Schimmelpilze- Tipps und Muster für Mieter vom Fachanwalt

Autor: Ich bin Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und deutschlandweit tätig. Seit 1996 vertrete ich Mieter und Vermieter, auch im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmel und dem entsprechenden Vorgehen dagegen. Ich halte Vorträge zum Thema, u.a. regelmäßig auf der Schimmelpilzkonferenz, veröffentliche Artikel und stehe im Austausch mit Sachverständigen und Fachleuten. Motivation: Immer wieder beobachte ich gravierende Fehler beim Umgang mit der Materie, die sich einfach vermeiden lassen. Das hat mich zu dieser Seite inspiriert. Anspruch: (wie immer) eine einfache und praxisnahe Darstellung, konzentriert auf die wesentlichen Punkte.

Autorin: Ich bin Anja Mühlan, Rechtsanwältin und Absolventin des Fachanwaltslehrgangs für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2011/2012 und in Berlin sowie deutschlandweit tätig. Seit 2011 vertrete ich auch sowohl Mieter und Vermieter außergerichtlich und/oder vor Gericht, die im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmelpilz über Rechte und Pflichten streiten. Motivation:  Eine gute Informationsgrundlage bei Mandanten ist in jedem Verfahrensstadium äußerst hilfreich. Mir macht es Spaß, mit aufgeklärten Mandanten gemeinsam Handlungsmöglichkeiten auszuloten und Prozessstrategien auszutüfteln. Anspruch: Den Mandanten dort abholen, wo er steht. 

Grenzen: Es wird mir nicht gelingen, alle Einzelfragen abschließend zu (er)klären. Häufig werde ich mich auf die regelmäßigen und die wichtigsten Fragen beschränken müssen, um den Leser nicht zu verwirren.

Gefahren: Der Inhalt der folgenden Seiten könnte suggerieren, auch der durch die Lektüre fortgebildete Laie schwämme einigermaßen sicher in dieser überschaubaren Bucht des Rechts. Vor dieser Annahme warne ich eindringlich. Wer allein mit Anleitungen aus dem Internet seine elektrischen Leitungen verlegt, hat bestimmt schon mal einen Schlag bekommen. So kann es auch hier passieren. Einziger Vorteil: Anders als Strom, kann das Recht in Deutschland nicht töten. Ein ärgerlicher und kostspieliger Untergang vor Gericht ist aber jederzeit möglich; außerdem der möglicherweise unnötige Verlust der Wohnung.

Zielgruppe: Diese Seite ist ausdrücklich für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter. Auch Mieter sollten nach dem Studium dieser Seite, die für Vermieter aufbereiteten Informationen lesen. Sie können hier nämlich erkennen, welche Vorgehensweisen ich der anderen Seite, also den Vermietern, empfehle. Entsprechend können Sie derartigen Strategien bei Ihren eigenen Überlegungen besser begegnen.

In der Praxis passiert häufig folgendes: Mieter nehmen Mängel (zum Beispiel Schimmelpilze und Feuchtigkeit) lange Zeit hin und verlieren dann irgendwann die Nerven und mindern die Miete. Der Vermieter, der an sich überhaupt keine gute Position hat, weil die Mängel bestehen, lässt einen Zahlungsrückstand auflaufen und kündigt dann fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Wenn die Mieter nun die Mietminderung übertrieben haben oder sonstige formelle Voraussetzungen für eine wirksame Mietminderung nicht vorliegen, verlieren sie den anschließenden Räumungsprozess und damit ihre Wohnung. Das alles könnte durch ein sachgerechtes Vorgehen vermieden werden.

Jedes Jahr zu Beginn der Heizperiode nehmen die Anfragen im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik in unserer Kanzlei enorm zu. Zum Ende der Heizsaison im Frühjahr sind die Nachfragen dann wieder rückläufig und betreffen nur noch besonders hartnäckige Fälle. Im Folgenden schildere ich aus Sicht des mit der Problematik häufig befassten Rechtsanwalts, nicht etwa aus Sicht eines Sachverständigen, unter welchen Bedingungen Mieter besonders häufig mit der späteren Bildung von Schimmelpilz in ihrer Wohnung rechnen müssen. Was kann zu Prävention unternommen werden, also welches vorbeugende Verhalten zur Verhinderung der Bildung von Schimmelpilz ist empfehlenswert? In erster Linie unterscheide ich vier Risikogruppen, die dann jedoch häufig auch kombiniert auftreten. 

Der Gesetzgeber hat gerade im Zuge der aktuellen Mietrechtsreform energetische Modernisierungen weiter erleichtert. Es ist daher zu erwarten, dass die bereits in der Vergangenheit zu beobachtende Veränderung von Altbauten mit dem Ziel der Verbesserung der Wärmedämmung weiter voranschreiten wird. Gerade Altbauten, bei denen eine Wärmedämmung angebracht wurde und/oder die alten Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht wurden, werden zu einem erheblichen Risiko für die Entstehung von Schimmelpilz.
In der Regel ist ein vollständig geändertes Lüftungsverhalten des Mieters erforderlich, um die Bildung zu verhindern. Wer also in einer Altbauwohnung einzieht, in der solche Arbeiten durchgeführt wurden, muss unbedingt mehrfach täglich alle Fenster gleichmäßig für 5 Minuten öffnen und Durchzug herstellen. Er muss außerdem alle Räume regelmäßig über 20° heizen. Unbedingt sollte zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch besonders viele Zimmerpflanzen, Aquarien oder Trocknen der Wäsche in den Wohnräumen vermieden werden. Große Bücherregale oder Schränke, die ganz dicht an der Wand stehen, werden ebenfalls die Bildung von Schimmelpilz auf den dahinter liegenden Flächen fördern. Halten Sie, wenn Sie solche Objekte aufstellen, mindestens 10 cm Abstand von der dahinter liegenden Wandfläche.

Wer in ein frisch errichtetes Gebäude einzieht, riskiert ebenfalls die Bildung von Schimmelpilz. Früher mussten Wohnungen über Jahre hinweg „trocken gewohnt“ werden. Durch heute verwendete Baumaterialien funktioniert dies schneller, allerdings nicht so schnell, wie mancher hofft. Die Wände sind häufig noch zu feucht. Auch Pfusch am Bau offenbart sich häufig erst nach dem Einzug.
Mieter sollten sich so verhalten wie oben unter 1. geschildert. Daneben sollten gerade im ersten Jahr alle Gegenstände in der Wohnung, besonders die sich an, bzw. auf schlecht belüfteten Flächen befinden, regelmäßig auf Feuchtigkeitsschäden hin untersucht werden. Heiz- und Lüftungsverhalten sollte wie oben dargestellt erfolgen.

Wer in seinem Bad kein Fenster hat, geht ein besonders hohes Risiko ein, später von Schimmelpilz überrascht zu werden. Das gilt insbesondere dann, wenn das Bad nicht über eine ausreichende Belüftung verfügt oder wenn diese Belüftung defekt ist. Der Lüfter sollte unbedingt noch längere Zeit nach dem Duschen oder Baden weiterlaufen. Wenn Sie in die Wohnung hinein lüften, sollten Sie den erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung durch die oben unter 1. beschriebenen Maßnahmen ausgleichen.

Das ist die für Mieter besonders gefährliche Risikogruppe. Es drohen Schadensersatzansprüche des Vermieters. Mieter, die viel Feuchtigkeit in die Wohnung eintragen, müssen auch mehr lüften. Der erhöhte Feuchtigkeitseintrag geschieht häufig durch regelmäßiges Trocknen der Wäsche auf einem Wäscheständer in den Räumen, aber auch durch zu viele Zimmerpflanzen, Aquarien und Terrarien. Wer häufig kocht, sorgt ebenfalls für einen enormen Eintrag von Feuchtigkeit in die Wohnung. Das erhöhte Schimmelpilzrisiko in dieser Gruppe ist nutzungsbedingt. Der Mieter wird daher häufig keine Mietminderung erhalten und auch keinen Schadensersatz für seine beschädigten Gegenstände. Im Gegenteil, er wird unter Umständen für die entstandenen Schäden an der Wohnung vom Vermieter haftbar gemacht werden. Deshalb ist in dieser Gruppe für Mieter besondere Vorsicht geboten. Sorgen Sie unbedingt für ein ausreichendes Lüftungsverhalten. Mehrmals am Tag sollten sämtliche Fenster der Wohnung weit geöffnet und für mindestens 5 Minuten in diesem Zustand gehalten werden. Heizen Sie sämtliche Zimmer der Wohnung immer über 20°.

Interessieren Sie sich für eine ausführliche schriftliche Einschätzung der Sach- und Rechtslage für Ihren individuellen Fall?

Wir bieten Ihnen im Zusammenhang mit unserem juristischen Gutachten einen besonderen Service an:

Zur Vorbereitung des juristischen Gutachtens zu Ihrem Schimmelpilzbefall in Ihrer Wohnung  nimmt der Rechtsanwalt persönlich Ihre Wohnung in Augenschein. Das Angebot gilt nur für den Bereich Berlin/Brandenburg. Der Rechtsanwalt erhält durch die persönliche Begutachtung der Wohnung einen individuellen Eindruck von der Tragweite Ihres Schimmelproblems. Er kann diese Momentaufnahme von Ihrer Wohnung sehr viel individueller in dem juristischen Gutachten verarbeiten und eine sehr genaue juristische Stellungnahme abgeben. Kommunikationsfehler zwischen Anwalt und Mandant werden vermieden.

Folgende Leistungen bieten wir Ihnen dazu an:

• Vorort-Besichtigung durch den begutachtenden Rechtsanwalt persönlich
• Momentaufnahme des aktuellen Schimmelbefalls durch den Rechtsanwalt und Besprechung mit Ihnen vor Ort
• Schriftliche Einschätzung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache
• Schriftliche Einschätzung eventueller offensichtlicher Mitverursachungstatbestände
• Schriftliche Einschätzung der konkreten Erfolgsaussichten eines Vorgehens wegen der Schimmelpilze gegen Ihren Vermieter
• Einschätzung der Höhe der Mietminderung wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe eines darüber hinausgehenden Zurückbehaltungsrechts wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe der Schadensersatzansprüche und Aufwendungsersatzansprüche wegen des Schimmelpilzes
• Einschätzung der Kündigungsmöglichkeiten und Schadensersatzmöglichkeiten im Zusammenhang mit der
  vorfristigen Beendigung des Mietverhältnisses
• Empfehlung konkreter weiterer Handlungsschritte gegenüber dem Vermieter, bzw. gegenüber sonstigen Dritten
• soweit notwendig, Empfehlungen zur Vermeidung eines Mitverschuldensbeitrags bei der Entstehung von Schimmelpilz

Wenn Sie ein solches Gutachten von uns wünschen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

1. Sie überweisen den Rechnungsbetrag einschließlich Mehrwertsteuer, also 1.059,10 € insgesamt auf folgendes Konto: Rechtsanwälte Bredereck Willkomm, IBAN: DE57 1001 0010 0008 9791 07 mit dem Betreff: “Juristisches Gutachten Schimmelpilzbefall in Mieträumen für (Ihr Name)” und schicken uns den Zahlungsnachweis oder Mitteilung, wann das Geld überwiesen wurde.

2. Dann schicken Sie uns alle erforderlichen Unterlagen, insbesondere Ihr “Schimmel-Set”und Ihren Mietvertrag, unbedingt vollständig an fachanwalt@schimmel-anwalt.de. Wichtig: Prüfen Sie unbedingt vor Übersendung anhand  unserer Checkliste, ob Sie alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt haben! Denn nur, wenn Sie uns sämtliche erforderlichen Unterlagen übermitteln, können wir eine individuelle Einschätzung Ihres persönlichen Falles mit größtmöglicher Treffsicherheit vornehmen.

3. Sobald uns Ihre Unterlagen, wie unter Nr. 1 und 2 beschrieben, vollständig vorliegen, vereinbaren wir einen Termin zur Besichtigung Ihrer Wohnung.

4. Nachdem der Rechtsanwalt die Wohnung besichtigt hat, erhalten Sie innerhalb weniger Tage unser Gutachten per E-Mail zugesandt.

5. Was können Sie erwarten:

• Persönliche Besichtigung der Wohnung mit Schimmelpilz
• Juristisches Gutachten zum Schimmelpilz (Siehe oben)
• Rechnung über den gezahlten Betrag

Auf Wunsch erhalten Sie weiter ein konkretes Angebot, wie wir für Sie darüber hinaus tätig werden können.

Bitte beachten Sie unbedingt folgendes: Unser Angebot beinhaltet eine einmalige Bewertung der von Ihnen übersandten Unterlagen und nur einen Besichtigungstermin Ihrer Wohnung. Sind Ihre Unterlagen und dabei insbesondere Ihr Schimmel-Set unvollständig, kann eine ordnungsgemäße Bearbeitung nur eingeschränkt erfolgen. Die Beratung kann also nur so gut sein, wie es die Informationslage ist. Nur wenn Sie alle vorgenannten Unterlagen vollständig einreichen, können wir Sie auch umfassend und individuell beraten.

Schätzen Sie zwar ein Rund-um-Programm, aber im Rahmen Ihrer Schimmelproblematik reicht Ihnen auch eine kürzere schriftliche Einschätzung der Sach- und Rechtslage, weil Sie diese beispielsweise Ihrem Vermieter in einem Aufforderungsschreiben beifügen wollen? Dann ist unser schriftliches Kurzgutachten genau das Richtige für Sie, um vielleicht auch Ihrem Vermieter gegenüber kurz und knackig Ihren rechtlichen Standpunkt außergerichtlich klar zu machen.

Mit unserem Angebot vom Fachanwalt Kurzgutachten Schimmelpilzbefall bieten wir Ihnen

folgende Leistungen dazu an:

• Schriftliche Einschätzung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache
• Schriftliche Einschätzung eventueller offensichtlicher Mitverursachungstatbestände
• Schriftliche Einschätzung der konkreten Erfolgsaussichten eines Vorgehens wegen der Schimmelpilze gegen Ihren Vermieter
• Einschätzung der Höhe der Mietminderung wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe eines darüber hinausgehenden Zurückbehaltungsrechts wegen der Schimmelpilze
• Einschätzung der Höhe der Schadensersatzansprüche und Aufwendungsersatzansprüche wegen des Schimmelpilzes
• Einschätzung der Kündigungsmöglichkeiten und Schadensersatzmöglichkeiten im Zusammenhang mit der
  vorfristigen Beendigung des Mietverhältnisses
• Empfehlung konkreter weiterer Handlungsschritte gegenüber dem Vermieter, bzw. gegenüber sonstigen Dritten
• soweit notwendig und möglich, Empfehlungen zur Vermeidung eines Mitverschuldensbeitrags bei der Entstehung von Schimmelpilz

Wenn Sie ein solches Gutachten von uns wünschen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

1. Sie überweisen den Rechnungsbetrag einschließlich Mehrwertsteuer, also 321,30 € insgesamt auf folgendes Konto: Rechtsanwälte Bredereck Willkomm, IBAN: DE57 1001 0010 0008 9791 07 mit dem Betreff: “Kurzgutachten Schimmelpilzbefall in Mieträumen für (Ihr Name)” und schicken uns den Zahlungsnachweis.

2. Dann schicken Sie uns alle erforderlichen Unterlagen, insbesondere Ihr “Schimmel-Set”und Ihren Mietvertrag, unbedingt vollständig auf fachanwalt@schimmel-anwalt.de. Wichtig: Prüfen Sie unbedingt vor Übersendung anhand unserer Checkliste, ob Sie alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt haben! Denn nur, wenn Sie uns sämtliche erforderlichen Unterlagen übermitteln, können wir eine individuelle Einschätzung Ihres persönlichen Falles vornehmen.

3. Sobald uns Ihre Unterlagen, wie unter Nr. 1 und 2 beschrieben, vollständig vorliegen, erhalten Sie innerhalb weniger Tage unser Gutachten per E-Mail zugesandt.

4. Was können Sie erwarten:

• Kurzgutachten zum Schimmelpilz
• Rechnung über den gezahlten Betrag

Auf Wunsch erhalten Sie weiter ein konkretes Angebot, wie wir für Sie darüber hinaus tätig werden können.

Bitte beachten Sie unbedingt folgendes: Unser Angebot beinhaltet eine einmalige Bewertung der von Ihnen übersandten Unterlagen. Sind Ihre Unterlagen und dabei insbesondere Ihr Schimmel-Set unvollständig, kann eine ordnungsgemäße Bearbeitung nur eingeschränkt erfolgen. Die Beratung kann also nur so gut sein, wie es die Informationslage ist. Nur wenn Sie alle vorgenannten Unterlagen vollständig einreichen, können wir Sie auch umfassend und individuell beraten.