Wenn der Mieter keinen trockenen Keller erwarten durfte, bestehen auch keine Schadensersatzansprüche und kein Minderungsrecht wegen Schimmel im Keller
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11. August 2014, Az. 1 S 228/14.
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Schimmelpilz: Welche Anforderungen sind im Hinblick auf das Verhalten von Mieter und Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter zu stellen?
Zum Urteil des Landgerichts Gießen vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für die Stiftung Warentest zum Thema Schimmelpilz und Mietminderung hier und hier zum Thema Ursachen des Schimmelpilzes.
Mietminderung
Auf dieser Seite erhalten Sie weitere Informationen zum Thema Mietminderung im Allgemeinen, Voraussetzung der Mietminderung und Höhe der Mietminderung.
Die Ausgangslage
Verlust der Wohnung bei überzogener Mietminderung vermeiden
Wenn sich der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung irrt, die Mietminderung zu hoch ansetzt und um diesen Betrag einfach die Miete kürzt, riskiert er eine Kündigung. Ich warne daher vor diesem Vorgehen und rate immer dazu die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend zurückzufordern. Doch wie hoch darf die Mietminderung sein? Dazu der nachfolgende Beitrag unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.
Probleme bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall
Beispielsfall: Ein Mieter entdeckt in seiner Wohnung in allen Räumen an der Außenwand einen 5 cm breiten Streifen im Bereich des Fußbodens, der über die gesamte Außenwand verläuft und mit Schimmelpilz bedeckt ist. Dass es sich um Schimmelpilz handelt vermutet der Mieter aufgrund von Bildern, die im Internet gesehen hat. Er weiß aber nicht ob dieser Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist. Diese Frage ist allerdings wesentlich für die Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Ist der Schimmelpilz nämlich nicht gesundheitsgefährdend, handelt es sich lediglich um einen optischen Mangel. Die Mietminderung ist deshalb in einem Bereich zwischen 0 und 10 Prozent anzusetzen. Ist dieser Schimmelpilz dagegen gesundheitsgefährdend, dürfte die Mietminderung bei richtiger Betrachtungsweise im Bereich von 80-100 % anzusetzen sein, da sämtliche Räume der Wohnung betroffen sind und der Mieter in diesem Falle sogar (nach Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung hätte.
Da in den allermeisten Fällen von den Mietern keine teuren Privatgutachten zur Frage der gesundheitlichen Gefährdung im Vorfeld eingeholt werden, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung ein Mittelweg gefunden werden.
Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall:
Amtsgericht Bad Vilbel: Beeinträchtigungen des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 % bewirken (AG Bad Vilbel, Urteil vom 20. September 1996 – 3b C 52/96 –, juris).
Landgericht Lübeck: Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern in einem Rentnerwohnheim und mangelnder Aufklärung der Mieter berechtigt zu Mietminderung von 42 % (LG Lübeck, Urteil vom 09. Januar 1990 – 14 S 60/89 –, juris).
Amtsgericht Bochum: Bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers kann die Miete um 30% gemindert werden (AG Bochum, Urteil vom 28. November 1978 – 5 C 668/78 –, juris).
Amtsgericht Bad Schwartau: Baufeuchtigkeit (nach Erstellung eines Neubaus) der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietzinsminderung um 20% berechtigt (AG Bad Schwartau, Urteil vom 03. November 1987 – 3 C 1176/86 –, juris).
Landgericht Hamburg: Erheblicher Schimmelpilzbefall berechtigt die Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 25 % (LG Hamburg, Urteil vom 17. September 2009 – 307 S 39/09 –, juris).
Amtsgericht Marbach: Feuchtigkeitsschäden können eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen. Abgesehen von der optischen Beeinträchtigung der Wohnung bestehen durch den Schimmel erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Deutlich sichtbar ist der Schimmel in der Küche oben sowie im gesamten WC. In den übrigen Zimmern fällt der Schimmel optisch weniger auf. Im Hinblick auf die mögliche Gesundheitsgefährdung erscheint eine Minderung von 25 % gerechtfertigt (AG Marbach, Urteil vom 24. Mai 2007 – 3 C 462/06 –, juris).
Amtsgericht Bretten: Erheblicher Ausmaß des Schimmelbefalls, der über eine erhebliche Zeit nicht beseitigt wurde, und den Mieter schließlich dazu bewog, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen führt zur Angemessenheit einer Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete (AG Bretten, Urteil vom 08. September 2011 – 1 C 111/10 –, juris).
Amtsgericht Osnabrück: Bei auf baulichen Mängeln beruhenden Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urteil vom 10. Oktober 2013 – 48 C 31/12 (5) –, juris).
Landgericht Gießen: Bei Schimmelbefall ist eine Mietminderung in Höhe von 15% der Nettokaltmiete angemessen (LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris).
Landgericht Lübeck: Schimmelbefall an der Wand des Schlafzimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 15% der Bruttomiete (LG Lübeck, Urteil vom 07. März 2014 – 1 S 106/13 –, juris).
Landgericht Konstanz: Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).
Amtsgericht Eisenach: Schimmelpilz im Schlafzimmer: 16,60 % der Gesamt-Nettomiete sind angemessen und nicht zu beanstanden (AG Eisenach, Urteil vom 22. November 2012 – 54 C 336/10 –, juris).
Landgericht Berlin: Schimmelpilzbefall in der Küche infolge einer nassen Wand berechtigt zur Mietminderung in Höhe von 15% (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 65 S 136/10 –, juris).
Landgericht Berlin: Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2012 – 65 S 14/11 –, juris).
Ist der Keller auf Grund eines Baumangels derart feucht, dass dort weder Holzmöbel noch Papier noch Kleidungsstücke oder rostempfindliche Metallgegenstände gelagert werden können, stellt dies bezogen auf die Kaltmiete eine mit 10 % zu bewertende Minderung des Wohngebrauchs dar (AG Bergheim, Urteil vom 12. April 2011 – 28 C 147/10 –, juris).
Berechnung der Mietminderung auf der Basis der Gesamtmiete oder der Nettomiete ohne Betriebskosten?
Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).
Kritik der Rechtsprechung
Es macht für die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keinen Unterschied, ob der Mieter konkret an seiner Gesundheit gefährdet ist, oder ob diese Gefahr nur abstrakt vorhanden ist. Da der Mieter nicht weiß, ob der vorhandene Schimmelpilz seine Gesundheit gefährden kann, kann er sich nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken in der Wohnung weiter aufhalten. Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung in der man nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken wohnen kann, ist aus meiner Sicht vollständig aufgehoben. Betrifft der Befall nur einzelne Zimmer, ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prozentual zur Gesamtfläche die Miete zu kürzen.
Berechnungsbeispiel nach meiner Auffassung: Schimmelpilz in einer Wohnung mit zwei Räumen und Befall mit Schimmelpilz in einem Raum: 50 Prozent.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweist, dass bedingt durch die Art des vorhandenen Schimmelpilzes eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeschlossen ist.
Folgerungen für die Praxis
Jedenfalls wenn eine Gesundheitsgefährdung sicher bewiesen werden kann, halte ich eine Mietminderung im Bereich von 100 % für gerechtfertigt, da hier die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. In allen anderen Fällen muss berücksichtigt werden, dass die Gerichte mehrheitlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangen. Dementsprechend wird häufig lediglich eine optische Beeinträchtigung in Betracht kommen. Da die daraus abzuleitende Mietminderung, den Gerichten dann wieder zu wenig vorkommt, wird der Betrag relativ willkürlich jeweils aufgestockt.
Realistische Minderungsquote
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Nachfolgend finden Sie noch einige grundsätzliche Ausführungen zum Thema Mietminderung bei Schimmelpilz:
1. Allgemeines zu einer Mietminderung.
2. Mietminderung wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels.
3. Mietminderung wegen giftigen (toxischen) Schimmels.
4. Mietminderung wegen nicht giftigen (toxischen) Schimmels.
5. Wie hoch kann die Mietminderung sein?
6. Wie wird eine Mietminderung durchgesetzt?
1. Allgemeines zu den Voraussetzungen einer Mietminderung.
Für eine mögliche Mietminderung wird vorausgesetzt, dass es sich zumindest nicht um nicht wahrnehmbaren und nicht toxischen Schimmel handelt. Die Unterteilung des Schimmels in die 4 Kategorien:
– wahrnehmbaren Schimmel,
– nicht wahrnehmbaren Schimmel,
– giftigen (toxischen) Schimmel und
– nicht giftigen (toxischen) Schimmel
haben wir bereits auf der Seite “Schimmelpilz als Mietmangel” (hier) vorgenommen.
Alle wahrnehmbaren und giftigen Schimmelpilze kommen grundsätzlich in Frage um die Voraussetzungen einer Mietminderung zu erfüllen. Eine Mietminderung kann sich wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ergeben. Außerdem kommt eine Minderung auch wegen allen giftigen, also toxischen, Schimmelpilzsorten in Betracht. Nicht zuletzt ist der nicht wahrnehmbare, aber giftige Schimmel die Grundlage einer Mietminderung sowie natürlich auch der wahrnehmbare giftige Schimmel.
2. Mietminderung wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels.
Eine Mietminderung aufgrund von wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ist durchaus möglich. Dazu muss der Schimmel nicht zwingend giftig, also toxisch, sein und auch nicht in einer ausreichenden Konzentration in der Raumluft vorhanden sein, die zu einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters führt. Vielmehr reicht aus, dass der ungiftige Schimmel zu Geruchsbelästigungen in der Raumluft führt oder dass sich sichtbare Schimmelflecken (auch Stockflecken genannt) an der Tapete befinden.
Weitere Informationen zur Beweissicherung und zur Darlegungs- und Beweislast erhalte Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.
Hinweise zur Beweissicherung und Darlegungs- und Beweislast
In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.
Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.
3. Mietminderung wegen giftigen (toxischen) Schimmels.
Eine Mietminderung kann sich außerdem ergeben, wenn eine Schimmelpilzart oder deren Konzentration in der Raumluft geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheitsgefährdung herbeizuführen. Dann spricht man von giftigem Schimmel.
Bei Verdacht auf toxischen Schimmel muss grundsätzlich ein Gutachten erstellt werden. Dabei sind mindestens 2, wenn nicht sogar 3 Gutachten erforderlich, um eine Mietminderung wegen giftigen Schimmels durchsetzen zu können. Als erstes Gutachten sollte ein Sachverständigengutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft erstellt werden. Das zweite Gutachten sollte ein ärztliches Gutachten über die Erkrankung des, beziehungsweise der Mieter oder Bewohner der Wohnung durch den Schimmel sein. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Ursache für den Schimmelpilz in der Raumluft der Befall der Wände der Wohnung mit Schimmel ist. Beachten Sie jedoch, dass bei dem Befall der Mietsache mit Schimmel stets ein eindeutiger Bezug zu der Mietsache, hier der Wohnung, existieren muss. So ist Schimmel, der nur auf Möbeln oder Einrichtungsgegenständen auftritt, sich jedoch nicht an Wänden, Tapeten oder der Raumluft nachweisen lässt, keinen Mangel an der Mietsache an sich. Dies hat das Kammergericht in einem Urteil vom 20.09.2006 (Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschieden.
4. Mietminderung wegen nicht giftigen (toxischen) Schimmels.
Die aktuelle Rechtsprechung hat sowohl die Einstufung einer bestimmten Schimmelpilzkonzentration als toxisch oder nicht, sowie die Möglichkeit der Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel noch nicht eindeutig entschieden.
Das Landgericht Lübeck ließ in einem Urteil vom 15.01.2002 (Aktenzeichen 6 S 161/00) schon konkrete Verdachtsmomente ausreichen, um ein Recht auf fristlose Kündigung des Mieters gegenüber des Vermieters bestehen zu lassen. Dass sich später herausstellte, dass die Konzentration des Schimmelpilzes in der Raumluft nicht in nicht giftiger Menge nachgewiesen wurde, war dabei für das Landgericht Lübeck nicht entscheidungserheblich. Auch das Oberlandesgerichts Hamm vom 13.2.2002 (Aktenzeichen: 30 U 20/01) hat die giftige Raumluft für eine Mietminderung ausreichen lassen und entschieden, dass für eine Mietminderung nicht zwingend Mieter oder Personen durch giftige Raumluftbelastung wegen Schimmel an der Gesundheit geschädigt sein müssen.
Das Kammergericht hingegen forderte in einem Urteil vom 26.03.2004 (Aktenzeichen: 12 U 1493/00), dass der Mieter in einem Gutachten zweifelsfrei nachweisen musste, dass seine Gesundheitsschädigung von den Schimmelpilzsporen in der Wohnung hervorgerufen wurde. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht sind in der Bewertung der Voraussetzungen für eine Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel wohl eher strenger und lassen in den meisten Fällen für eine Mietminderung nicht nur eine Gesundheitsgefährdung beziehungsweise von Schimmelpilzsporen vergiftete Raumluft ausreichen, sondern fordern viel mehr, dass auch Personen aufgrund des Schimmels nachweisbar erkrankt sind.
Schimmel, der den Mieter aufgrund von üblen oder modrigen Geruchs einer Belästigung aussetzt oder zu wahrnehmbaren Mängeln an Tapete oder Wänden führte, ist stets tauglich eine Mietminderung darzustellen, gleichwohl er nicht zwingend toxisch sein muss. Hier ist allerdings wieder darauf zu achten, dass dies vor Gericht vom Mieter bewiesen werden muss und den Mieter eventuell eine Mitschuld aufgrund von falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens trifft. Weitere Informationen zur Darlegungs- und Beweislast sowie der Beweissicherung finden Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.
Hinweise zur Beweissicherung und Darlegungs- und Beweislast
In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.
Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.
Eine Mitschuld des Mieters an der Entstehung des Schimmels kann angenommen werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat. So kann es zum Beispiel zu einer Mitschuld des Mieters trotz vorhandener Wärmebrücken kommen, wenn dieser nachweislich seine Wäsche in der Wohnung trocknete und danach nicht ordnungsgemäß gelüftet hat. Dabei muss der Vermieter grundsätzlich jedoch über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten aufgeklärt haben (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.09.2010, Aktenzeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte fordern diese Aufklärungspflicht des Vermieters zwar nicht, allerdings gehen diese Gerichte dann davon aus, dass ein richtiges und vernünftiges Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist (Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: 42 C 1905/09).
5. Wie hoch kann die Mietminderung sein?
Generell ist festzuhalten, dass die Höhe der Mietminderung stets im Ermessen des Gerichts liegt. Oftmals findet man im Internet Tabellen oder Auflistungen, welche Mietminderung für welchen Mangel angemessen ist. Dies kann jedoch nicht als verbindlich angesehen werden, da die Höhe der Mietminderung immer vom Einzelfall abhängig ist.
Ganz allgemein kann man feststellen, dass bei wahrnehmbaren Mängeln durch Schimmelbefall und einer leichten Geruchsbelästigung die Mietminderung in den meisten Fällen zwischen 5% und 20% liegt. Faktoren, wie Größe der betroffenen Fläche an der Wand beziehungsweise Geruchsintensität können dabei eine Rolle spielen. Bei sehr starker Geruchsbelästigung kann eine Minderung von bis zu 90% möglich sein, wenn sich ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht mehr sicherstellen lässt und sich die Geruchsbelästigung auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausgedehnt hat. In Ausnahmefällen kann die Intensität und die Gefährdung der Mieter und Bewohner zu einer Mietminderung von 100% (Mietreduzierung auf “0”) führen, wenn zum Beispiel Bewohner einer Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den vorhandenen Schimmel erkrankt sind.
Man kann also festhalten, dass eine Mietminderung von ungefähr 5% bis hin zu 100% möglich sein kann. Faktoren, die dabei eine Rolle spielen können, sind die Art und Weise der optischen Beeinträchtigung, die Größe der betroffenen Fläche, die Stärke der Geruchsbelästigung, das Ausmaß einer Gesundheitsbeeinträchtigung sowie die Bewohnbarkeit oder Unbewohnbarkeit der Wohnung, einzelner oder mehrerer Räume. Bei Schimmelbefall eines Zimmers kommt es häufig zu einer etwa 10-15%igen Mietminderung (Schimmel an nasser Küchenwand, Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10). Tritt der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auf, kann man ebenfalls von etwa 10-15 % ausgehen (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 – Minderungsquote nicht zugestanden).
6. Wie wird eine Mietminderung durchgesetzt?
Sollten Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken, sollten Sie zu allererst möglichst schnell handeln. Ich empfehle dabei folgende Vorgehensweise:
1. Dem Vermieter sofort den Mangel anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen.
2. Jegliche Mietzahlungen sollten unter Vorbehalt weitergezahlt werden. Niemals eigenhändig die Miete mindern, da bei dem Vermieter bei einer gewissen Höhe der Mietrückstände ein Kündigungsrecht entsteht. Außerdem entscheidet das Gericht über die Höhe der Mietminderung. Daher: Miete voll weiter zahlen, allerdings mit dem Vermerk “unter Vorbehalt”.
Mietminderung wegen Schimmelpilz in der Mietwohnung – Tipps und Hinweise vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im nachfolgenden Video: