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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

Informationen über sämtliche im Zusammenhang mit Schimmelpilz in Betracht kommender Ansprüche des Mieters, zum Beispiel Instandsetzung, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht an der Miete, Schadensersatz, Aufwendungsersatz, fristlose Kündigung finden Sie an Ende des Beitrags unter 7. Beratungsangebote der Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier.

1. Schimmelpilzbefall in der Wohnung als Mietmangel

2. Wie unterscheidet man Schimmel?

3. Ursachen für den Schimmel

4. Schimmel aufgrund von Kältebrücken bzw. Wärmebrücken

5. Welche Schimmelpilzarten sind gesundheitsschädlich?

6. Verantwortung für die Ursache des Schimmels?

7. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten schuldet der Mieter?

8. Welche Ansprüche hat ein Mieter bei Schimmel?

9. FAQ Schimmel und Recht: Die häufigsten Fragen beantwortet

 

1. Schimmelpilzbefall in der Wohnung als Mietmangel

Energiesparen ist angesagt und das geschieht bei Gebäuden unter anderem durch zusätzliche Dämmung. Positiver Effekt: Die Heizkosten werden geringer. Der Gesetzgeber hat zusätzliche Anreize und Vorschriften geschaffen. Die Folge ist ein Verhalten, dass gelegentlich schon unter der Überschrift: “Wir dämmen uns zu Tode.” beschrieben wurde. Warum? Eine unangenehme Begleiterscheinung des Dämmungsbooms ist das vermehrte Auftreten von Schimmelpilz in den Gebäuden. Die durchaus sehr verschiedenen Schimmelpilzarten können weitreichende (auch gesundheitliche) Folgen haben. Dazu gehören: – Geruchsbelästigung – Sichtbarkeit an den Wänden oder Tapeten – Sichtbarkeit an Möbeln oder anderen Einrichtungsgegenständen – Zerstörung von Gegenständen in den Räumen – Auslösen allergischer Reaktionen – Vergiftungen – im Extremfall sogar mit tödlichem Ausgang

2. Wie unterscheidet man Schimmel?

Man unterscheidet Schimmel beziehungsweise Schimmelpilzsporen wie folgt:

I. Wahrnehmbarer Schimmel als Mietmangel in der Wohnung

Folgen von wahrnehmbarem Schimmel in den Wohnräumen sind Geruchsbelästigungen und optische Beeinträchtigung. Während sich die Geruchsbelästigung aufgrund eines üblen Schimmelgeruchs in den betroffenen Wohnungen wahrnehmen lässt, ist bei den optischen Beeinträchtigungen aufzupassen, da es auch unter der Tapete zu schwarzer oder weißer Schimmelbildung kommen kann. Meistens erkennt man den Schimmel jedoch an sichtbare Stockflecken oder farbigen, schwarzen oder weißen Schimmelbildungen an der sichtbaren Außenseite der Tapete oder an Möbel und Einrichtungsgegenständen.

II. Nicht wahrnehmbarer Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung

Zu beachten ist, dass auch nicht wahrnehmbarer Schimmel zu den mietrechtlich relevanten Schimmelarten zählt. Dabei handelt es sich um geruchsneutralen Schimmel. Die Sporen des Schimmelpilzes sind nicht sichtbar. Sie befinden sich in der Raumluft.

III. Gesundheitsschädlicher (auch giftiger oder toxischer) Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung

Der Schimmel und die Schimmelpilzsporen können sich auch als gesundheitsschädlich herausstellen. Dies wird dann auch giftiger oder toxischer Schimmel genannt. Dies kann mehrere Ursachen haben. Zum einen kann die Schimmelart toxisch, also gesundheitsschädlich sein. Zum anderen kann der Schimmel aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft giftig sein. Häufig führt auch das Zusammenspiel von Schimmelart und der Konzentration zu gesundheitsschädlichem Schimmel.

IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger oder nicht-toxischer) Schimmelpilz als Mietmangel in der Wohnung

Auch die nicht gesundheitsschädigenden Schimmelsporen gehören zu dem mietrechtlich relevanten Schimmelaufkommen des Schimmels. Sollte die Schimmelpilzart nicht giftig sein und/oder aufgrund von zu geringer Konzentration nicht gesundheitsschädigend sein, spricht man von nicht gesundheitsschädlichem Schimmel in der Wohnung.

3. Ursachen für den Schimmel

Die Ursache für die Bildung von Schimmel beziehungsweise Schimmelpilz als Mietmangel der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Auch die Mischung zwischen hoher Luftfeuchtigkeit und hoher Feuchtigkeit in den Wänden kann zu Schimmel führen. Eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen wird ab 70 % Raumluftfeuchtigkeit angenommen. Schimmel entsteht vermehrt dann, wenn bei hoher Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen und niedrigen Temperaturen in den Räumen diese nicht ausreichend durchlüftet werden. Es handelt sich also meistens um ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren.

4. Schimmel aufgrund von Kältebrücken beziehungsweise Wärmebrücken

Wärmebrücken, fälschlicherweise auch oft Kältebrücken genannt, wirken oftmals erst, wenn es draußen kalt ist. Sie sind Stellen in der Wand, die die Wärme schneller nach außen leiten als andere Teile der Wand. Wärmebrücken sind oft konstruktionsbedingt. Dabei fühlt sich die Wand, insbesondere neben den Fensterrahmen oder dort, wo Stahlträger verbaut sind kälter an, als der Rest der Wand (Daher auch oftmals als Kältebrücken bezeichnet). Die durch das Entweichen der Wärme entstehende Kälte fördert die Bildung von Schimmel bei hoher Luftfeuchtigkeit ab über 70 %. Bei niedrigen Temperaturen kann es dann zu einem Unterschreiten der Taupunkttemperatur kommen. An der Wandoberfläche bildet sich Tauwasser und die Schimmelbildung wird abermals gefördert. Sogenannte Wärmebrücken liegen in der Regel dann vor, wenn die Temperatur an den kalten Wandstellen auf unter 12,6° Celsius sinkt.

5. Welche Schimmelpilzarten sind gesundheitsschädlich, also toxisch?

Toxische Schimmelpilzarten sind alle Schimmelpilze der Risikogruppen 2-4. Basierend auf § 3 der Biostoffverordnung (Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen) werden Schimmelpilzarten daher in vier Risikogruppen eingeteilt.

Risikogruppe 1: In diese Risikogruppe fallen Schimmelpilzarten, die grundsätzlich unbedenklich sind. Die Krankheitsverursachung bei Personen, welche sich in den befallenen Räumen aufhalten, ist eher unwahrscheinlich. Allerdings ist zu beachten, dass in diese Risikogruppe 1 auch Schimmelpilze fallen, bei denen die Möglichkeit besteht, dass es zu Schäden bei stark immungeschwächten Personen kommt oder solche, die Allergien hervorrufen können.

Risikogruppe 2: Kann der Schimmelbefall beziehungsweise der Schimmelpilz bei Personen, die sich in den betroffenen Räumen aufhalten, Krankheiten hervorrufen spricht man von Schimmelpilzarten der Risikogruppe 2.

Risikogruppe 3: Schimmelpilzarten, die eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können, fallen in die Risikogruppe 3. Dazu gehören auch diese Schimmelpilzarten, die bei betroffenen Gewerbemieträumen eine ernste Gefahr für Beschäftigte darstellen können. Allerdings ist eine Behandlung der Krankheiten oder eine Vorbeugung möglich.

Risikogruppe 4: Sollte eine Behandlung oder eine vorbeugende Maßnahmen gegen solche schwere, von Schimmel hervorgerufene, Krankheit oder dem Schimmel selbst nicht bekannt sein, handelt es sich um Schimmelpilzarten der Risikogruppe 4.

Die wohl bekanntesten Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus. Sie sind in Risikogruppe 2 einzuordnen und auch die in der Praxis am häufigsten verbreiteten Schimmelpilze. Schimmelpilze wie Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum sind der Risikogruppe 3 zuzuordnen. Beachten Sie, dass es keine konkreten Grenzwerte zur Bestimmung einer gesundheitlichen Belastung der Mieter und einem daraus folgenden Mietmangel der Wohnung oder des Gewerberaumes gibt. Viel mehr hat das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 03.06.2010 (Aktenzeichen: 12 U 164/09) entschieden: Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (KG Berlin, Beschluss vom 03. Juni 2010 – 12 U 164/09 –, juris).

6. In wessen Verantwortungsbereich liegt die Ursache für den Schimmel?

Nachdem das Vorliegen von Schimmelpilz in der Wohnung zunächst vom Mieter bewiesen werden muss (weitere Ausführungen zur Beweissicherung und die Anforderungen an die Beweise – hier), kommt es darauf an, ob die Ursache für die Bildung des Schimmels im Verantwortungsbereich des Mieters oder im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Im Verantwortungsbereich des Vermieters kann die Ursache für den Schimmelpilz als Mietmangel etwa dann liegen, – wenn die Ursache für die Schimmelpilzbildung Baumängel sind, die Wohnung z.B. über eine schlechte Wärmedämmung verfügt oder kalte Wände aufgrund von Wärmebrücken entstanden sind, sich dadurch eine höhere Luftfeuchtigkeit ergibt und sich an den kälteren Stellen Schimmel bilden konnte. – wenn der Vermieter den Mieter z.B. nach umfangreichen Modernisierungen nicht über die Notwendigkeit verstärkten Lüftungsverhaltens infomiert hat. Dann liegt regelmäßig ein Mangel der Mietsache vor. Das bedeutet, dass die Miete wegen dieses Mangels gemindert ist. Im Verantwortungsbereich des Mieters kann die Ursache für den Schimmelpilz als Mietmangel zum Beispiel dann liegen, – wenn der Mieter falsch oder zu wenig gelüftet hat, – kaum geheizt hat oder – unverhältnismässig hohen Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht hat, z.B. durch Wäschetrocknen in der Wohnung, Aquarien, viele Zimmerpflanzen usw. Da der Mieter hier den Mangel selbst verursacht hat, ist die Miete auch nicht gemindert. Häufig handelt es sich in der Praxis um eine Mischverursachung. D.h. es liegen z.B. Baumängel vor und der Mieter hat nicht ausreichend gelüftet. In den meisten Fällen wird jedoch zwischen Mieter und Vermieter strittig sein, ob der Schimmelpilz als Mietmangel wegen einem mangelhaften Heiz- und/oder Lüftungsverhalten oder wegen Wärmebrücken entstanden ist. Nach der herrschenden Rechtsprechung gilt die sogenannte Sphärentheorie, wonach der Vermieter beweisen muss, dass nicht etwaige Baumängel ursächlich für die Schimmelbildung sind. Gelingt ihm das, muss der Mieter das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten beweisen.

7. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten schuldet der Mieter?

Wenn Mieter unzureichend oder falsch lüften oder/und unzureichend heizen, riskieren sie nicht nur ihre Ansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmelpilzbildung in den Wohnräumen zu verlieren, sondern sie müssen darüber hinaus dem Vermieter auch noch Schadensersatz für die durch den Schimmelpilz entstandenen Schäden leisten. Nachfolgend stelle ich daher die Anforderungen der Rechtsprechung an das Lüftungsverhalten des Mieters und das Heizverhalten des Mieters dar und geben Tipps, wie man sich als Mieter hier absichern kann.

Anforderungen der Rechtsprechung an das Lüftungsverhalten

Im Zusammenhang mit der Entstehung von Schimmelpilz in Mieträumen geht es immer wieder um die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter die Bildung von Schimmelpilz durch unzureichendes Lüftungsverhalten mitverursacht haben. Doch welches Lüftungsverhalten ist ausreichend? Die Rechtsprechung dazu ist sehr unterschiedlich und in weiten Teilen in der Begründung nicht nachvollziehbar. Nachfolgend einige Beispiele.

Der Urteilsinhalt ist kursiv dargestellt, dahinter jeweils mein Kommentar, bzw. meine Erläuterungen. Insgesamt ist zu beachten, dass sich die Urteile häufig auf konkrete Fälle beziehen und häufig nur gesagt wird, dass dieses oder jenes Lüftungsverhalten ausreichend bzw. nicht zumutbar ist. Das besagt jeweils noch nicht zwingen, dass bei den geschilderten Lüftungsverhalten jeweils die Grenze zu verorten ist.

Die Rechtsprechung:

Bundesgerichtshof: Es ist Mietern zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften (BGH, Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 –, juris). Hier ist zu berücksichtigen, dass es nur um das Lüften durch Kippen der Fenster der Wohnung ging. Möglicherweise hätte ein Querlüften, beziehungsweise Stoßlüften auch zweimal am Tag genügt.
Oberlandesgericht Frankfurt: Zur ordnungsgemäßen Belüftung einer Wohnung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2000 – 19 U 7/99 –, juris).
Landgericht Konstanz: Hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dürfte höchstens eine tägliche Lüftung von 3 Mal gefordert werden können (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).
Landgericht Dortmund: 7 mal täglich muss nicht gelüftet werden (LG Dortmund, Urteil vom 20. November 2007 – 1 S 49/07 –, juris).
Landgericht Hagen: 4- oder 5-malige Lüftung bei durchgängiger Anwesenheit aller Bewohner) für notwendig angesehene Lüftungsverhalten ist zumutbar (LG Hagen (Westfalen), Beschluss vom 19. Juli 2012 – 1 S 53/12 –, juris). Aus meiner Sicht weit überzogene Anforderungen. Auf die Frage der individuellen Zumutbarkeit kann es nicht ankommen. Das Gericht bestimmt die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt danach, ob der Mieter persönlich den Erfolgseintritt zumutbar (durch Lüften) verhindern kann. Die Frage des Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten zumutbar ist.
Landgericht Frankfurt: Entspricht die Bausubstanz den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses und entsprechen Kältebrücken dem damaligen Stand der Technik, ist das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht unzumutbar (LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012 – 2-17 S 89/11, 2/17 S 89/11 –, juris). Meiner Ansicht nach völlig lebensfremde Anforderung an das Lüftungsverhalten.
Amtsgericht Nürtingen: Dreimal tägliches Stoßlüften. (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010 – 42 C 1905/09 – juris). Zu ungenau: Wie lange und welche Fenster müssen geöffnet werden?
Amtsgericht München: Durchgängiges Lüften kann nicht verlangt werden, auch nicht ein Nachtschlaf bei geöffneten Fenster (Amtsgericht München, Urteil vom 11.6.2010, 412 C 11503/09 – Juris).
LG Frankfurt (Oder): Zweimaliges Stoßlüften am Tag für 10 bis 15 Minuten ausreichend. (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14. September 2010 – 19 S 22/09 –, juris)

Kritik der Rechtsprechung:
Aus meiner Sicht gehen alle Urteile, die auf ein individuell zumutbares Lüftungsverhalten abstellen, fehl. Die Frage des Vorliegens eines Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten objektiv zumutbar ist. Ist mithilfe eines solchermaßen objektiv ermittelten Lüftungsverhaltens die Wohnung nicht schimmelpilzfrei zu halten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Vom Mieter geschuldetes Lüftungsverhalten:

Bei der Bestimmung des geschuldeten Lüftungsverhaltens wird man folgende Fragen unterscheiden müssen:

Wie oft muss gelüftet werden?

Ausgangspunkt muss die allgemeine Erwartung eines Mieters an den Zustand der Wohnung sein. Heutzutage wird man davon ausgehen müssen, dass ein Großteil der Menschen (nicht nur der Rechtsanwälte) ihre Wohnung nur morgens und (spät) abends zu sehen bekommen. Ein solches Wohnverhalten, welches quasi auf eine Nutzung der Wohnung zum Schlafen hinausläuft, ist allgemein üblich. Vor diesem Hintergrund kann ein Lüftungsverhalten von mehr als zweimal am Tag (morgens und abends) nicht gefordert werden.

Welche Fenster müssen geöffnet werden?

Mieter, die nur zweimal am Tag lüften können, müssen sicher ein intensiveres Lüftungsverhalten an den Tag legen. Es scheint daher angemessen zu fordern, sämtliche Fenster der Wohnung vollständig zu öffnen.

Wie lange muss gelüftet werden?

Für einen vollständigen Luftaustausch beim Öffnen sämtlicher Fenster ist sicherlich ein Öffnen von 5 Minuten ausreichend. Gerade in der kalten Jahreszeit ist mehr auch nicht zumutbar. Wer nicht sämtliche Fenster öffnet, muss natürlich entsprechend länger lüften.

Besonderes Lüftungsverhalten bei übermäßigem Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung?

Wer zum Beispiel durch häufiges langes Duschen, Wäschetrocknen in der Wohnung auf Ständern, ungewöhnlich viele Grünpflanzen, Aquarien, Terrarien und ähnliche Feuchtigkeitsproduzenten einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung bewirkt, wird auch mehr lüften müssen.

Fazit für das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten: 

Das vom Mieter zu fordernde Lüftungsverhalten ist abhängig von der Wohnraumnutzung. Allgemein kann allerdings von einem zweimaligen Lüften durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster für mindestens 5 Minuten ausgehen.

Mieter, die ganz sicher gehen wollen, sollten dreimal täglich 10 Minuten alle Fenster der Wohnung vollständig öffnen und dieses Lüftungsverhalten im Streitfall auch beweisen können.

Richtiges Heizverhalten

Auch die Anforderungen an das vom Mieter geschuldete Heizverhalten sind in der Rechtsprechung durchaus umstritten. Allgemein gehen Mieter sicher, wenn sie alle Räume der Wohnung regelmäßig auf mindestens 20 Grad heizen. Dabei sind Mieter aber nicht verpflichtet, diese Temperatur durchgängig zu halten. So kann zu Beispiel in den Nachtstunden im Schlafzimmer die Temperatur unbeanstandet deutlich herunter gesenkt werden.

Folgender Entscheidung des Landgerichts Bonn ist von anderen Gerichten, so zu Beispiel auch dem Landgericht Berlin, ausdrücklich gefolgt worden:

Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).

Weitere Urteile zum Heizverhalten (geschuldete Temperaturen):

Landgericht Heidelberg: Dem Mieter ist es zur Vermeidung von Schimmelbildung zwar zumutbar, täglich viermal effektiv zu lüften. Reicht dies bei einem Schlafzimmer aber nur unter der Bedingung aus, dass der Mieter kontinuierlich auf einen Tagesmittelwert von 20 °C heizt, entspricht dies nicht mehr einem üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch, der darin besteht, die Temperatur während der Nachtzeit absinken zu lassen. Ein „Kompensationsheizen” auf Werte über 20° tagsüber ist dem Mieter ebenso wenig zumutbar wie das andernfalls notwendige mehr als viermalige Lüften (LG Heidelberg, Urteil vom 21. Januar 2013 – 5 S 99/11 –, juris).

Landgericht Bonn: Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Heizverhalten mit dem Ergebnis von ca. 17 – 20 Grad Celsius Raumlufttemperatur und von einem geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen. Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus Besonderheiten der Nutzung ergeben, die den Mietern zuzurechnen wäre, wie etwa Wäschetrocknung in der Wohnung, wodurch eine Zusatzlüftung nach dem Trocknen erforderlich wäre. (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012 – 6 S 69/12 –, juris).

Landgericht Bonn: Ohne besondere Vorgaben hält sich die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters i.S.d. § 538 BGB. Dies steht nicht im Widerspruch zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine Durchschnittstemperatur über 18 °C zu ermöglichen. Daher hat ein Mieter Schäden (hier: Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) auch dann nicht zu vertreten, wenn diese teilweise auf die Beheizung der Wohnung mit einer Durchschnittstemperatur von 18 °C zurückzuführen sind. Folglich führt dieses Heizverhalten weder zu einem Ausschluss des Anspruchs des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, noch muss er sich eine Mitverursachung der Schäden nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB anrechnen lassen (LG Bonn, Beschluss vom 24. Oktober 2011 – 6 S 79/11 –, juris).

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg: Dass 17-19°C zu niedrig sind, insbesondere in einer Wohnung, die über einem unbeheizten Keller liegt und in der schon einmal Schimmel aufgetreten ist, ist allgemein bekanntes Mieterwissen, über das der Durchschnittsmieter verfügen muss. Eine weitere Belehrung durch die Vermieterin war insoweit nicht erforderlich. Ein Defekt der Heizung ist nicht ersichtlich (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24. April 2012 – 7 C 326/10 –, juris). Diese Ausführungen halte ich in ihrer Allgemeinheit für unzutreffend. Es dürfte viele Wohnungen geben, in denen das Heizverhalten völlig ausreichend wäre. Zumindest ohne ausdrückliche Belehrung ist daher eine Verpflichtung zu einem stärkeren Heizverhalten nicht zu begründen. Wie willkürlich die Annahmen sind, zeigt das folgende Urteil.

Amtsgericht Regensburg: Temperaturen zwischen 18 und 21° Celsius sind nicht zu beanstanden (AG Regensburg, Urteil vom 10. November 2010 – 8 C 1808/09 –, juris).

Fazit für das vom Mieter geschuldete Heizverhalten:

Als Mieter kann man davon ausgehen, dass jedenfalls bei einer regelmäßigen Beheizung aller Räume von 20° Celsius eine Mitverschuldung durch unzureichendes Heizverhalten ausscheidet.

Darf die Temperatur nachts abgesenkt werden?

Die überwiegende Zahl der Gerichte sieht dies so wie das Landgericht Berlin: Auch entspricht es gerade ökonomischem Heizverhalten, die Heizung nicht auf vollen Touren, sondern gemäßigt und konstant zu nutzen, um eine bestimmte Durchgangstemperatur zu halten, die  über Nacht gesenkt wird (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2006 – 32 O 281/05 –, juris).

Kann der Mieter durch entsprechende Hinweise des Vermieters oder durch ausdrückliche Vereinbarungen im Mietvertrag zu einem verstärkten Heizverhalten verpflichtet werden?

Die meisten Gerichte gehen davon aus. Meiner Ansicht nach geht dies nur, soweit der Vermieter dafür triftige Gründe ins Feld führen kann (Erstbezug nach Errichtung, Parterrewohnung, Wohnung mit erhöhter Anfälligkeit für die Bildung von Schimmelpilz). Es geht auch nur ganz eingeschränkt. Eine Vereinbarung von durchgängig mehr 20 °C halte ich für unwirksam, da dies nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch entspricht. Auch eine Verpflichtung zur durchgängigen Beheizung (ohne Nachtabsenkung) halte ich jedenfalls für Schlafräume für unwirksam.

8. Welche Ansprüche hat der Mieter bei Schimmel?

Wenn sich in den Mieträumen Schimmelpilz bildet, kommt eine Vielzahl von Ansprüchen des Mieters in Betracht, immer vorausgesetzt er selbst hat den Schimmelpilz nicht mitverursacht. Diese Ansprüche, ihre Voraussetzungen und die Schwierigkeiten ihrer Geltendmachung, stelle ich nachfolgend im Einzelnen dar.

1. Instandsetzungsansprüche (Beseitigung der Mängel und deren Ursachen)

Der Mieter kann gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter verlangen, dass dieser die angemietete Wohnung frei von Mängeln hält. Entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, kann der Mieter daher vom Vermieter die Beseitigung (Instandsetzung) verlangen. Der Vermieter muss den Schaden (zum Beispiel Schimmelpilz) und seine Folgen (Verfärbung der Wandflächen) beseitigen. Wie er das macht, ist grundsätzlich seine Sache. Allerdings muss der Mieter keine Arbeiten dulden, die von vornherein nicht geeignet sind, eine nachhaltige Beseitigung des Mangels und dessen Ursachen zu bewirken.

Beispiel: Der Mieter muss nicht dulden, dass der Vermieter mit Schimmelpilz besetzte Flächen einfach überstreicht. Er kann verlangen, dass die Ursachen für den Schimmelpilz nachhaltig beseitigt werden.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei durchsetzbar, soweit nicht im Bereich des Mieters ein Mitverschulden (etwa durch unzureichende Lüftung) gegeben ist.

2. Mietminderung (Herabsetzung der Miete)

Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung aufgrund der vorhandenen Mängel nicht nutzen kann, ist er von der Zahlung der Miete gemäß § 536 BGB befreit. Dies wird regelmäßig nur dann der Fall sein, wenn sehr schwerwiegende Mängel, also zum Beispiel gesundheitsgefährdende Schimmelpilze vorliegen. In allen anderen Fällen, wird der Mieter im Gebrauch der Wohnung nur teilweise beeinträchtigt sein, so dass nur eine entsprechende prozentuale Mietminderung in Betracht kommt. Weiteres zur Mietminderung und zur Berechnung der Höhe der Mietminderung finden sie hier.

Beispiel: Der Mieter teilt seinem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Mieter teilt dem Vermieter weiter mit, dass die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert ist und die Mietzahlung nur noch unter Vorbehalt erfolgt, bis der Vermieter den Schimmel vollständig beseitigt hat.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter nicht die Miete einfach kürzt, sondern wie auf diesem Portal vorgeschlagen, zunächst unter Vorbehalt zahlt und dann zurückfordert.

Ergänzende Hinweise und Tipps zur Mietminderung bei Schimmelpilz in nachfolgendem Video:


3. Schadensersatz

Soweit dem Mieter durch die Mängel Schäden entstehen, kann er vom Vermieter gemäß § 536 a BGB Ersatz verlangen. Voraussetzung ist hier aber ein Verschulden des Vermieters. Das ist zu Beispiel dann gegeben, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels, diesen nicht zeitnah behebt.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Vermieter bleibt untätig. Später verschimmelt die Rückwand des Einbauschranks im Wohnzimmer. Diesen Schaden hat der Vermieter durch sein Verschulden verursacht, der Mieter kann Ersatz verlangen.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter die Höhe der Schäden und die Ursächlichkeit des Mietmangels für die Schäden darlegen und beweisen kann. Der Bundesgerichtshof lässt für diesen Fall nach ständiger Rechtsprechung eine Beweiserleichterung zu. Das Gericht kann den Schaden bei entsprechenden Angaben und Anhaltspunkten auch schätzen.

4. Aufwendungsersatz

Hat der Mieter im Zusammenhang mit den Mängeln und deren Beseitigung eigene Aufwendungen, kann er diese grundsätzlich vom Vermieter ersetzt verlangen. Das betrifft zum Beispiel die Zeit, die der Mieter durch Beaufsichtigung von Bauarbeiten in der Wohnung inkauf nehmen muss.

Beispiel: Wenn der Mieter indes Baufreiheit schafft, steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu. Während der Dauer von Mängelbeseitigungsarbeiten in seiner Wohnung, in der sich die persönliche Habe des Mieters befindet, ist es einem Mieter nicht zuzumuten, auf eine Anwesenheit in der Wohnung zu verzichten. Kommt es infolge der nötigen Anwesenheit des Mieters zu zusätzlichen Fahrtkosten und Verdienstausfall, steht dem Mieter insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2005 – 67 S 177/05 –, juris).

Risikoanalyse: Etwas riskant, da die Aufwendungen vom Vermieter wahrscheinlich bestritten werden und den Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast trifft. Umgekehrt dürfen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine übertriebenen Ansprüche an die Darlegungen des Mieters gestellt werden. Wichtig ist, dass der dargestellte Aufwand vom Umfang und der Höhe nach plausibel ist. Problematisch ist dann noch, dass die Gerichte dem Betrag nach unterschiedliche “Stundensätze” zugrundelegen. Meiner Ansicht nach müsste künftig der Mindestlohn von 8,50 € jedenfalls gerechtfertigt sein. Wer die Stunde mit 10,00 € ansetzt, hat ebenfalls gute Aussichten.

5. Ersatzvornahme

Wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat und der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht reagiert, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen lassen und vom Vermieter Ersatz seiner Kosten verlangen. In Notfällen kann der Mieter besonders dringende Arbeiten auch ohne Fristsetzung erledigen.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter beauftragt selbst eine Firma zur Schimmelbeseitigung und lässt diese Firma die Arbeiten in seiner Wohnung ausführen.

Risikoanalyse: Sehr riskant. Solches Vorgehen ist immer riskant, weswegen Sie auf diesen Seiten die Frage der Ersatzvornahme auch sehr stiefmütterlich behandelt finden werden. Ich rate in den allerseltensten Fällen dazu, da hier mehrere Probleme entstehen und zwar folgende: • Der Mieter verändert Beweislage. Der Vermieter wird unter Umständen später das Vorliegen des Mangels einfach bestreiten. • Der Mieter tritt in Vorleistung und muss sowohl die erbrachten Leistungen, als auch deren Angemessenheit beweisen. • Der Mieter tritt quasi als Bauherr auf und muss später unter Umständen für negative Folgen seines Tuns haften, beispielsweise bei einer etwaigen Verletzung der Bausubstanz.

6. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Wenn dem Mieter ein Verbleiben in der mangelhaften Wohnung unzumutbar ist und er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schimmelpilzes und der zu Grunde liegenden Baumängel gesetzt hat, kann er das Mietverhältnis grundsätzlich aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter kündigt seinen Mietvertrag wegen der Untätigkeit des Vermieters fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

7. Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Soweit aufgrund des Zustands der Wohnung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters vorliegt und diese nachweislich aus den Baumängeln resultiert, kann der Mieter nach § 569 Abs. 1 BGB fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Diese Vorschrift dient einzig der Volksgesundheit und soll Mieter vor gesundheitlichen Gefährdungen wirksam schützen. Das hat sich bis zu den Gerichten noch nicht rumgesprochen. Die Gerichte setzen die Hürden für eine wirksame Kündigung dermaßen hoch, dass sie nahezu nicht zu raten ist. Nur wenn der Mieter sagt, mir ist alles egal, meine Gesundheit ist mir wichtiger als das Geld und ich will so schnell wie möglich aus der Wohnung, kann man es versuchen. In der Praxis habe ich Gerichte erlebt, die selbst bei kranken Säuglingen erklärt haben, dass die fristlose Kündigung mangels Nachweises der konkreten Gesundheitsgefährdung unwirksam ist. Die abstrakte Gefahr, dass aufgrund des unstreitig vorhandenen Schimmelpilzes und der unstreitig vorhandenen Gesundheitsbeeinträchtigung ein Zusammenhang bestehen könnte, reicht nicht aus.

Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Schlafzimmer schwarzer Schimmelpilz gebildet hat. Der Vermieter bleibt untätig. Der Mieter mahnt den Vermieter erneut schriftlich wegen der bislang noch nicht erfolgten Schimmelbeseitigung an und setzt diesem eine Frist von 14 Tagen. Der Vermieter bleibt weiterhin untätig und die Frist verstreicht ergebnislos. Der Mieter holt ein privates Sachverständigengutachten ein. Der Gutachter hat in der Wohnung des Mieters Schimmelpilzsporen feststellen können, die hochtoxisch und somit gesundheitsgefährend sind. Der Mieter kündigt daraufhin seinen Mietvertrag wegen der Gesundheitsgefährdung fristlos, hilfsweise ordentlich und zieht aus.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

9. FAQ Schimmel und Recht: Die häufigsten Fragen beantwortet

Gesundheit und Schimmelpilz

Nimmt der Schimmelpilz in Wohnräumen zu oder sind wir sensibler geworden?

Laut Statistik hat die Bildung von Schimmelpilz in Wohnräumen in den letzten Jahren stark zugenommen. Mein Eindruck ist, dass dies besonders für Mietwohnungen gilt. Warum das so ist, wird deutlich, wenn man sich nachfolgend die Ursachen für die Zunahme betrachtet. Hauptursachen sind nach meiner Wahrnehmung folgende: • Wärmedämmung (Fassaden, Fenster) • Baustoffe mit weniger Wasserdampfaufnahmevermögen (Beton oder Polystyrol statt früher Ton, Lehm, oder Kalk) • Feuchtigkeitsintensive Nutzungen in der Wohnung (Bad, Toilette, Wäschetrocknung in der Wohnung) Alle diese Punkte wirken sich auch bei Mietwohnungen stärker aus. Die Bauausführung ist im Zweifel eher auf billig, statt auf funktionell ausgerichtet. Das Nutzerverhalten in Räumen, die nicht im Eigentum stehen, ist sorgloser als im Eigentum. Der Gesetzgeber fördert die Zunahme massiv, da vor allen Dingen Wärmedämmung auf Teufel komm raus gefördert wird, während Ausgleichsmaßnahmen wie die Nachrüstung von Lüftungssystemen vernachlässigt werden.

Welche Gesundheitsschäden drohen durch Schimmelpilze in Innenräumen?

Auch in der normalen Atemluft sind ständig Schimmelpilze vorhanden sind. Wir atmen diese permanent ein. Bewohner von feuchten und verschimmelten Wohnungen haben allerdings laut Weltgesundheitsorganisation (WHO) ein erhöhtes Risiko für Atemwegsinfektionen, Asthma und Allergien. Meine Beobachtung ist zudem folgende: Wenn ich in mein Beratungszimmer komme, kann ich oft schon erkennen, dass es sich um das Thema Schimmelpilz drehen wird. Die Mieter zeigen eindeutig erkennbare Symptome, wie Blutungen, Tränen der Augen und laufende Nasen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dies immer nur Zufall ist. Gesichert ist, dass bei Menschen, die ein geschwächtes Immunsystem haben, Schimmelpilze in der Lunge wachsen und sehr gefährliche Erkrankungen bis hin zum Tod verursachen können. Nicht beachtet wird zudem, dass Schimmelpilze auch Auswirkungen zum Beispiel auf Bakterien haben, die im Zusammenwirken mit Schimmelpilzen besonders gesundheitsschädliche Wirkungen entwickeln können.

Ist nur sichtbarer Schimmel gefährlich? Ist schwarzer Schimmelpilz besonders gefährlich?

Nein, auch der Unsichtbare. Es reicht daher nicht, wenn man den Schimmelpilz mittels Barrieren (Tapeten, Farbe, Zwischenwänden) isoliert. Der Schimmelpilz selbst und dessen Ursachen müssen nachhaltig beseitigt werden. Der überwiegende Teil der Wissenschaft geht, soweit ich das überblicke, davon aus, dass Schimmelpilze sämtlicher Farben gesundheitsschädlich sein können. Heute werden Schimmelpilze unabhängig von ihrer Farbe gleichermaßen beurteilt: Sie haben in Wohnräumen nichts suchen.
Nutzungsverhalten des Mieters und Schimmelpilz

Welches Lüftungsverhalten und welches Heizverhalten muss der Mieter beachten?

Hat sich in der Mietwohnung Schimmelpilz gebildet, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass keine baulichen Mängel zugrunde liegen. Der Mieter wiederum muss dann sein Lüftungsverhalten darlegen und beweisen. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Doch welche Anforderungen sind an das Lüftungsverhalten konkret zu stellen? Die Anforderung die die einzelnen Gerichte an das Lüftungsverhalten der Mieter stellen sind sehr vielfältig. Sie schwanken von täglich zweimal für 5 Minuten alle Fenster öffnen bis zu fünfmal täglich für 10 Minuten alle Fenster öffnen. Meiner Meinung nach sind die meisten Anforderungen überzogen. Abstrus werden die Entscheidung dann, wenn die Gerichte auch noch auf die subjektiven Möglichkeiten des Mieters abstellen. Ein Mieter, der also immer zuhause ist, müsste danach mehr Lüften als ein Mieter der nicht zuhause ist. Das ist nicht nachzuvollziehen. Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt rate ich zu folgendem Lüftungsverhalten: Dreimal täglich für 5 – 10 Minuten alle Fenster öffnen.

Oben unter 7. habe ich die Rechtsprechung zum Heiz- und Lüftungsverhalten detailliert dargelegt.

Welches Heizverhalten schuldet der Mieter?

Auch zum geschuldeten Heizverhalten ist die Rechtsprechung wie beim Lüftungsverhalten sehr unübersichtlich. Klar ist: Man darf die Wohnung nicht für längere Zeit völlig auskühlen lassen. Klar ist auch, dass kein Mieter gezwungen werden kann zur Vermeidung von Schimmelpilz bei offenem Fenster zu schlafen. Ohne ausdrückliche Hinweise des Vermieters würde ich davon ausgehen, dass es reicht sämtliche Zimmer der Wohnung regelmäßig bis auf 18° zu heizen. Durchgängig muss diese Temperatur aber nicht erreicht werden.

Darf der Mieter seine Möbel dicht an die Wand stellen?

In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007 – 4 S 62/06 –, juris, LG Köln, WM 2001, 604; LG Berlin, MM 1993, 72). Der Mieter darf daher seine Wohnung mit allgemein üblichen Möbeln, auch Schränken mit großflächigen Rückwänden, Bücherregale usw. bestücken. Weiter gehört es zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem Wandabstand von fünf Zentimetern oder mehr aufzustellen, selbst wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007 – 4 S 62/06 –, juris). Unter welchen Umständen haftet ein Mieter für die Entstehung von Schimmelpilz mit, wenn er seine Möbel zu dicht an die Außenwand stellt? Für ein Mitverschulden des Mieters kommen aus meiner Sicht grundsätzlich zwei Ansätze in Betracht. Zum einen kommt ein Mitverschulden in Betracht, wenn der Mieter die bauliche Situation der Mietwohnung selbst verändert, zum anderen wenn er von einer wirksamen vertraglich vereinbarten Nutzungsform abweicht. Bauliche Veränderung durch den Mieter: Aus meiner Sicht haftet der Mieter, wenn er Vorrichtungen, die der Vermieter geschaffen hat, damit die Möbel nicht zu dicht an die Wand gestellt werden (zum Beispiel breitflächige Scheuerleisten) entfernt und dann großflächige Möbelstücke direkt an Außenwände stellt. Hintergrund ist, dass der Mieter hier eine neue Situation schafft und dadurch möglicherweise die Bildung von Schimmelpilz begünstigt. Auch in solchen Fällen kommt es allerdings für den Grad des Mitverschuldens darauf an, welche Ursachen der Vermieter seinerseits gesetzt hat (Baumängel usw.). Abweichung von vertraglicher Vereinbarung zur Nutzung: Soweit Vermieter und Mieter im Mietvertrag oder mit gesonderter Vereinbarung vereinbart haben, dass die Möbel in einem bestimmten Mindestabstand von der Wand gestellt werden, kommt ebenfalls ein Mitverschulden des Mieters in Betracht, wenn dieser davon abweicht. Hier ist allerdings zunächst zu prüfen, ob eine solche Vereinbarung wirksam ist. Ich habe Vereinbarungen gesehen, in denen dem Mieter generell untersagt wird, an Außenwände Möbel zu stellen. In dieser Allgemeinheit wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Wirksam könnte aber zum Beispiel eine Vereinbarung sein, die den Mieter verpflichtet einen bestimmten, noch zumutbaren Mindestabstand von der Außenwand zu halten. Sind genügend Stellwände vorhanden, ist auch eine Verpflichtung, keine großflächigen Möbel an der Außenwand zu positionieren möglicherweise gerade noch zulässig. Bei der Formulierung solcher Vereinbarung muss allerdings darauf geachtet werden, dass diese den üblichen Mietgebrauch nicht zu sehr einschränken. Andernfalls sind solche Vereinbarungen unwirksam. Ist die Vereinbarung unwirksam, stellt auch ein abweichendes Verhalten des Mieters von der Vereinbarung keine Pflichtverletzung dar. Ein Mitverschulden scheidet auch dann aus. Fachanwaltstipp Mieter: Mieter sollten grundsätzlich die vertraglich vereinbarten Vorschriften zur Aufstellung der Möbel beachten. Gibt es keine Hinweise oder Vereinbarungen, sollte im eigenen Interesse darauf verzichtet werden großflächige Möbel direkt an Außenwände zu stellen. Gab es allerdings einen Schaden und geht es um die Haftung, kann sich ein Mieter unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen auf ein fehlendes Mitverschulden mit guten Erfolgsaussichten berufen.
Recht und Schimmelpilz

Welche Ansprüche habe ich als Mieter wegen Schimmelpilz?

Die Ansprüche sind umfassend oben unter Punkt 7. erläutert. Sie finden dort auch eine Risikoanalyse bezogen auf die Geltendmachung der jeweiligen Ansprüche.

Was muss man tun, um seine Ansprüche erfolgreich durchzusetzen?

Das Wichtigste ist eine effektive Sicherung der Beweislage. Viele Prozesse gehen allein deshalb verloren, weil der Mieter in Beweisschwierigkeiten gerät. Das ist besonders dann ärgerlich, wenn der Mieter seinerseits Schäden erlitten hat und nun noch statt Mietminderung und Schadensersatz zu erhalten, die Prozesskosten zu tragen hat. Für eine effektive Beweissicherung haben wir für Sie das Schimmel-Set entwickelt. Damit können Sie sämtliche Anforderungen der Rechtsprechung an die Darlegungs- und Beweislast in einem Prozess erfüllen. Auch wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie überhaupt prozessieren werden: Eine Beweissicherung ist immer sinnvoll, wenn man Ansprüche geltend machen will. Da Schimmelpilz saisonal sehr unterschiedlich auftritt, kann es überdies sein, dass sich der Befund verbessert, obwohl vom Vermieter nichts veranlasst wurde. Dann könnten Sie ohne Beweissicherung Ihre Ansprüche nicht durchsetzen.

Fachanwalt für Mietrecht

Fachanwälte zum Schimmel: 030/40004999 Foto: Fotolia


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Schimmelpilz als Mietmangel im Video erklärt.

 

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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

Mängelanzeige Schimmelpilz – Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter und Geltendmachung der Ansprüche auf Instandsetzung, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Aufwendungsersatz und Schadensersatz
++ Anfang Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++ Anfang
Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++

Absender: Bitte hier sämtliche Mieter mit Namen und Anschrift eintragen!

Erna Schimmel und Alfred Wasser
Pilzstr. 16
10623 Schönhausen

Empfänger: Bitte hier sämtliche Vermieter mit Namen und Anschrift eintragen.

Schöner Wohnen in Schönhausen GmbH
vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Michael Wohnfried
Feuchtwinkel 8
10621 Schönhausen

                                                                      Schönhausen, den 14.09.2014

Mietmängel
Mietverhältnis: Pilzstr. 16
10623 Schönhausen, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links

Sehr geehrter Herr Wohnfried,

in unserer Wohnung ist es aktuell zur Bildung von Schimmelpilz gekommen. Da wir die Wohnung regelmäßig, mindestens dreimal am Tag für mindestens 5 Minuten durch Öffnen sämtlicher Fenster lüften, regelmäßig sämtliche Räume heizen und auch sonst keine besonderen Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursachen, vermuten wir als Ursache Baumängel. Für diese Mängel und für ihre Folgen haben Sie als Vermieter einzustehen.

Anforderungen an die Schlüssigkeit des behaupteten Lüftungs- und Heizverhaltens

Wichtig ist, dass Sie das vorstehend behauptete Lüftungs- und Heizverhalten auch später vor Gericht darlegen und beweisen können. Das muss schlüssig sein. Es ist unglaubwürdig, wenn Sie einerseits behaupten, regelmäßig ordentlich zu lüften und anderseits riesige Pflanzenbatterien auf den Fensterbrettern stehen haben. Ich kenne Richter, die gern auch mal eine spontane Ortsbesichtigung vornehmen. Es ist wichtig, dass Zeugen Ihr Lüftungsverhalten bestätigen können. Lüften Sie also auch, wenn Sie Besuch haben.
Der Schimmelpilz ist an folgenden Orten in der Wohnung aufgetreten:

In dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen ganz rechten Zimmer (Schlafzimmer) hat sich an folgenden Stellen Schimmelpilz gebildet: Im Bereich der Außenwand unter dem von der Zimmereingangstür gesehen linken Fenster unter dem dortigen Heizkörper und im Bereich der Außenwand zur Küchenwand.

In der Küche der Wohnung hat sich an folgenden Stellen Schimmelpilz gebildet: Im Bereich rechts neben dem Fenster zur Schlafzimmerwand und in den Fensterecken.

Wie beschreibe ich den Schimmelpilzbefall?

Bitte beschreiben Sie ganz genau, in welchen Zimmern, an welchen Stellen und in welchem Umfang der Schimmelpilzbefall vorliegt? Orientieren Sie sich an dem von Ihnen schon erstellten Schimmel-Set und dabei insbesondere an Ihrer Beschreibung unter Zuhilfenahme des Grundrisses.

Darüber hinaus liegen in der Wohnung folgende Mängel vor:

Sind weitere Mängel neben Schimmelpilz vorhanden?

Fügen Sie gegebenenfalls weitere Mängel ein. Ich rate hierzu, um mit dem Vermieter insgesamt eine Lösung zu finden.

Die Mängel liegen im jetzigen Umfang seit dem 1.9.2014 vor.

Wichtig: Zeitnahe Mitteilung vom Auftreten des Schimmelpilzes

Hier ist Vorsicht geboten! Die verspätete Anzeige eines Mangels kann Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Sie sollten daher Mängel immer umgehend und nachweisbar anzeigen.
Sämtliche vorgenannten Umstände stellen nicht unerhebliche Mängel der Mietsache dar. Wir haben Sie daher aufzufordern, die oben im Einzelnen genannten Mängel zu beseitigen. Hierzu setze wir Ihnen eine Frist bis zum

30.9.2014.

Achtung: Immer dem Vermieter eine konkrete, angemessene Frist zur Schimmelbeseitigung setzen!

Die Angemessenheit einer Frist richtet sich nach den konkreten Umständen. Dabei sind die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Der Gegenseite sollte eine ernsthafte Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt werden. Üblicherweise geht man von 2 Wochen als angemessene Frist für eine Reaktion des Vermieters aus. Sie sollten daher die Frist nicht kürzer als zwei Wochen und aber auch nicht länger als 4 Wochen wählen. Wählen Sie eine zu kurze Frist, kann Ihnen schlimmstenfalls passieren, dass eine angemessene Frist in Gang gesetzt worden ist. Eine Frist wird niemals unwirksam, weil sie zu kurz gesetzt wurde. Sie müssen dem Vermieter eine gewisse Frist zur Beseitigung der Mängel, insbesondere des Schimmels einräumen. 14 Tage sollten im Allgemeinen ausreichend sein. Benennen Sie immer ein konkretes Datum. Also schreiben Sie nicht „umgehend“ oder „sofort“, sondern benennen Sie ganz konkret ein Datum in 14 Tagen, wie in unserem Muster. Sollte der Vermieter bis zum Ablauf der Frist untätig bleiben, könnten gegen ihn anschließend anfallende Rechtsanwaltskosten extra als Schadenersatz geltend gemacht werden.

Bitte beachten Sie, dass wir nur eine nachhaltige Beseitigung der Mängel und auch deren Ursache akzeptieren. Es ist nicht damit getan, dass der Schimmel optisch beseitigt wird. Auch die den Schimmelpilz verursachenden Baumängel müssen behoben werden.

Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, behalten wir uns vor, Instandsetzungs- bzw. Vorschussklage zu erheben.

Alternativ: Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, werden wir einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung unserer Interessen beauftragen. Die hierdurch entstehenden Kosten haben Sie im Wege des Schadenersatzes ebenfalls zu tragen.

Darüber hinaus ist bis zur umfassenden Mängelbeseitigung die Miete der Wohnung gemindert.

Insgesamt beziffern wir derzeit den Minderungsbetrag mit 30 Prozent, ausgehend von der geschuldeten Gesamtmiete in Höhe von 1000 €. Daneben steht uns ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gerichtet auf die Instandsetzung der Mietsache in Höhe von weiteren 50 Prozent ausgehend von der geschuldeten Gesamtmiete zu.

Wir fordern Sie auf, hierher innerhalb der oben genannten Frist zu bestätigen, dass die Miete ab sofort bis zur vollständigen Mängelbeseitigung um diese Quote gemindert ist und bis zur Mängelbeseitigung auch das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht besteht. Anderenfalls müssten wir die überzahlte Miete im Klagewege zurückfordern und die Höhe der Minderung und des Zurückbehaltungsrechtes im Wege einer (Negativen) Feststellungsklage gerichtlich bestimmen lassen.

Ab sofort bis zur vollständigen Mängelbeseitigung stehen sämtliche Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Mit freundlichen Grüßen

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Unterschriften von Erna Schimmel und Alfred Wasser

++ Ende Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++


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Die Mängelanzeige im Video erklärt.

 
Schimmelbefall

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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für die Stiftung Warentest zum Thema Schimmelpilz und Mietminderung hier und hier zum Thema Ursachen des Schimmelpilzes.

Mietminderung

Auf dieser Seite erhalten Sie weitere Informationen zum Thema Mietminderung im Allgemeinen, Voraussetzung der Mietminderung und Höhe der Mietminderung.

Die Ausgangslage

Im Herbst wachsen die Pilze leider nicht nur um Wald, sondern auch in den Gebäuden. Der von der Politik zum Zweck der Energieeinsparung beförderte Dämmungswahn bedingt eine zunehmende Veränderung der Raumluft, die die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Entsteht in Mietwohnungen Schimmelpilz, stellt sich unter anderem auch die Frage nach einer Mietminderung. Grundsätzlich muss man wissen, dass die Höhe der Mietminderung durch das Gericht festgelegt wird. Hier hat das Gericht einen erheblichen Bewertungsspielraum. Dieser wird leider nicht immer sachgerecht ausgefüllt. Umgekehrt verlangen die Gerichte, gedeckt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung die Fähigkeiten eines Hellsehers an den Tag legt.

Verlust der Wohnung bei überzogener Mietminderung vermeiden

Der Bundesgerichtshof: Im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Es besteht kein Grund, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris).

Wenn sich der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung irrt, die Mietminderung zu hoch ansetzt und um diesen Betrag einfach die Miete kürzt, riskiert er eine Kündigung. Ich warne daher vor diesem Vorgehen und rate immer dazu die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend zurückzufordern. Doch wie hoch darf die Mietminderung sein? Dazu der nachfolgende Beitrag unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.

Probleme bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall

Das Problem bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung soll an einem Beispiel illustriert werden:

Beispielsfall: Ein Mieter entdeckt in seiner Wohnung in allen Räumen an der Außenwand einen 5 cm breiten Streifen im Bereich des Fußbodens, der über die gesamte Außenwand verläuft und mit Schimmelpilz bedeckt ist. Dass es sich um Schimmelpilz handelt vermutet der Mieter aufgrund von Bildern, die im Internet gesehen hat. Er weiß aber nicht ob dieser Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist. Diese Frage ist allerdings wesentlich für die Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Ist der Schimmelpilz nämlich nicht gesundheitsgefährdend, handelt es sich lediglich um einen optischen Mangel. Die Mietminderung ist deshalb in einem Bereich zwischen 0 und 10 Prozent anzusetzen. Ist dieser Schimmelpilz dagegen gesundheitsgefährdend, dürfte die Mietminderung bei richtiger Betrachtungsweise im Bereich von 80-100 % anzusetzen sein, da sämtliche Räume der Wohnung betroffen sind und der Mieter in diesem Falle sogar (nach Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung hätte.

Da in den allermeisten Fällen von den Mietern keine teuren Privatgutachten zur Frage der gesundheitlichen Gefährdung im Vorfeld eingeholt werden, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung ein Mittelweg gefunden werden.

Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall:

Amtsgericht Charlottenburg: 100 % Mietminderung bei konkreter und bewiesener Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz wegen vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Juli 2007 – 203 C 607/06 –, juris).

Amtsgericht Bad Vilbel: Beeinträchtigungen des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 % bewirken (AG Bad Vilbel, Urteil vom 20. September 1996 – 3b C 52/96 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern in einem Rentnerwohnheim und mangelnder Aufklärung der Mieter berechtigt zu Mietminderung von 42 % (LG Lübeck, Urteil vom 09. Januar 1990 – 14 S 60/89 –, juris).

Amtsgericht Bochum: Bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers kann die Miete um 30% gemindert werden (AG Bochum, Urteil vom 28. November 1978 – 5 C 668/78 –, juris).

Amtsgericht Bad Schwartau: Baufeuchtigkeit (nach Erstellung eines Neubaus) der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietzinsminderung um 20% berechtigt (AG Bad Schwartau, Urteil vom 03. November 1987 – 3 C 1176/86 –, juris).

Landgericht Hamburg: Erheblicher Schimmelpilzbefall berechtigt die Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 25 % (LG Hamburg, Urteil vom 17. September 2009 – 307 S 39/09 –, juris).

Amtsgericht Marbach: Feuchtigkeitsschäden können eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen. Abgesehen von der optischen Beeinträchtigung der Wohnung bestehen durch den Schimmel erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Deutlich sichtbar ist der Schimmel in der Küche oben sowie im gesamten WC. In den übrigen Zimmern fällt der Schimmel optisch weniger auf. Im Hinblick auf die mögliche Gesundheitsgefährdung erscheint eine Minderung von 25 % gerechtfertigt (AG Marbach, Urteil vom 24. Mai 2007 – 3 C 462/06 –, juris).

Amtsgericht Bretten: Erheblicher Ausmaß des Schimmelbefalls, der über eine erhebliche Zeit nicht beseitigt wurde, und den Mieter schließlich dazu bewog, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen führt zur Angemessenheit einer Minderung in Höhe von 25 %  der Bruttomiete (AG Bretten, Urteil vom 08. September 2011 – 1 C 111/10 –, juris).

Amtsgericht Osnabrück: Bei auf baulichen Mängeln beruhenden Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urteil vom 10. Oktober 2013 – 48 C 31/12 (5) –, juris).

Landgericht Gießen: Bei Schimmelbefall ist eine Mietminderung in Höhe von 15% der Nettokaltmiete angemessen (LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris).

Landgericht Lübeck: Schimmelbefall an der Wand des Schlafzimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 15% der Bruttomiete (LG Lübeck, Urteil vom 07. März 2014 – 1 S 106/13 –, juris).

Landgericht Konstanz: Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).

Amtsgericht Eisenach: Schimmelpilz im Schlafzimmer: 16,60 % der Gesamt-Nettomiete sind angemessen und nicht zu beanstanden (AG Eisenach, Urteil vom 22. November 2012 – 54 C 336/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Schimmelpilzbefall in der Küche infolge einer nassen Wand berechtigt zur Mietminderung in Höhe von 15% (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 65 S 136/10 –, juris).

Landgericht Berlin: Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2012 – 65 S 14/11 –, juris).

Ist der Keller auf Grund eines Baumangels derart feucht, dass dort weder Holzmöbel noch Papier noch Kleidungsstücke oder rostempfindliche Metallgegenstände gelagert werden können, stellt dies bezogen auf die Kaltmiete eine mit 10 % zu bewertende Minderung des Wohngebrauchs dar (AG Bergheim, Urteil vom 12. April 2011 – 28 C 147/10 –, juris).

Berechnung der Mietminderung auf der Basis der Gesamtmiete oder der Nettomiete ohne Betriebskosten?

In den vorstehend abgebildeten Entscheidungen wird die Mietminderung häufig auf der Basis der Nettomiete (Kaltmiete) berechnet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend.

Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).

Kritik der Rechtsprechung

Die derzeitig herrschende Rechtsprechung verkennt die gesundheitlichen Gefahren von Schimmelpilz. Es gibt drastische Fälle von Vergiftungen durch Schimmelpilze in Wohnräumen, in denen Mieter mit lebensgefährlicher Erkrankung ins Krankenhaus eingeliefert wurden. Trotzdem verlangen die Gerichte für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters. Die abstrakte Gefahr durch Schimmelpilz an sich und damit die Möglichkeit, dass der jeweilige Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist, reicht den Gerichten nicht. Dies spiegelt sich auch bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung wieder. Wobei die Begründung der meisten Gerichtsentscheidungen für mich überhaupt nicht nachvollziehbar ist, bzw. die Gerichte oft die Höhe der Mietminderung gar nicht begründen. Worin besteht denn die Gebrauchsbeeinträchtigung, wenn keine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung besteht? Schimmel ist dann doch nur ein optischer Mangel. Entsprechende Mietminderung dürften sich dann nur im Bereich von 5 % bewegen. Hier wird dann allerdings von den Gerichten wohl doch wieder eine Art Gefahrenzuschlag für die abstrakte Gefahr der Gesundheitsgefährdung vorgenommen. Daran zeigt sich auch die Dürftigkeit der Argumentation.

Es macht für die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keinen Unterschied, ob der Mieter konkret an seiner Gesundheit gefährdet ist, oder ob diese Gefahr nur abstrakt vorhanden ist. Da der Mieter nicht weiß, ob der vorhandene Schimmelpilz seine Gesundheit gefährden kann, kann er sich nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken in der Wohnung weiter aufhalten. Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung in der man nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken wohnen kann, ist aus meiner Sicht vollständig aufgehoben. Betrifft der Befall nur einzelne Zimmer, ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prozentual zur Gesamtfläche die Miete zu kürzen.

Berechnungsbeispiel nach meiner Auffassung: Schimmelpilz in einer Wohnung mit zwei Räumen und Befall mit Schimmelpilz in einem Raum: 50 Prozent.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweist, dass bedingt durch die Art des vorhandenen Schimmelpilzes eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeschlossen ist.

Folgerungen für die Praxis

Die Praxis hat sich an der derzeitig überwiegenden Rechtsprechung zu orientieren, die bei der Bestimmung der Höhe einer Mietminderung im Bereich Schimmelpilzbildung, wie oben beschrieben, zurückhaltend vorgeht. Es sind relativ wenige Fälle in der Rechtsprechung ersichtlich, wo letzten Endes eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Schimmelpilz nachgewiesen wurde. In der Praxis scheitert dies meistens daran, dass die Beweissituation verändert wurde oder aber, dass unklar bleibt, welche konkreten Pilze in welcher Konzentration in der Wohnraumluft vorhanden waren.

Jedenfalls wenn eine Gesundheitsgefährdung sicher bewiesen werden kann, halte ich eine Mietminderung im Bereich von 100 % für gerechtfertigt, da hier die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. In allen anderen Fällen muss berücksichtigt werden, dass die Gerichte mehrheitlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangen. Dementsprechend wird häufig lediglich eine optische Beeinträchtigung in Betracht kommen. Da die daraus abzuleitende Mietminderung, den Gerichten dann wieder zu wenig vorkommt, wird der Betrag relativ willkürlich jeweils aufgestockt.

Realistische Minderungsquote

Soweit in der Wohnung in allen Räumen Schimmelpilzbefall vorliegt, gehe ich von einer Minderung von 40 %, ausgehend von der Gesamtmiete aus. Liegt dieser Befall nur in einigen Wohnräumen vor, ist entsprechend anteilig der Gesamtmietfläche zu kürzen. Wer nicht über eine Rechtschutzversicherung verfügt, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung noch deutlich vorsichtiger vorgehen, da hier auch das Kostenrisiko zu berücksichtigen ist. Das Kostenrisiko relativiert sich allerdings häufig dadurch, dass man ja über die Mietminderung Miete zurückbekommt und dies, vergleichsweise zu die, durch das teilweise Unterliegen im Rechtsstreit, entstehenden Kosten, deutlich aufgewogen wird. Zudem muss beachtet werden, dass die Gerichte dazu tendieren, die vom Mieter geltend gemachte Mietminderung der Höhe nach herabzusetzen. Das geschieht in der Annahme, dass Mieter und ihre Anwälte bei der Mietminderung ohnehin immer zu hoch rangehen und daher es auf jeden Fall weniger sein muss, als der Mieter verlangt. Wenn ich jemals vor Gericht die Minderungsquote erstreiten würde, die ich in der Klage verlangt habe, hätte ich sofort das Gefühl zu wenig verlangt zu haben. Aber dieses Gefühl habe ich sehr selten, denn es ist in den vergangenen Jahren höchstens zehnmal vorgekommen.

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Nachfolgend finden Sie noch einige grundsätzliche Ausführungen zum Thema Mietminderung bei Schimmelpilz:

1. Allgemeines zu einer Mietminderung.

2. Mietminderung wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels.

3. Mietminderung wegen giftigen (toxischen) Schimmels.

4. Mietminderung wegen nicht giftigen (toxischen) Schimmels.

5. Wie hoch kann die Mietminderung sein?

6. Wie wird eine Mietminderung durchgesetzt?

1. Allgemeines zu den Voraussetzungen einer Mietminderung.

Für eine mögliche Mietminderung wird vorausgesetzt, dass es sich zumindest nicht um nicht wahrnehmbaren und nicht toxischen Schimmel handelt. Die Unterteilung des Schimmels in die 4 Kategorien:
– wahrnehmbaren Schimmel,
– nicht wahrnehmbaren Schimmel,
– giftigen (toxischen) Schimmel und
– nicht giftigen (toxischen) Schimmel
haben wir bereits auf der Seite “Schimmelpilz als Mietmangel” (hier) vorgenommen.

Alle wahrnehmbaren und giftigen Schimmelpilze kommen grundsätzlich in Frage um die Voraussetzungen einer Mietminderung zu erfüllen. Eine Mietminderung kann sich wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ergeben. Außerdem kommt eine Minderung auch wegen allen giftigen, also toxischen, Schimmelpilzsorten in Betracht. Nicht zuletzt ist der nicht wahrnehmbare, aber giftige Schimmel die Grundlage einer Mietminderung sowie natürlich auch der wahrnehmbare giftige Schimmel.

2. Mietminderung wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels.

Eine Mietminderung aufgrund von wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ist durchaus möglich. Dazu muss der Schimmel nicht zwingend giftig, also toxisch, sein und auch nicht in einer ausreichenden Konzentration in der Raumluft vorhanden sein, die zu einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters führt. Vielmehr reicht aus, dass der ungiftige Schimmel zu Geruchsbelästigungen in der Raumluft führt oder dass sich sichtbare Schimmelflecken (auch Stockflecken genannt) an der Tapete befinden.

Weitere Informationen zur Beweissicherung und zur Darlegungs- und Beweislast erhalte Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.

Hinweise zur Beweissicherung und Darlegungs- und Beweislast

Generell ist festzuhalten, dass der Nachweis über die Mangelhaftigkeit der Mietsache, also der Wohnung, vom Mieter erbracht werden muss. Die Wohnung muss also nach den geltenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel aufweisen.

In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.

Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

3. Mietminderung wegen giftigen (toxischen) Schimmels.

Eine Mietminderung kann sich außerdem ergeben, wenn eine Schimmelpilzart oder deren Konzentration in der Raumluft geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheitsgefährdung herbeizuführen. Dann spricht man von giftigem Schimmel.

Bei Verdacht auf toxischen Schimmel muss grundsätzlich ein Gutachten erstellt werden. Dabei sind mindestens 2, wenn nicht sogar 3 Gutachten erforderlich, um eine Mietminderung wegen giftigen Schimmels durchsetzen zu können. Als erstes Gutachten sollte ein Sachverständigengutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft erstellt werden. Das zweite Gutachten sollte ein ärztliches Gutachten über die Erkrankung des, beziehungsweise der Mieter oder Bewohner der Wohnung durch den Schimmel sein. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Ursache für den Schimmelpilz in der Raumluft der Befall der Wände der Wohnung mit Schimmel ist. Beachten Sie jedoch, dass bei dem Befall der Mietsache mit Schimmel stets ein eindeutiger Bezug zu der Mietsache, hier der Wohnung, existieren muss. So ist Schimmel, der nur auf Möbeln oder Einrichtungsgegenständen auftritt, sich jedoch nicht an Wänden, Tapeten oder der Raumluft nachweisen lässt, keinen Mangel an der Mietsache an sich. Dies hat das Kammergericht in einem Urteil vom 20.09.2006 (Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschieden.

4. Mietminderung wegen nicht giftigen (toxischen) Schimmels.

Die aktuelle Rechtsprechung hat sowohl die Einstufung einer bestimmten Schimmelpilzkonzentration als toxisch oder nicht, sowie die Möglichkeit der Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel noch nicht eindeutig entschieden.

Das Landgericht Lübeck ließ in einem Urteil vom 15.01.2002 (Aktenzeichen 6 S 161/00) schon konkrete Verdachtsmomente ausreichen, um ein Recht auf fristlose Kündigung des Mieters gegenüber des Vermieters bestehen zu lassen. Dass sich später herausstellte, dass die Konzentration des Schimmelpilzes in der Raumluft nicht in nicht giftiger Menge nachgewiesen wurde, war dabei für das Landgericht Lübeck nicht entscheidungserheblich. Auch das Oberlandesgerichts Hamm vom 13.2.2002 (Aktenzeichen: 30 U 20/01) hat die giftige Raumluft für eine Mietminderung ausreichen lassen und entschieden, dass für eine Mietminderung nicht zwingend Mieter oder Personen durch giftige Raumluftbelastung wegen Schimmel an der Gesundheit geschädigt sein müssen.

Das Kammergericht hingegen forderte in einem Urteil vom 26.03.2004 (Aktenzeichen: 12 U 1493/00), dass der Mieter in einem Gutachten zweifelsfrei nachweisen musste, dass seine Gesundheitsschädigung von den Schimmelpilzsporen in der Wohnung hervorgerufen wurde. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht sind in der Bewertung der Voraussetzungen für eine Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel wohl eher strenger und lassen in den meisten Fällen für eine Mietminderung nicht nur eine Gesundheitsgefährdung beziehungsweise von Schimmelpilzsporen vergiftete Raumluft ausreichen, sondern fordern viel mehr, dass auch Personen aufgrund des Schimmels nachweisbar erkrankt sind.

Schimmel, der den Mieter aufgrund von üblen oder modrigen Geruchs einer Belästigung aussetzt oder zu wahrnehmbaren Mängeln an Tapete oder Wänden führte, ist stets tauglich eine Mietminderung darzustellen, gleichwohl er nicht zwingend toxisch sein muss. Hier ist allerdings wieder darauf zu achten, dass dies vor Gericht vom Mieter bewiesen werden muss und den Mieter eventuell eine Mitschuld aufgrund von falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens trifft. Weitere Informationen zur Darlegungs- und Beweislast sowie der Beweissicherung finden Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.

Hinweise zur Beweissicherung und Darlegungs- und Beweislast

Generell ist festzuhalten, dass der Nachweis über die Mangelhaftigkeit der Mietsache, also der Wohnung, vom Mieter erbracht werden muss. Die Wohnung muss also nach den geltenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel aufweisen.

In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.

Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

Eine Mitschuld des Mieters an der Entstehung des Schimmels kann angenommen werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat. So kann es zum Beispiel zu einer Mitschuld des Mieters trotz vorhandener Wärmebrücken kommen, wenn dieser nachweislich seine Wäsche in der Wohnung trocknete und danach nicht ordnungsgemäß gelüftet hat. Dabei muss der Vermieter grundsätzlich jedoch über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten aufgeklärt haben (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.09.2010, Aktenzeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte fordern diese Aufklärungspflicht des Vermieters zwar nicht, allerdings gehen diese Gerichte dann davon aus, dass ein richtiges und vernünftiges Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist (Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: 42 C 1905/09).

5. Wie hoch kann die Mietminderung sein?

Generell ist festzuhalten, dass die Höhe der Mietminderung stets im Ermessen des Gerichts liegt. Oftmals findet man im Internet Tabellen oder Auflistungen, welche Mietminderung für welchen Mangel angemessen ist. Dies kann jedoch nicht als verbindlich angesehen werden, da die Höhe der Mietminderung immer vom Einzelfall abhängig ist.

Ganz allgemein kann man feststellen, dass bei wahrnehmbaren Mängeln durch Schimmelbefall und einer leichten Geruchsbelästigung die Mietminderung in den meisten Fällen zwischen 5% und 20% liegt. Faktoren, wie Größe der betroffenen Fläche an der Wand beziehungsweise Geruchsintensität können dabei eine Rolle spielen. Bei sehr starker Geruchsbelästigung kann eine Minderung von bis zu 90% möglich sein, wenn sich ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht mehr sicherstellen lässt und sich die Geruchsbelästigung auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausgedehnt hat. In Ausnahmefällen kann die Intensität und die Gefährdung der Mieter und Bewohner zu einer Mietminderung von 100% (Mietreduzierung auf “0”) führen, wenn zum Beispiel Bewohner einer Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den vorhandenen Schimmel erkrankt sind.

Man kann also festhalten, dass eine Mietminderung von ungefähr 5% bis hin zu 100% möglich sein kann. Faktoren, die dabei eine Rolle spielen können, sind die Art und Weise der optischen Beeinträchtigung, die Größe der betroffenen Fläche, die Stärke der Geruchsbelästigung, das Ausmaß einer Gesundheitsbeeinträchtigung sowie die Bewohnbarkeit oder Unbewohnbarkeit der Wohnung, einzelner oder mehrerer Räume. Bei Schimmelbefall eines Zimmers kommt es häufig zu einer etwa 10-15%igen Mietminderung (Schimmel an nasser Küchenwand, Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10). Tritt der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auf, kann man ebenfalls von etwa 10-15 % ausgehen (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 – Minderungsquote nicht zugestanden).

6. Wie wird eine Mietminderung durchgesetzt?

Sollten Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken, sollten Sie zu allererst möglichst schnell handeln. Ich empfehle dabei folgende Vorgehensweise:

1. Dem Vermieter sofort den Mangel anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen.
2. Jegliche Mietzahlungen sollten unter Vorbehalt weitergezahlt werden. Niemals eigenhändig die Miete mindern, da bei dem Vermieter bei einer gewissen Höhe der Mietrückstände ein Kündigungsrecht entsteht. Außerdem entscheidet das Gericht über die Höhe der Mietminderung. Daher: Miete voll weiter zahlen, allerdings mit dem Vermerk “unter Vorbehalt”.

 


Mietminderung wegen Schimmelpilz in der Mietwohnung – Tipps und Hinweise vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im nachfolgenden Video:

Welche Anforderungen werden von den Gerichten an das Lüftungsverhalten des Mieters zur Vermeidung von Schimmelpilz gestellt?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05 –, juris.

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