haftung ++
Warum ist schnelles Handeln bei Schimmelpilz notwendig?
Wann ist das Risiko für Schimmelpilz in der Mietwohnung besonders hoch und wie beugt man vor?
1. Risikogruppe für Schimmelpilz: Altbau nach (teilweiser) Modernisierung
In der Regel ist ein vollständig geändertes Lüftungsverhalten des Mieters erforderlich, um die Bildung zu verhindern. Wer also in einer Altbauwohnung einzieht, in der solche Arbeiten durchgeführt wurden, muss unbedingt mehrfach täglich alle Fenster gleichmäßig für 5 Minuten öffnen und Durchzug herstellen. Er muss außerdem alle Räume regelmäßig über 20° heizen. Unbedingt sollte zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch besonders viele Zimmerpflanzen, Aquarien oder Trocknen der Wäsche in den Wohnräumen vermieden werden. Große Bücherregale oder Schränke, die ganz dicht an der Wand stehen, werden ebenfalls die Bildung von Schimmelpilz auf den dahinter liegenden Flächen fördern. Halten Sie, wenn Sie solche Objekte aufstellen, mindestens 10 cm Abstand von der dahinter liegenden Wandfläche.
2. Risikogruppe für Schimmelpilz: Neubau nach Errichtung
Mieter sollten sich so verhalten wie oben unter 1. geschildert. Daneben sollten gerade im ersten Jahr alle Gegenstände in der Wohnung, besonders die sich an, bzw. auf schlecht belüfteten Flächen befinden, regelmäßig auf Feuchtigkeitsschäden hin untersucht werden. Heiz- und Lüftungsverhalten sollte wie oben dargestellt erfolgen.
3. Risikogruppe für Schimmelpilz: Dunkelbad
4. Risikogruppe für Schimmelpilz: Besonderer Feuchtigkeitseintrag bei unzureichendem Heizungs- und Lüftungsverhalten
Alle Jahre wieder im Herbst: Die Schimmelpilzssaison in deutschen Mietwohnungen beginnt. Fachanwalt Alexander Bredereck gibt Tipps für Mieter:
Ein vom Vermieter zu beseitigender Mietmangel liegt bei einem feuchten Keller in einem Altbau vor
Zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. März 2013, AZ 63 S 628/12, ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Bearbeitungshinweis:
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++ Anfang Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++ Anfang
Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++
Amtsgericht Schönhausen
An wen richte ich meine Instandsetzungsklage? Welches Amtsgericht ist zuständig?
14123 Schönhausen
Klage
1. der Frau Erna Schimmel,
2. des Herrn Alfred Wasser,
beide wohnhaft: Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen,
Kläger,
gegen
die Schöner Wohnen in Schönhausen GmbH
vertreten durch den Geschäftsführer
Herrn Michael Wohnfried
Feuchtwinkel 8, 10621 Schönhausen,
Beklagte,
Gibt es Prozeßbevollmächtigte auf der Gegenseite?
Rechtsanwalt Andi Kämpfer,
Paragrafenstraße 1, 33104 Justizia
wegen Ansprüchen aus einem Wohnraummietverhältnis
vorläufiger Streitwert: 31.500,00 Euro
Geben Sie den Streitwert Ihrer Klage hier an!
Wir erheben Klage und werden beantragen,
Die Anträge sind das Herzstück einer Klage!
I.
die Beklagte zu verurteilen, nachfolgende Mängel in der im Hause Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen, Vorderhaus, drittes OG links gelegenen und von den Klägern gemieteten Wohnung wie folgt zu beseitigen:
1.
die in dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen 2. rechten Zimmer (genutzt als Küche) und dort an dem von der Eingangstür zur Küche gegenüber gelegenen Fenster unmittelbar an die untere Fensterkante anschließende 2 × 2 m große, schwarz verfärbte und feuchte Fläche zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig in Stand zu setzen. Dabei ist der dort vorhandene Schimmelpilz zu beseitigen;
2.
den in dem von der Wohnungseingangstür ausgesehen linken vorderen Zimmer (genutzt als Kinderzimmer) und dort über die von der Eingangstür zum Zimmer aus gesehenen linken Wand über die ganze Wand gebildete große, schwarz verfärbte und feuchte Fläche zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig in Stand zu setzen. Dabei ist der dort vorhandene Schimmelpilz zu beseitigen;
Weitere Anträge auf Beseitigung weiterer Mängel hier!
II.
festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, den für die im Klageantrag zu I. bezeichneten Wohnräume zu entrichtenden Mietzins um 30 Prozent (hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrages) ausgehend von einem monatlich zu leistenden Gesamtmietzins von 1.000,00 Euro – ggf. zuzüglich etwaiger Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen – beginnend mit dem 1.9.2014 bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu I. beschriebenen Mängel – zu mindern;
III.
festzustellen, dass den Klägern über die im Klageantrag zu II. hinaus geltend gemachte Mietminderung wegen der im Klageantrag zu I. bezeichneten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins in Höhe von weiteren 30 Prozent (hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrages) ausgehend von einem monatlich zu leistenden Gesamtmietzins von 1.000,00 Euro – ggf. zuzüglich etwaiger Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen – beginnend mit dem 1.9.2014 bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu I. beschriebenen Mängel – zusteht;
IV.
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 900,00 Euro überzahlte Miete für die Monate September bis November 2014 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zahlen;
V.
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 400,00 Euro Schadensersatz nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zahlen.
VI.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
VII.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidung des Gerichts von Amts wegen über die Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Anträge zu VI. und VII. sind entbehrlich, da das Gericht hierüber von Amts wegen entscheidet. Da sie in vielen Formularbüchern auftauchen, habe ich sie aufgenommen, um keine Verwirrung zu erzeugen. Ich lasse sie für gewöhnlich weg.
Sollte das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnen, so wird schon jetzt für den Fall der Säumnis bzw. des Anerkenntnisses der Beklagten beantragt,
diese durch Versäumnis-, bzw. Anerkenntnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.
Wieso muss ich einen Antrag auf Erlass eines Versäumnis- und Anerkenntnisurteils gem. § 307 ZPO stellen?
Begründung:
Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger ihren Anspruch auf die Beseitigung von Mietmängeln, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Rückzahlung überzahlter Miete und Schadensersatz im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in ihrer Wohnung geltend.
I. Die Parteien und das Vertragsverhältnis
Die Kläger sind Mieter der im Klageantrag zu I. näher bezeichneten Wohnung. Die Beklagte ist Vermieterin.
Beweis: Mietvertrages vom [Datum des Mietvertragsabschlusses]
in Kopie als Anlage K 1
Der für die Wohnräume zu leistenden Mietzins beträgt 750,00 € zzgl. 250,00 € Vorschuss für Nebenkosten, insgesamt mithin 1.000,00 €.
Beweis: wie vor
II. Die vorhandenen Mängel
In folgenden Zimmern stellt sich der akute Befall von Schimmelpilz wie folgt dar:
1. Küche
In dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen 2. rechten Zimmer (genutzt als Küche) befindet sich an dem von der Eingangstür zur Küche gegenüber gelegenen Fenster unmittelbar an der unteren Fensterkante eine sich anschließende 2 × 2 m große Fläche, die durchfeuchtet ist und sich bereits schwarz verfärbt hat.
Beweis: Schadensfotos in Farbe als Anlage K 2
Grundriss der Wohnung als Anlage K 3
Augenschein
Sachverständigengutachten
Achtung: Konkrete Darstellung des vorhandenen Schimmelpilzes!
2. Kinderzimmer
In dem von der Wohnungseingangstür ausgesehen linken vorderen Zimmer (genutzt als Kinderzimmer) und dort über der von der Eingangstür zum Zimmer aus gesehenen linken Wand befindet sich über die ganze Wand eine feuchte Fläche mit circa 5 qm, die sich ebenfalls bereits schwarz verfärbt hat.
Beweis: wie vor
Beschreiben Sie hier die weiteren Mängel, wie in Ihren Anträgen oben aufgeführt!
Sollten Sie oben in den Anträgen die weiteren, in Ihrer Wohnung vorhandenen Mängel aufgeführt haben und nun durch das Gericht eine Verurteilung des Vermieters zur Beseitigung der weiteren Mängel begehren, müssen Sie hier an dieser Stelle diese weiteren Mängel nachfolgend genau beschreiben. Hierzu können Sie wieder Ihr Schimmel-Set zur Hilfe nehmen, das Sie im Rahmen der Bestandsaufnahme in Ihrer Wohnung angefertigt haben.
III. Mängelanzeige
Ungeachtet der zahlreichen Mängelanzeigen und Instandsetzungsaufforderungen durch die Kläger, zuletzt mit Schreiben vom 1.8.2014, blieb die Beklagte untätig. Aus diesem Grunde ist an den zuvor beschriebenen feuchten Wandbereichen Schimmelpilz entstanden und breitet sich zunehmend aus.
Beweis: Schreiben vom 1.8.2014 in Kopie als Anlage K 4
§ 536c BGB Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter (1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine solche Anzeige können Sie erfolgreich keine Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter in einem Gerichtsprozess geltend machen. Vergessen Sie nicht, diese Anzeige in Kopie dem Gericht auch vorzulegen! Sie tragen hierfür die Darlegungs- und Beweislast.Muss ich die früheren Mängelanzeigen an den Vermieter bei Gericht einreichen?
Die Kläger sind der Auffassung ihren Vortrag hinsichtlich der zur Minderung berechtigenden Mängel ausreichend substantiiert zu haben. Sollte das Gericht weiteren Vortrag für notwendig halten, wird um einen richterlichen Hinweis gebeten.
IV. Mängelrechte
1. Mietminderung und Rückzahlung überzahlter Miete
Die Kläger sind ferner der Auffassung, dass wegen der grundsätzlichen Beeinträchtigung im gesamten Mietgebrauch die Mietminderung ausgehend von der zu zahlenden Gesamtmiete vorzunehmen ist.
Die Kläger haben im Hinblick auf ihr Recht zur Mietminderung den Mietzins seit dem 1.9.2014 in voller Höhe unter Vorbehalt gezahlt und fordern nun die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete.
2. Schadenersatz wegen beschädigten Eigentums
Zudem machen die Kläger Schadenersatzansprüche wegen beschädigten Eigentums durch den Befall mit Schimmelpilz geltend.
Die Kläger haben am 02.01.2012 ein neues dreisitziges rotes Sofa mit Bettfunktion bei Höffner gekauft. Der Kaufpreis lag damals bei 1.399,00 Euro. Das Sofa ist mit einem textilen Bezug ausgestattet.
Beweis: Rechnung vom 02.01.2012 in Kopie als Anlage K 5
Das Sofa steht im Kinderzimmer an der von der Eingangstür ausgesehenen linken, feuchten Wand, die großflächig, wie oben beschrieben, mit Schimmelpilz befallen ist.
Beweis: Schadensfotos in Farbe als Anlage K 2
Grundriss der Wohnung als Anlage K 3
Augenschein
Sachverständigengutachten
Die Kläger haben bereits versucht, das Sofa zu reinigen. Das ist jedoch nicht möglich, da die Schimmelpilzsporen bereits tief in das Material des Sofas eingedrungen sind und durch Reinigung nicht mehr zu beseitigen sind. Die Kläger verlangen daher den Zeitwert für das gebrauchte Sofa als Schadenersatz.
Beweis: Zeugnis von Frau Luise Schimmel,
Trockengasse 1, 12345 Ohnesorgenstadt
Die Zeugin Frau Luise Schimmel ist die Schwester der Klägerin zu 1) und hat diese in der letzten Zeit sehr oft besucht. Sie begleitete damals die Kläger beim Kauf des Sofas und hat ebenfalls bei den erfolglosen Reinigungsversuchen am Sofa mitgeholfen, zuletzt am 14.08.2014. Sie kann daher genaue Angaben zum Zustand des Sofas und zum Ausmaß der Beschädigungen durch den Schimmelpilz machen.
Beweis: wie vor
Was Sie beachten müssen bei der Geltendmachung von Schadenersatz!
V. Begehren der Kläger
Mit den Anträgen zu I. verfolgen die Kläger ihre Instandsetzungsansprüche.
Mit dem Antrag zu II. und III. begehren die Kläger die Feststellung der aus ihrer Sicht berechtigten Mietminderung in Höhe von monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro sowie die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts aus weiteren monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro.
Mit dem Antrag zu IV. begehren die Kläger die Rückzahlung der für die Monate September bis November 2014 wegen der Mietminderung überzahlten Miete in Höhe von monatlich 30 % ausgehend von Gesamtmietzins i.H.v. 1.000,00 Euro: 3 x 1.000,00 Euro x 30 Prozent: 900,00 Euro.
Mit dem Antrag zu V. begehren die Kläger die Zahlung von Schadenersatz für beschädigtes Eigentum durch den Schimmelpilz.
VI. Zusammensetzung des Streitwerts
1. Instandsetzung: 5.000,00 Euro
2. Feststellung der Minderung: 12.600,00 Euro
3. Feststellung des Zurückbehaltungsrechts: 12.600,00 Euro
4. Rückerstattung überzahlte Miete: 900,00 Euro
5. Zahlung Schadenersatz: 400,00 Euro
Gesamt: 31.500,00 Euro
Hinsichtlich des Instandsetzungsanspruchs wird der geschätzte Aufwand für die Instandsetzungsarbeiten angesetzt, bzw. wird der Auffangstreitwert gemäß § 23 RVG als Streitwert zugrundegelegt. Vorliegend wird wegen der streitgegenständlichen Mängel von einer Berechtigung zur Mietminderung in Höhe von 30 Prozent des monatlich geschuldeten Gesamtmietzins in Höhe von 1.000,00 € ausgegangen. Für den Mietminderungsanspruch und auch für die Feststellung des Zurückbehaltungsrechts wird das 3,5fache des Jahresminderungsbetrages als Streitwert angesetzt. Der Streitwert für die Feststellung der Mietminderungsberechtigung wird von den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin auf den 3,5fachen Jahresminderungsbetrag festgesetzt: LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269; LG Berlin, Beschluss vom 5.2.2010, 65 T 138/09, GE 2010, 413, LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2008, 67 T 170/08, GE 2009, 269, LG Berlin, Beschluss vom 13.5.2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269, LG Berlin, GE 2011, 954. Maßgeblich sind nach dieser Rechtsprechung §§ 48 I GKG, 9 ZPO statt § 41 GKG.
Beglaubigte und einfache Abschrift sowie ein Gerichtskostenvorschuss nach dem errechneten Streitwert per Überweisungsträger anbei.
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Erna Schimmel und Alfred Wasser
Unterschriften
Was Sie hinsichtlich der Unterschriften wissen müssen!
++ Ende Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz ++
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Video-Anleitung für eine Muster Instandsetzungsklage wegen Schimmelpilz
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